Vì sao ít doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ?

Một tòa chung cư cũ tại Hà Nội

Tại Chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ”’ do Báo Diễn đàn doanh nghiệp (Phòng Công nghiệp và thương mại Việt Nam – VCCI) tổ chức sáng 15/12, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng đã chỉ rõ những vướng mắc quan trọng trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay ở các thành phố lớn.

Bà Hạnh cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số.

Trong khi đó tại Hà Nội, các chung cư cũ tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – đây lại là những quận có mật độ dân số cao gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt.

Theo đó, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà xây mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ (tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 tầng đến 18 tầng).

Nhưng nếu xây với chiều cao như vậy thì lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm.

“Khống chế chiều cao tòa nhà thì doanh nghiệp sẽ không có lợi nhuận, không đủ kinh phí để đền bù giải phóng mặt bằng. Và đây là lý do khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ” - bà Hạnh cho biết.

Bên cạnh vướng mắc này, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho hay: “Qua khảo sát chúng tôi thấy, có đến 70 - 80% người dân mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. Nhưng khi bắt tay vào thực hiện một số dự án mới nảy sinh quá nhiều bất cập.

Đó là thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; chưa phân cấp cụ thể trách nhiệm chính quyền địa phương trong thực hiện dự án; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài; giải phóng mặt bằng còn rất nhiều khó khăn…

Nhiều khó khăn, vướng mắc như vậy khiến các doanh nghiệp không “mặn mà” để tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ” – ông Sơn thẳng thắn nói.

Các chuyên gia cho rằng, những năm qua Hà Nội có rất nhiều chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng…

Tuy nhiên, số doanh nghiệp tham gia đầu tư lại vô cùng hạn chế, đặc biệt là đối với những khu chung cư xa trung tâm. Có rất nhiều nguyên nhân, theo các chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên là do phương án đền bù tái định cư với chủ sở hữu không có tính khả thi, không có được sự đồng thuận và hợp tác của các chủ sở hữu nhà chung cư nên việc thỏa thuận đền bù phức tạp, kéo dài.

Thứ hai là do nhiều chủ đầu tư được chỉ định, lựa chọn nhưng thiếu năng lực thực hiện (cả về kinh nghiệm và năng lực tài chính).

Theo đó, để thực hiện thành công việc cải tạo các khu chung cư cũ, thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư, ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Bộ này đang báo cáo Thủ tướng Chính phủ xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc khống chế chiều cao.

Đồng thời, Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014 theo hướng đề xuất cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp huy động…

Nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cũng đưa ra một số giải pháp căn cơ, có tính bền vững.

Giải pháp đầu tiên mà ông Chiến đưa ra là thành phố nên di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước. Khu tái định cư phải được thực hiện theo dự án với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội, đồng thời giao thông kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư.

Thứ hai, thành phố có thể cho đấu giá đất/dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí. Làm như vậy, thành phố có thể đảm bảo được lợi ích của 3 bên: Người dân có quyền chủ động lựa chọn nơi tái định cư, doanh nghiệp thì không mất thời gian giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án, còn chính quyền thì chăm lo được nhà ở cho người dân, kết hợp chỉnh trang được đô thị mà không bị sức ép lên hạ tầng.

Ngoài ra, Hà Nội có thể tính đến các phương án như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác (có thể ven đô), để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn…

Bí thư Thành ủy Hà Nội: Không được để nhà chung cư chưa đủ điều kiện đã đưa dân vào ở Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải đề nghị Sở Xây dựng thành phố cần quản lý tốt hơn về quy hoạch, dành ...

Hà Nội: Toàn cảnh phá dỡ khu chung cư cũ số 93 Láng Hạ sau 10 năm 'ngự trị' trên 'đất vàng' Sau nhiều năm "đắp chiếu" vì chậm giải phóng mặt bằng, đến nay chung cư cũ L1, L2 ở 93 Láng Hạ (Hà Nội) đang ...

Hà Nội chuẩn bị đập chung cư bỏ hoang khiến nhiều người 'lạnh gáy' Chiều ngày 12/11, UBND quận Đống Đa (TP Hà Nội) tổ chức họp báo thông tin việc giải tỏa toàn bộ chung cư cũ L1, ...

Hà Nội muốn có 'đặc thù' để cải tạo chung cư cũ Ngày 6/11, UBND TP Hà Nội đã có buổi làm việc với Bộ Xây dựng về đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn.