Hải Phòng đất nóng nhưng không dễ lướt sóng

Báo cáo vừa công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, ở khu vực miền Bắc trong 3 quý đầu năm, dòng tiền và nhu cầu trên thị trường địa ốc đang có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. 

So với cùng kỳ năm ngoái, mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội trong 9 tháng qua giảm 22%, trái lại các tỉnh ngoài Thủ đô tăng 11%. Hải Phòng là địa phương dẫn đầu về tỷ trọng mức độ quan tâm bất động sản tại miền Bắc, vượt xa nhiều nơi khác như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang cũ...

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025, bà Nguyễn Thị Ngọc Thương, Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Batdongsan.com.vn thông tin, giá bán bất động sản tại đây tăng trưởng ổn định thay vì phát triển nóng, từ mức trung bình 55 triệu/m2 (quý I/2023) lên 61 triệu/m2 (quý III/2025). Cùng thời gian, giá thuê cũng duy trì đều quanh ngưỡng 14 - 15 triệu/tháng. 

"Hải Phòng không phải là thị trường lý tưởng cho nhà đầu tư muốn lướt sóng. Thay vào đó, thành phố thu hút những người muốn đầu tư dài hạn, khai thác bất động sản dòng tiền tìm về. 

Khác với một số địa phương khác ở miền Bắc gần như chỉ tập trung vào đất nền, tại Hải Phòng có sự phát triển đa dạng về nhiều loại hình. Trong gần 3 năm qua, hầu hết các phân khúc tại đây ghi nhận tăng trưởng về giá. Đà tăng này không diễn biến theo kiểu đột ngột, bùng nổ mà theo hướng ổn định qua thời gian.

Từ quý I/2023 - quý III/2025, giá đất nền Hải Phòng tăng khoảng 21% (từ mức trung bình 31 triệu/m2 lên 41 triệu/m2). Tiếp đến là nhà riêng tăng 21% (từ 63 triệu/m2 lên 76 triệu/m2), chung cư tăng 17% (từ 33 triệu/m2 lên 39 triệu/m2), nhà mặt phố tăng 14% (từ 129 triệu/m2 lên 147 triệu/m2). Riêng biệt thự giảm 9% (từ 101 triệu/m2 xuống 92 triệu/m2)", bà Thương nói.    

Với chung cư, những khu vực tăng trưởng giá tốt gồm quận Hồng Bàng cũ (tăng 45,2%, hiện giá bán phổ biến khoảng 2,4 tỷ/căn), quận Kiến An cũ (tăng 40,2%, 1,6 tỷ/căn), quận An Dương cũ (tăng 18%, 1,7 tỷ/căn), quận Ngô Quyền cũ (tăng 17,1%, 3 tỷ/căn).

Một số dự án tăng giá gồm Gem Park (tăng 55%, hiện giá bán phổ biến khoảng 46 triệu/m2), Khu chung cư Bắc Sơn (tăng 40%, 18 triệu/m2), Hoàng Huy Grand Tower (tăng 33%, 36 triệu/m2), Sentosa Sky Park (tăng 20%, 40 triệu/m2).

Nguồn cung chung cư chủ yếu tập trung ở các khu vực trung tâm như các quận Ngô Quyền, Hồng Bàng, Lê Chân cũ. Ngoài ra, quận An Dương cũ cũng được quan tâm nhiều do địa phương mới lên quận vào đầu năm 2025, là nơi tiếp giáp giữ Hải Phòng và Hải Dương cũ. 

Thị trường có xu hướng mở rộng phân khúc trung và cao cấp. Bà Thương dự báo trong tương lai, ngày càng nhiều doanh nghiệp sẽ đến Hải Phòng làm dự án chung cư trung và cao cấp, bên cạnh những chủ đầu tư hiện tại như Hoàng Huy, Doji, Masterise, Gamuda Land... 

Với đất nền, 3 khu vực tăng giá tốt nhất trong giai đoạn quý I/2023 - quý III/2025 gồm Kiến An (tăng 60%, hiện giá bán phổ biến khoảng 40 triệu/m2), Ngô Quyền (tăng 50%, 116 triệu/m2) và Dương Kinh (tăng 38%, 26 triệu/m2). Ngoài ra còn nhiều nơi khác như Thuỷ Nguyên (tăng 33%, 30 triệu/m2), Hồng Bàng (tăng 21%, 49 triệu/m2), An Dương (tăng 21%, 26 triệu/m2), Kiến Thuỵ (tăng 12%, 17 triệu/m2), Lê Chân (tăng 12%, 91 triệu/m2). 

Đất nền giá từ 1 - 3 tỷ được tìm mua nhiều nhất trong 3 quý đầu năm nay. Sau đó là đất nền giá dưới 1 tỷ hoặc giá từ 3 - 5 tỷ. 

Với nhà riêng, thị trường diễn biến sôi động ở các quận trung tâm cũ như Lê Chân (tăng 31%), Hồng Bàng (tăng 30%), Kiến An (tăng 28%), Ngô Quyền (tăng 21%). Từ quý III/2024 đến nay, giá nhà riêng Hải Phòng có tốc độ tăng nhanh hơn so với giai đoạn trước đó.   

Những người quan tâm tới bất động sản Hải Phòng hầu như đều đến từ miền Bắc. Ngoài người bản địa (chiếm tỷ trọng 32% trong quý III/2025) thì chủ yếu là người Hà Nội (chiếm 29%) và TP HCM cũ (chiếm 12%), còn lại là từ các tỉnh khác.  

Vừa qua Hải Phòng đã chính thức sáp nhập với Hải Dương, lấy tên là Hải Phòng. Theo bà Thương, việc này được kỳ vọng giúp thành phố hình thành cực tăng trưởng mới có sức bật quốc gia, với mô hình siêu đô thị biển có sự tích hợp giữa sản xuất, logistics, đô thị, cảng biển, thương mại và dịch vụ.  

Nhìn về tiềm năng quy hoạch, Hải Phòng được định hướng tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội theo mô hình đô thị 2 vành đai (vành đai kinh tế ven biển và vành đai kinh tế công nghiệp - dịch vụ), 3 hành lang cảnh quan (hành lang sông Cấm, sông Lạch Tray và sông Văn Úc), 3 trung tâm đô thị và các đô thị vệ tinh.    

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định Hải Phòng là địa phương dẫn đầu miền Bắc về thu hút FDI. Việc thành lập khu thương mại tự do FTZ thế hệ mới gắn với Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và Khu kinh tế ven biển phía Nam đang tạo động lực phát triển đột phá. Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập hành chính mở ra tiềm năng hình thành siêu đô thị ven biển quy mô lớn, hiện đại và có tính cạnh tranh quốc tế.

Trên nền tảng đó, bất động sản Hải Phòng đang khởi sắc rõ nét, nhiều dự án được phát triển tại các khu vực gắn với yếu tố động lực phát triển như hạ tầng, khu công nghiệp. Đất nền một số nơi diễn biến sôi động, trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn.