BĐS phụ trợ khu công nghiệp phía nam Hà Nội như Phú Xuyên, Hà Nam đang hút dòng tiền đầu tư lớn

Từ khi xuất hiện, dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nhiều phân khúc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp vẫn được nhiều chuyên gia và các đơn vị nghiên cứu đánh giá lạc quan về sự phát triển ở các giai đoạn trong và hậu Covid-19.

Đi theo sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp là bất động sản phụ trợ. Đây cũng là phân khúc được các nhà đầu tư quan tâm thời gian qua, thậm chí được ví như "sóng ngầm" với nhiều cơ hội đầu tư.

Tại tọa đàm trực tuyến "Bất động sản phụ trợ công nghiệp" do Hải Phát Land tổ chức mới đây, các chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định về tiềm năng của thị trường bất động sản phụ trợ công nghiệp Việt Nam, đặc biệt tại khu vực phía nam Hà Nội.

Các loại hình "ăn theo" bất động sản công nghiệp

Từ kinh nghiệm thành công của các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang và Thái Nguyên trong thời gian qua, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường, JLL Việt Nam khẳng định, sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp đã kéo theo sự phát triển mạnh của nhiều loại hình khác.

Theo bà Vân, trước khi bất động sản công nghiệp phát triển thì các hình thái bất động sản như nhà ở, thương mại, văn phòng tại các địa phương nêu trên khá sơ khai. Tuy nhiên, khi bất động sản công nghiệp phát triển, thu hút nguồn vốn FDI và các nhà máy sản xuất mới thì bất động sản khu vực xung quanh đã được định hình lại với ba loại hình "ăn theo" sự phát triển của bất động sản công nghiệp. 

Thứ nhất là nhà ở - loại hình có sự phát triển vượt bậc nhất, với dự đa dạng từ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đến nhà ở cao cấp cho đội ngũ chuyên gia và quản lý. Thứ hai là loại hình bất động sản thương mại và dịch vụ như là siêu thị, trung tâm thương mại hoặc các shophouse. Cuối cùng là văn phòng cho thuê -  loại hình không phát triển quá rầm rộ xung quanh các khu công nghiệp nhưng lại khá quan trọng.

Giám đốc Thị trường, JLL Việt Nam phân tích, thường các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp chỉ cần một văn phòng nhỏ đặt tại chính khu vực nhà xưởng của họ. Tuy nhiên, với thị trường điển hình như Bắc Ninh, các doanh nghiệp sản xuất lớn tại đây có nhiều nhà thầu phụ đi kèm để phục vụ cho việc vận hành.

Các nhà thầu phụ này cũng có một bộ máy nhân sự và cần vị trí để mở văn phòng. Tuy nhiên họ không thể thuê được trong nhà xưởng và nhà kho của khu công nghiệp vì không phải doanh nghiệp sản xuất. Họ cần thuê văn phòng gần khu công nghiệp và Bắc Ninh đã có các tòa nhà văn phòng đó để đáp ứng nhu cầu này. Tại địa phương này có những tòa nhà hoàn toàn dành để phục vụ nhu cầu cho thuê văn phòng.

Nói về thị trường được hưởng lợi nhiều nhất - nhà ở, bà Vân phân tích, các khu công nghiệp có lượng công nhân khổng lồ gia tăng hàng năm, kéo theo đó là các chuyên gia và quản lý. Lúc này, những bất động sản cao cấp, có thể đáp ứng yêu cầu của các chuyên gia, mức giá cạnh tranh sẽ là mảng thị trường nhiều tiềm năng để phát triển.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể hướng tới đối tượng người mua là những người mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai, cạnh nơi làm việc, cạnh cơ sở sản xuất. Nơi thích hợp để họ có thể ở trong tuần, và trở về với gia đình tại trung tâm Hà Nội vào cuối tuần.

"Phát triển bất động sản công nghiệp sẽ là tiền đề thu hút sự quan tâm của các mảng thị trường bất động sản khác. Và từ kinh nghiệm của các địa phương, có thể thấy bất động sản nhà ở là ngành đầu tiên được hưởng lợi và 'chạy theo' sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp. Trong đó gồm hai lĩnh vực chính: Nhà ở xã hội, nhà cho công nhân và nhà cho lãnh đạo, quản lý.

Đây là sẽ động lực để thúc đẩy thị trường đối với mảng bất động sản phụ trợ cho bất động sản khu công nghiệp", bà Nguyễn Hồng Vân kết luận.

Sức hút của thị trường bất động sản phụ trợ phía nam Hà Nội

Theo các chuyên gia, bất động sản phía nam Hà Nội, cụ thể là huyện Phú Xuyên và xa hơn là tỉnh Hà Nam đã phát triển vượt bậc về bất động sản công nghiệp và thu hút nhiều nhà đầu tư lớn trong thời gian qua. Do đó, khu vực này cũng sẽ không nằm ngoài xu hướng phát triển về bất động sản phụ trợ công nghiệp.

Cũng tại tọa đàm nêu trên, TS - KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký hội Quy Hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Phú Xuyên với vị trí là cửa ngõ phía nam của Hà Nội, đã được quy hoạch là một trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố. Khu vực này được Chính phủ xác định là đô thị công nghiệp, đầu mối giao thông và trung chuyển hàng hóa. Mục tiêu tại đây là xây dựng các khu, cụm công nghiệp để di dời công nghiệp từ các khu vực nội đô, khu vực Hà Tây (cũ); hình thành các trung tâm dịch vụ trung chuyển hàng hóa, các khu nhà ở công nhân và các tiện ích đô thị khác như y tế chất lượng cao, đào tạo nghề...

Phối cảnh tổng thể đô thị Phú Xuyên cũng cho thấy, đã có sự quy hoạch rõ ràng: Phía tây là khu vực dành cho phát triển không gian của đô thị và phía đông thì gắn với bất động sản công nghiệp và bất động sản phụ trợ.

Ông Quảng phân tích, khi dịch bệnh Covid-19 xảy ra đã càng khẳng định vai trò quan trọng của việc phát triển bất động sản phụ trợ.

Một số địa phương trước đây chỉ tập trung giải quyết vấn đề việc làm trong các khu công nghiệp mà không sắp xếp được nơi sinh sống tập trung cho công nhân. Khi công nhân ở rải rác hoặc đi thuê bên ngoài thì cả doanh nghiệp và công nhân gặp rất nhiều khó khăn khi dịch bệnh xảy ra. Rõ ràng việc bố trí công nhân ăn, ở, làm việc tại một khu vực sẽ hợp lý hơn nhiều.

"Chúng tôi đang nghiên cứu mô hình mới cho giai đoạn hậu Covid-19, tạm gọi là mô hình giãn cách đô thị. Chúng ta phải tạo giãn cách đô thị để các đơn vị ở hoặc những đô thị chức năng không quá dính liền vào nhau. Nếu dịch bệnh xảy ra chúng ta có thể cách ly cho từng khu vực...

Dù là khu phụ trợ bất động sản công nghiệp thôi nhưng phải hoàn chỉnh để khi gặp sự cố vẫn đáp ứng được nhu cầu phòng dịch, chống dịch hiệu quả nhất. Trong tương lai mô hình phát triển của Phú Xuyên sẽ có nhiều thuận lợi. Hà Nội sẽ rút ra kinh nghiệm từ việc phát triển các khu công nghiệp ở các tỉnh khác", Phó Tổng Thư ký hội Quy Hoạch phát triển đô thị Việt Nam nói thêm.

Cũng nói về tiềm năng phát triển bất động sản phụ trợ phía nam Hà Nội, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết, cả Hà Nam và huyện Phú Xuyên của Hà Nội đều có được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư trong việc thu hút các sản phẩm về phát triển bất động sản phụ trợ.

Đặc biệt, các khu vực này còn nhiều dư địa để phát triển hơn các tỉnh/thành phố đã phát triển trước đó về lĩnh vực công nghiệp.

"Trước đây các hoạt động đầu tư dồn nhiều về khu phía đông bắc và các tỉnh như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc... Trong khi phía nam Hà Nội chưa được quan tâm đúng với tiềm năng. Tuy nhiên, với sự phát triển vượt bậc trong việc thu hút FDI thời gian vừa qua, khu vực phía nam Hà Nội sẽ nhận được sự quan tâm điều chỉnh hợp lý, xứng tầm với vị trí của khu vực này".