Tranh cãi về tiền sử dụng đất dự án nhà ở: Người đòi nộp sớm, kẻ muốn từ từ

Doanh nghiệp chôn vốn, người mua nhà gánh chịu?

Tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP HCM với đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn mới đây, một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm cũng như ý kiến nhiều nhất từ cộng đồng doanh nghiệp là thời điểm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án phát triển nhà ở.

Theo dự thảo báo cáo về giải quyết các khó khăn vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, UBND TP HCM đưa ra qui trình 5 bước để triển khai dự án nhà ở khi chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Trình tự các bước gồm: Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Bước 2: lập qui hoạch chi tiết 1/500; Bước 3: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ); bước cuối cùng là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), thực tế cho thấy, qui trình từ xác định giá đất, thẩm định giá đất đến xác định tiền sử dụng đất của một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới được nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ.

“Những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng hai năm, nhưng ở một số dự án phải mất ba năm trở lên. Nếu theo qui trình 5 bước, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 sẽ bị chôn vốn từ 5 – 7 năm, các chi phí khác cũng tăng theo dẫn đến giá nhà sẽ bị tăng và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA còn cho rằng, ngoài chi phí giải phóng mặt bằng và quản lý vốn, tiền sử dụng đất chiếm chi phí khá lớn của một dự án. qui định doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp phép xây dựng và thi công là chưa phù hợp với các qui định hiện hành cũng như thực tiễn.

Cụ thể, theo ông Châu, Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định, chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong hai trường hợp. Đó là, trước khi bán nhà ở, bán nền cho khách hàng và trước khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ dự án.

Luật Kinh doanh BĐS cũng qui định chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong 2 trường hợp. đó là, trước khi bán nhà ở, bán nền nhà cho khách hàng và trước khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, về điều kiện khởi công xây dựng công trình, Luật Xây dựng không qui định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì mới được thi công. “Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo pháp luật đất đai”, nhưng theo Chủ tịch HoREA, pháp luật đất đai lại không qui định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công trình của dự án.

Muốn nộp tiền sử dụng đất sớm cũng… không được 

Bất cập trong công tác giải quyết thủ tục đất đai là một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở bị chậm triển khai. Ông Nguyễn Văn Đực – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng Địa ốc Xanh (Địa ốc Xanh) cho biết, công ty ông là chủ đầu tư dự án khu dân cư hơn 3.600 m² tại quận 8.

Tháng 2/2019, Địa ốc Xanh có văn bản kiến nghị được sớm nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích 1.611 m² thuộc dự án. Phần lộ giới trước đây từ 40 m² nay giảm còn 30 m², tức diện tích dự án được tăng lên 125 m².

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hướng dẫn thực hiện các thủ tục như: Làm việc với Cục Thuế để nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất 1.611 m²; làm việc với Sở Xây dựng để thực hiện thủ tục “chấp thuận dự án đầu tư xây dựng” đối với phần đất 125,7 m².

Ông Đực cho rằng, các thủ tục này sẽ kéo dài việc đóng tiền sử dụng đất 125,7 m² và không thể được vì Sở Xây dựng không “chấp thuận dự án đầu tư” khi chưa đóng tiền sử dụng 125,7 m² đất tăng thêm cho đủ “đất ở”.

“Đúng ra nên gom hai phần diện tích này lại để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất một lần nhưng Sở TN&MT lại chia thành hai lần đóng. Chúng tôi muốn đóng tiền sử dụng đất sớm cũng không được, loay hoay 24 tháng rồi mà vẫn chưa xong, đây không phải vấn đề quá khó mà ngâm lâu như vậy”, ông Đực than thở.

Về qui trình thực hiện dự án theo như dự thảo báo cáo của UBND TP HCM đưa ra, theo ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2, qui trình có 4; 5 hay 6 bước thì không quan trọng. Quan trọng là thời gian thực hiện các bước.

“Về tiền sử dụng đất, quan điểm của tôi là Nhà nước thu càng nhanh càng tốt. Vì nộp tiền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới làm được các thủ tục tiếp theo như bán nhà, chuyển nhượng. Thời gian qua có một số doanh nghiệp chưa xong thủ tục đã bán lúa non rồi. Chưa biết tiền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, sau này thấy bán hớ, bán thấp rồi phá sản thì kêu cứu. Tôi đề nghị việc thẩm định, xác định tiền sử dụng đất và tất cả các nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện càng nhanh càng tốt. Đóng như thế để thể hiện sức khoẻ của doanh nghiệp”, ông Đồi nói.

Ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP HCM cho rằng, nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì làm sao triển khai các thủ tục khác của dự án.

“Có ai dám để cho doanh nghiệp triển khai dự án cho đến khi hoàn thành rồi mới bắt đầu thu tiền không? Đây là nguồn thu tài chình từ đất của Nhà nước, có cơ quan nào dám buông trôi quản lý này để cho doanh nghiệp tự triển khai thực hiện dự án đến khi bán sản phẩm?”, ông Hoan đặt vấn đề.

Phó Chủ tịch UBND TP HCM cho biết, có trường hợp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó có điều chỉnh chỉ tiêu qui hoạch bổ sung, thành phố yêu cầu rà soát để đề nghị bổ sung nghĩa vụ tài chính, nộp vào ngân sách. Thế nhưng, khi thanh tra vào cuộc thì xác định chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau đó Sở Xây dựng ngừng không cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Đây là một trong những vướng mắc thành phố sẽ chỉnh sửa trong thời gian tới, nếu dự án có điều chỉnh chỉ tiêu qui hoạch thì phải bổ sung nghĩa vụ tài chính. Việc nộp tiền sử dụng là đất của doanh nghiệp nhưng Nhà nước phải làm nhanh.

“Trong thời gian chờ xin ý kiến của Trung ương về trình tự thủ tục, thành phố có thể rút ngắn qui trình xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính. qui trình xử lý nội bộ là việc chúng ta làm được, để đảm bảo vừa nhanh cho doanh nghiệp vừa an toàn cho Nhà nước”, ông Hoan nói.

Liên quan đến vấn đề này, Sở TN&MT TP HCM vừa có Quyết định số 144/QĐ-STNMT-VP ngày 202/2/2020 về ban hành qui trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là căn cứ để đẩy nhanh công tác xác định giá đất cụ thể tại các dự án nhà ở trên địa bàn.