Cách Hàn Quốc hạ nhiệt thị trường bất động sản

Từ cuối tháng trước, Hàn Quốc yêu cầu cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà, đất tại thủ đô Seoul, 7 quận ở Incheon và 23 thành phố, quận thuộc tỉnh Gyeonggi cần phải được chính quyền địa phương phê duyệt. Hạn chế này có hiệu lực trong vòng một năm. Sau khi nhận giấy phép mua nhà, người nước ngoài phải dọn vào ở trong vòng 4 tháng và cư trú tối thiểu 2 năm.

Động thái trên được Chính phủ nước này kỳ vọng hạ nhiệt thị trường, ổn định giá cả và cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân trong nước, theo nhận định của bà JoAnn Hong, Giám đốc cấp cao phụ trách nghiên cứu và tư vấn tại Savills Korea

Giá nhà leo thang cũng trở thành một gánh nặng chính trị đối với Tổng thống Lee Jae-myung. Khi nhậm chức hồi tháng 6, ông từng cam kết giảm chi phí sinh hoạt cho người dân Hàn Quốc.

Trước khi lệnh hạn chế mới được ban hành, Hàn Quốc đứng thứ 9 trong số những điểm đến được nhà đầu tư bất động sản Trung Quốc ưa chuộng, theo dữ liệu của Juwai IQI. Còn Savills cho biết từ năm 2022, người nước ngoài chiếm khoảng 20% giao dịch nhà ở phân khúc trung và cao cấp, nhất tại khu vực thủ đô Seoul, Incheon và tỉnh Gyeonggi. Trong đó, nhóm nhà đầu nước ngoài mua bất động sản nhiều nhất tại Hàn Quốc là từ Trung Quốc đại lục và Hong Kong.

Theo báo cáo của tờ Chosun Daily, tính đến đầu tháng 5, nhà đầu tư Trung Quốc đại lục, Hong Kong đã nắm giữ 96.955 bất động sản tại Hàn Quốc, tăng hơn 78% so với năm 2020. Con số này gồm nhà ở, đất và bất động động sản thương mại.

Người Trung Quốc cũng liên tục gây chú ý với các thương mại đắt đỏ trong năm nay. Gần đây, một người Trung Quốc 33 tuổi chi 12 tỷ won (8,6 triệu USD) để mua biệt thự hai tầng tại khu phố sang trọng nhất thủ đô Seoul là Seongbuk-dong.

Một nhà đầu tư khác, 37 tuổi cũng từ quốc gia này chuẩn bị nhận penthouse tại tổ hợp Samsung Tower Palace, quận Gangnam. Giá trị giao dịch khoảng 8,9 tỷ won (tương ứng 6,4 triệu USD) từ vay ngân hàng quốc tế.

Bà JoAnn Hong cho rằng dòng vốn này đã tạo hiệu ứng lan tỏa lên toàn thị trường, góp phần đẩy giá nhà tại Seoul tăng trung bình gần 10% mỗi năm từ 2022 đến nay.

"Trung Quốc là nhóm khách hàng có ảnh hưởng lớn nhất trên thị trường bất động sản dành cho người nước ngoài ở Seoul", ông Gilbert Paik, Giám đốc marketing IQI Korea và APGC Co, nhận xét. Theo ông, đến cuối năm ngoái, người nước ngoài sở hữu hơn 100.000 ngôi nhà tại Hàn Quốc, trong đó hơn 56% thuộc về nhà đầu tư tại nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới.

Riêng tại Seoul, tỷ lệ này còn rõ rệt hơn, với khoảng 7 trên 10 giao dịch nhà ở của người nước ngoài đến từ Trung Quốc. Paik cho rằng việc họ tập trung mua ở các khu vực trung tâm, thường bằng tiền mặt hoặc vốn vay quốc tế, đã tạo "sức ép thực sự" lên phân khúc cao cấp.

Dù vậy, ở chiều ngược lại, một số chuyên gia cho rằng các biện pháp mới của giới chức khó tác động lớn tới thị trường. "Giá nhà tăng mạnh trong 5 năm qua chủ yếu do yếu tố trong nước, chứ không phải người mua nước ngoài", bà Christine Li, Trưởng bộ phận nghiên cứu Knight Frank châu Á – Thái Bình Dương nói. Theo bà, giao dịch của người nước ngoài chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ dù ảnh hưởng dễ thấy ở phân khúc cao cấp.

Li cho rằng nhu cầu nhà ở tại Seoul vẫn cao, trong khi nguồn cung hạn chế sẽ duy trì áp lực tăng giá. Số căn hộ mới hoàn thiện tại thủ đô Hàn Quốc được dự báo giảm mạnh trong giai đoạn 2026–2027, có thể xuống dưới 10.000 căn mỗi năm,

Con số này chỉ bằng một phần tư mức trung bình trước đây. Cũng theo báo cáo của Knight Frank, Seoul dẫn đầu 46 thành phố toàn cầu về tốc độ tăng giá nhà ở cao cấp trong quý II/2025.

Ngoài việc hạn chế nhà đầu tư nước ngoài, Hàn Quốc tuần trước cũng thông báo cũng siết chặt quy định về tín dụng với thị trường bất động sản tại Seoul. Theo đó, từ ngày 15/9, tỷ lệ cho vay trên tổng giá trị tài sản tại các khu vực đắt đỏ như Gangnam và Yongsan sẽ giảm xuống 40%, thay vì mức 50% hiện nay.

Chính phủ Hàn Quốc cho biết các quy định vay mua nhà hiện rất phức tạp, gắn với thu nhập, giá trị và vị trí bất động sản. "Khi lo ngại về đà tăng giá nhà vẫn hiện hữu tại khu vực thủ đô, chúng ta cần những biện pháp đặc biệt vừa thúc đẩy nguồn cung, vừa kiểm soát nhu cầu," thông cáo nêu.

Cùng với đó, Hàn Quốc cũng sẽ triển khai kế hoạch bổ sung thêm nguồn nhà giá phải chăng hơn ra thị trường bằng cách tận dụng quỹ đất do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ. Thủ tục phá dỡ, xây dựng chung cư cũng được hứa hẹn sẽ đơn giản hóa hơn để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở.