Tín hiệu sáng từ thị trường địa ốc phía Nam

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, các dự án bất động sản cấp phép mới và dự án đang triển khai xây dựng đều giảm trên dưới 50%. Hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp.

Tuy nhiên, kể từ sau khi Nghị quyết số 33 của Chính phủ có hiệu lực, cùng với sự vào cuộc của các địa phương, những tín hiệu tích cực đã xuất hiện.

Tại TP HCM, tính đến thời điểm hiện tại đã có 13 dự án tại được gỡ vướng pháp lý và hỗ trợ cho phép dự án được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó có dự án The Grand Manhattan (quận 1) của Tập đoàn Novaland được gỡ vướng và doanh nghiêp này đã ký kết với ngân hàng TPBank để hỗ trợ tài chính, cung cấp gói tín dụng cho người mua nhà, đảm bảo dự án tiếp tục thi công. Phía Novaland cho biết, tiến độ bàn giao nhà dự kiến vào quý IV/2024.

Ngoài ra còn có 2 dự án được gỡ nút thắt vòng thủ tục đầu tư và 4 dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận cho 2.000 căn hộ của Tập đoàn Hưng Thịnh. Trong đó, 2 dự án được gỡ nút thắt liên quan tới thủ tục đầu tư là dự án Moonlight Avenue (TP Thủ Đức) và dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân) và 4 dự án được cấp giấy chứng nhận bao gồm: Moonlight Park View - Khu thương mại còn lại, Moonlight Boulevard, 9 View Apartment và 8X Đầm Sen.

Bên cạnh đó, Sở TN&MT TP HCM mới đây cũng công bố danh sách 355 dự án nhà ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà trên địa bàn. Theo đó, hơn 81.000 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng. Ngoài những dự án đủ điều kiện cấp sổ, Sở này còn thống kê có 8.372 hồ sơ đang chờ người mua nhà bổ sung chứng từ hoàn thành nghĩa vụ thuế, phần lớn là người mua nhà ở các dự án tại TP Thủ Đức.

Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi cho biết, trong quý II, TP HCM sẽ tập trung gỡ vướng mắc cho 40 dự án bất động sản trên địa bàn. Đồng thời, rà soát lại danh sách để xác định nhóm 138 dự án mà Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã tổng hợp để tập trung giải quyết triệt để.

Tại Đồng Nai, ngày 4/5, UBND tỉnh này đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị xem xét chấp thuận chủ trương cho UBND tỉnh lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án của Novaland, Dona Coop, Nam Long tại địa phương.

Trước đó, trong tháng 4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh - Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng và Chủ tịch Đồng Nai Cao Tiến Dũng đã chủ trì buổi làm việc với lãnh đạo tỉnh Đồng Nai và đại diện các doanh nghiệp.

Cụ thể, có 7 dự án được chỉ đạo giải quyết vướng mắc, gồm: Khu dân cư Long Hưng (227ha), Khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170 ha), Khu đô thị Aqua City (305 ha) của chủ đầu tư Novaland; Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng (286 ha) của chủ đầu tư (Donacoop).

Ngoài ra còn có hai dự án do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, gồm: Khu đô thị du lịch Nhơn Phước (204 ha) và Dự án trung tâm thương mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng kết hợp khu dân cư (tại phường Hố Nai, TP Biên Hòa). Cuối cùng là Khu đô thị sinh thái Long Tân (331 ha) của chủ đầu DIC Corp.

Tại Bình Dương, CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings vừa qua cho biết, dự án Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dường 1 (Astral City).  đã được UBND tỉnh Bình Dương hỗ trợ đẩy nhanh quy trình xác định tiền sử dụng đất. Dự án đã bắt đầu tái khởi động trong công tác xây dựng cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại cho việc ký kết hợp đồng mua bán, đẩy nhanh tiến độ bàn giao sản phẩm.

Doanh nghiệp dự kiến sẽ thông báo đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào tháng 5 và bắt đầu ký hợp đồng mua bán từ tháng 6.

Đề nghị địa phương mạnh dạn phê duyệt dự án

Theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tình trạng dự án bị ách tắc có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Ngoài ra, thị trường có một thực tế đó là có dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý nhưng có dự án pháp lý “ngon” thì lại không có vốn. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao,…

“Tôi tham gia Tổ công tác của Chính phủ làm việc với các địa phương thì phải thừa nhận không phải tất cả các dự án đều bị vướng về pháp lý. Ngược lại, pháp lý rất rõ ràng, chỉ có điều các địa phương hiện nay đang e ngại chưa cho triển khai. Tức là tâm lý e ngại, sợ sai. Do đó các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, cho nên có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên. Đây là một thực tế phải thừa nhận”, ông Khởi cho hay.

Theo vị này, nguyên nhân cũng có một phần chủ quan của doanh nghiệp trong việc đề ra chiến lược đầu tư, kinh doanh dẫn đến quá kỳ vọng vào sức tiêu thụ của thị trường mà không đánh giá kỹ nhu cầu thực của người mua.

“Tôi chưa thấy một doanh nghiệp bất động sản nào đến cơ quan nhà nước như chúng tôi hỏi xem chính sách tới đây như thế nào để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Tới đây có 3,4 luật sửa đổi được ra đời như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và sẽ có nhiều tác động, đây là chỗ doanh nghiệp cần quan tâm.

Tuy nhiên, chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính, tức là có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới thấy vướng. Tôi cũng nhận thấy sự tham gia của các chủ đầu tư trong các dự thảo lấy ý kiến sửa Luật rất ít. Không đọc dự thảo nhưng sau đó mới kêu vướng.

Chúng tôi cũng đã đề nghị các địa phương quan tâm đến các doanh nghiệp địa ốc, cái gì đã rõ, không còn gì vướng cứ mạnh dạn phê duyệt để các dự án được triển khai, không nên ngồi bàn đi bàn lại”, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thị trường sẽ tốt hơn

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chính sách có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và thông thường chỉ có độ trễ khoảng hai quý. Dự báo với những chính sách vừa được Chính phủ ban hành, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024. Lúc này, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm mạnh.

Trước mắt, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn trong quý II/2023 nhưng sẽ chưa thể có những chuyển biến mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, ba điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý đang, đã được Chính phủ nhìn nhận và đang vào cuộc một cách quyết liệt. Niềm tin của các nhà đầu tư đang được củng cố khi Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Vị này cho rằng, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.

Quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

“Thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng nghìn dự án đang án binh bất động đợi luật mới”, chuyên gia nhận định.