VNDirect: Thời điểm khó khăn nhất về thanh khoản của các DN BĐS đã qua, dự báo thị trường sẽ ấm dần từ giữa năm 2024

Trong báo cáo chiến lược mới đây, Chứng khoán VNDirect đã nhận định, đối với ngành bất động sản nhà ở, khó khăn nhất đã qua nhưng thách thức vẫn còn đó. 

Theo CBRE, trong quý I, nguồn cung căn hộ tại TP HCM cao hơn gấp đôi so với cùng kỳ và cao hơn 1,2 lần so với quý trước, hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp. Song, tổng số căn tiêu thụ giảm 17% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm còn khoảng 33% trong quý I. 

Trong khi đó, phân khúc biệt thự và nhà phố tại TP HCM không có nguồn cung mới trong quý I. 

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ trong quý I tại TP HCM tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với cùng kỳ, đạt mức trên 60 triệu đồng/m2. DKRA cũng chỉ ra rằng, lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì thấp, giá thứ cấp của bất động sản liền thổ ghi nhận giảm trung bình 8% so với cùng kỳ. 

Tại Hà Nội có khoảng 2.000 căn hộ được mở bán, giảm 43% so với quý trước và giảm 44% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận số lượng mở bán mới theo quý thấp nhất kể từ quý I/2020. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 55% nguồn cung mới, còn lại là căn hộ cao cấp. Số lượng căn hộ tiêu thụ trong quý I tại Hà Nội ở mức tương đương quý trước và thấp hơn 58% so với cùng kỳ.

Lượng căn nhà liền thổ được mở bán cũng giảm 78% so với quý trước. Tổng số căn bất động sản liền thổ tiêu thụ tại Hà Nội trong quý I đạt khoảng 1.130 căn, tương đương với quý trước. 

Biến động giá tại thị trường Hà Nội khá tương đồng như tại TP HCM trong quý I. Giá sơ cấp trung bình của căn hộ đạt 1.992 USD/m2 vào cuối quý I, tăng 3% so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bất động sản liền thổ thứ cấp tại Hà Nội giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với mức đỉnh trong quý III/2022, đây là lần giảm thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng giá kể từ năm 2019. 

Thời điểm khó khăn nhất về thanh khoản đã qua 

Theo nhận định của chuyên gia từ Chứng khoán VNDirect, các nút thắt của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được tháo gỡ và thị trường có thể ấm dần lên từ giữa năm 2024. Đơn vị này cũng chỉ ra ba nút thắt chính cần tháo gỡ một cách đồng bộ, bao gồm các kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và việc cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản. 

Đơn vị này đánh giá, thời điểm khó khăn nhất của vấn đề thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản đã qua khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn trái phiếu, kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08 và Nghị định số 33.

Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp cũng giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao, làm giảm nhẹ tỷ lệ tổng nợ/vốn chủ sở hữu.   

Việc Ngân hàng Nhà nước 3 lần giảm lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay và lãi suất huy động được điều chỉnh giảm từ cuối quý I cũng giúp áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản phần nào hạ nhiệt.

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại giảm 30 - 40 điểm cơ bản trong tháng 5, dao động từ 6,6% đến 8,2%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Song, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13 - 14%. VNDirect cho rằng thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức khoảng 10 - 11%. 

Cũng theo VNDirect, thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường. Lượng lớn trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản cũng đang gần đến ngày đáo hạn, khoảng 65.906 tỷ đồng trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024.

Nhìn chung, VNDirect đánh giá các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Đáng chú ý, các hệ số về khả năng thanh toán và thanh khoản đang được cải thiện nhẹ trong quý I vừa qua.

Cần nhiều hơn những quyết sách đồng bộ để gỡ vướng pháp lý, cân bằng cung cầu 

Trong nửa đầu năm nay, hàng loạt chính sách đã được ban hành để hỗ trợ thị trường nhà ở và doanh nghiệp bất động sản, như Nghị định 08 cho phép giãn nợ, hoán đổi nợ trái phiếu; Nghị định 33 về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường; Văn bản số 2308 triển khai chương trình tính dụng 120.000 tỷ đồng;... Song, cần nhiều hơn những quyết sách đồng bộ. 

TP HCM đã đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm nay. Thành phố hiện đang có 156 dự án được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý).

Các tỉnh xung quanh như Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Dương và các tỉnh thành khác cũng đang rất tích cực đề xuất tháo gỡ những khó khăn cho các dự án trên địa bàn. 

Bên cạnh đó, nếu đúng tiến độ, Luật Đất đai 2023 sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, giúp giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2025. 

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản. 

Việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới ở TP HCM và Hà Nội từ đầu năm 2020 và tỷ lệ hấp thụ cao quanh 100% đang cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, song, thị trường đang thừa cung ở phân khúc cao cấp và thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp. 

Bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), Chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp. Hiện, Hà Nội đang đứng đầu cả nước về nguồn cung NƠXH đã hoàn thành. Bình Dương đứng đầu với nguồn cung NƠXH đang được triển khai. 

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Mặt khác, VNDirect cũng cho rằng nhiều chủ đầu tư bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp với gói tín dụng lãi suất thấp trong giai đoạn hiện nay.