Bài toán lấp đầy hàng chục triệu căn nhà trống của Trung Quốc

Nếu không xây mới và lượng bán tiếp tục duy trì như hiện tại, sẽ cần thêm 8 năm để bán hết các căn hộ đang bỏ trống quanh thành phố Lạc Dương - nơi có 7 triệu dân ở miền trung Trung Quốc.

Khu vực này là điểm nóng của cuộc khủng hoảng bất động sản, nơi việc xây dựng quá mức trong nhiều năm đã biến nhiều quận thành "nghĩa địa nhà ở". Những khu vực hoang tàn, ngổn ngang bê tông và kính tạo nên vết sẹo cho thành phố.

Mức độ xây dựng quá đà của Trung Quốc đã được tranh cãi trong nhiều năm. Các câu chuyện về "thành phố ma" - những khu vực đầy nhà ở nhưng không có người - bắt đầu xuất hiện năm 2010. Năm ngoái, một phó quan chức Cục Thống kê Trung Quốc ước tính lượng nhà trống đủ dân số cả nước ở.

Giới chuyên gia cho rằng nhận định hơi phóng đại nhưng thừa nhận lượng nhà bỏ trống thực sự không nhỏ. Đến tháng 7, một thống kê cho biết có 32 triệu căn hộ không bán được. Bên cạnh đó, còn có 49 triệu căn đã được mua nhưng bỏ trống.

Để phục hồi thị trường bất động sản, giới chức Trung Quốc đã tìm cách lấp đầy những căn nhà trống. Cuối tháng 9, họ công bố loạt biện pháp hỗ trợ nền kinh tế. Đáng chú ý, ngân hàng trung ương nước này đã thay đổi điều kiện cho khoản vay 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 42 tỷ USD), cho phép các ngân hàng thương mại tái cấp vốn 100% (thay vì 60%) cho các khoản vay dành cho các doanh nghiệp nhà nước, nhằm giúp họ mua các căn hộ ế và chuyển thành nhà ở xã hội.

Tại cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Trung Quốc ngày 4/11, lãnh đạo nước này cho biết có thể phân bổ 4.000 tỷ nhân dân tệ dưới dạng trái phiếu đặc biệt để chính quyền địa phương mua đất và nhà ở chưa bán được trong vòng 5 năm tới, theo Reuters.

Bằng cách tập trung vào các căn hộ ế, Bắc Kinh tin rằng có thể giải quyết một số vấn đề nổi cộm của nền kinh tế. Bởi lẽ, với quá nhiều căn hộ bỏ không, các nhà phát triển bất động sản sẽ ngần ngại triển khai dự án mới. Khi họ ngừng xây dựng thì cũng sẽ ngừng thuê đất của chính quyền, là cú sốc đối với các chính quyền địa phương đang nợ nần, vốn dựa vào việc cho thuê đất làm nguồn thu chính.

Nhà ở dư thừa buộc các nhà phát triển phải hạ giá, làm mất niềm tin của những người từng gom hết của cải để đầu tư bất động sản, dẫn đến sự sụt giảm mạnh doanh số. Chi tiêu cho nhà ở mới tại Trung Quốc dự kiến giảm từ hơn 16.000 tỷ nhân dân tệ năm 2021 xuống còn khoảng một nửa trong năm nay. Các nhà phân tích tại tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global tóm tắt ngắn gọn: "Quá nhiều nguồn cung, quá ít niềm tin."

Các chính sách hỗ trợ sẽ rất đáng quý ở Lạc Dương. 5 năm trước, những khu chung cư cao tầng trống trải trong quận Yibin khiến nơi này được gắn mác "thành phố ma", giờ đã có dấu hiệu sự sống. Một số dự án mới đã bán hết vào cuối tháng 10. Tuy nhiên, khu vực này vẫn còn rất trống trải. Môi giới dự đoán nhiều căn hộ sẽ được các nhà phát triển giữ làm tài sản thế chấp thay vì thành nơi ở.

Kể từ nỗ lực của Bắc Kinh hồi tháng 9, thị trường có dấu hiệu cải thiện. Doanh số bán nhà tăng gần đây. Một số biện pháp như giảm lãi vay và nới lỏng điều kiện mua nhà ở các thành phố lớn, phần nào thuyết phục khách hàng xuống tiền. Dữ liệu từ Bộ Nhà ở công bố cuối tuần trước cho biết tổng số căn hộ bán ra trên toàn quốc, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đã tăng 3,9% trong tháng 10 so với cùng kỳ 2023, đây là mức tăng đầu tiên kể từ tháng 2.

Sản lượng bán ra ở thị trường nhà mới và cũ tăng lần lượt 0,9% và 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các thành phố lớn ghi nhận mức tăng cao hơn. Theo Ngân hàng đầu tư Nomura (Nhật Bản), doanh số tăng ở các thành phố hạng nhất có thể là kết quả của nhu cầu dồn nén được giải tỏa sau các biện pháp nới lỏng. "Nhu cầu này khó có thể duy trì lâu dài, điều này đã được chứng minh qua các đợt phục hồi ngắn hạn trong hai năm qua" các nhà kinh tế tại Nomura nhận định.

Dữ liệu do công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy mới công bố cho thấy giá nhà trung bình trên 100 thành phố tại Trung Quốc tăng 0,29% trong tháng 10, so với mức 0,14% của tháng 9. Các biện pháp kích thích dường như đã tạo động lực ở một số thành phố lớn.

Tuy nhiên, các thành phố nhỏ tiếp tục suy yếu, cho thấy tâm lý thận trọng của người mua đã làm nguội lạnh thị trường bất động sản trong những năm gần đây.
Cụ thể, giá nhà mới trung bình đã giảm 0,02% so với tháng 9 tại các thành phố nhỏ.

Giới phân tích cho rằng các nỗ lực đến nay chưa đủ. Chính sách hiện chưa chú trọng vào các căn hộ đã nhận tiền của người mua nhưng dở dang. Nhiều gia đình đang trải qua cơn ác mộng chờ đợi, với 20 triệu căn hộ dừng giữa chừng, do nhiều nhà phát triển đã phá sản. "Đảm bảo hoàn thành các căn hộ đã bán trước là yếu tố then chốt để đảo ngược tình trạng suy thoái bất động sản, đặc biệt là ở các thành phố nhỏ", Nomura nhận định.

Điểm khó khác là các chính quyền địa phương cũng không có nhiều hứng thú với việc mua lại các căn nhà ế của chủ đầu tư. Tính đến cuối tháng 6, chỉ 4% số tiền trong gói cho vay 300 tỷ nhân dân tệ được các địa phương dùng mua lại các căn hộ bỏ trống. Nguyên nhân là chi phí trả nợ khi dùng gói vay này thậm chí còn cao hơn lợi nhuận dự kiến có thể thu được, khiến tiềm năng đầu tư trở nên kém hấp dẫn.

Ở cấp độ toàn quốc, công ty chứng khoán Tianfeng Securities ước tính Bắc Kinh cần chi đến 7.000 tỷ nhân dân tệ để mua lại tất cả căn nhà trống. Con số này vượt xa khả năng sẵn sàng chi tiêu của chính quyền. Do đó, các thành phố như Lạc Dương có thể vẫn phải tiếp tục tìm cách xoay sở với các dự án hoang vắng trong nhiều năm nữa.