Bất cập 100% đất ở và chọn nhà đầu tư

Trong đó bao gồm 44 dự án có quyền sử dụng đất ở, chiếm tỷ lệ 25,9% (thực chất tại TPHCM chỉ một số ít dự án có diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở). 126 dự án còn lại có quĩ đất hỗn hợp, chiếm tỷ lệ 74,1%, phần lớn ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (trong số này có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu - thời hạn để hoàn thành các thủ tục đầu tư được quy định trong 12 tháng).

Những xung đột nảy sinh:

1. Từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả dự án NoTM có quỹ đất hỗn hợp  (kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu), đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) để trình UBND TP ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Như vậy, tất cả dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư trước đây của UBND TP, kể cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều làm lại thủ tục mới được công nhận chủ đầu tư, và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

2. Về thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp, ngày 4-9-2018, Sở Xây dựng đã có Văn bản 10580/SXD-PTĐT, báo cáo UBND TP về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NoTM bằng hình thức chỉ định chủ đầu tư, do Luật Nhà ở yêu cầu phải có quyền sử dụng đất ở (100% đất ở).

Sở Xây dựng cũng đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án NoTM có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng trên địa bàn TP, và đã dự thảo nội dung Văn bản đề nghị UBND TP báo cáo Chính phủ theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng (tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ).

3. Trong một xung đột khác, ngày 27/6/2019, Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) đã có Văn bản 5039/STNMT-QLĐ báo cáo UBND TP 2 nội dung: Vướng mắc hiện nay không phải là khái niệm "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng, mà là khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, sau khi được UBND TP công nhận là chủ đầu tư, sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, theo quyết định chủ trương đầu tư, doanh nghiệp là nhà đầu tư không phải là "chủ đầu tư", nên doanh nghiệp không hoàn thiện được hồ sơ xin giao đất.

4. Xung đột này kéo theo rắc rối khác. Theo Khoản 3, Điều 20 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, quy định sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 26 của nghị định này, trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định chấp thuận đầu tư, hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 21, 22, 23, 24 và 25 của Nghị định này.

Trong khi đó, việc thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp và được công nhận chủ đầu tư dự án.

Qua thực tế triển khai thực hiện thủ tục đầu tư các dự án phát triển NoTM, nhà đầu tư không thể đảm bảo được quyền sử dụng đất ở hợp pháp do khu đất dự án có nguồn gốc đất chủ yếu là bồi thường đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyên dùng. Trong khi đó, các dự án này đã được UBND TP chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ, theo các quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND TP, hoặc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã có quyền sử dụng đất ở.

Và cách hiểu khác nhau?

Từ năm 2016 đến nay, UBND TP, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo lên Chính phủ đề nghị giải quyết vướng mắc do quy định dự án NoTM phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư.

Xem xét ý kiến của UBND TPHCM, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT và Bộ Tư pháp, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã có ý kiến chỉ đạo giải quyết vướng mắc này tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19-10-2017 của Văn phòng Chính phủ:

1. UBND TPHCM rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn TP có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau: (i) đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (ii) hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; (iii) hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2. Trên cơ sở kết quả rà soát nêu trên của UBND TPHCM, giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định, hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện.

Như vậy, cách hiểu của Sở TN-MT như trên chưa thật chính xác. Chúng tôi thống nhất ý kiến với Sở Xây dựng tại Văn bản 10580/SXD-PTĐT ngày 4-9-2018; ý kiến của Bộ Xây dựng tại Mục 2 Văn bản 805/BXD-QLN ngày 5-5-2016 và ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại Văn bản 11153/VPCP-CN.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)