Cao ốc bỏ hoang Saigon One Tower chưa thể đấu giá, chuyên gia hiến kế 'giải cứu'

Ngày 12/9, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị về việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản "nợ xấu" là bất động sản (BĐS) để phục vụ công tác cơ cấu lại các tổ chức tín dụng.

HoREA dẫn chứng trường hợp của Saigon One Tower, tòa nhà bị bỏ hoang giữa quận 1, TP HCM do Công ty M&C làm chủ đầu tư.

Dự án này có diện tích 6.672 m2, tổng mức đầu tư 256 triệu USD, đến nay đã xây thô 41 tầng, cao 195 m. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 năm, kể từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất vào năm 2008.

Tính đến năm 2017, Saigon One Tower được thế chấp cho khoản vay tín dụng (tính cả gốc và lãi) hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Hàng hải (MSB) và Ngân hàng Đông Á (DAB), trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự.

Năm 2017, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thu giữ dự án và dự kiến đưa ra đấu giá vào năm 2019 với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng. Song đến nay, VAMC vẫn chưa tổ chức đấu giá được dự án này.

Theo HoREA, vướng mắc của dự án nằm ở quy định thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 chưa sát thực tiễn.

Cụ thể, luật chỉ quy định một cách tính thời hạn giao đất, cho thuê đất là kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Cũng bởi quy định này, khi VAMC đã xác định giá khởi điểm đấu giá Saigon One Tower là 6.110 tỷ đồng, thời gian sử dụng đất còn lại của dự án chỉ còn 39 năm khiến giá trị dự án bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Trên thực tế, vẫn có nhiều trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng để nhận các khoản nợ xấu, từ đó phối hợp với chủ đầu tư để tự xử lý tài sản bảo đảm là BĐS. Điều này góp phần "giải cứu" các khoản nợ xấu tín dụng, đồng thời hồi sinh các dự án treo nhiều năm.

Có thể kể đến trên thị trường, Novaland đã mua lại khoảng 35 dự án, Hưng Thịnh mua lại hơn 10 dự án, Phúc Khang mua lại 2 dự án...

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung 3 cách tính thời hạn sử dụng để nhà đầu tư mặn mà hơn với các dự án. Chẳng hạn, dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, được chuyển nhượng sau 10 năm bỏ hoang thì cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất 50 năm.

Hay như đối với trường hợp của Saigon One Tower, có thể bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày trúng đấu giá, nhờ đó giá khởi điểm có thể được xác định cao hơn, đảm bảo lợi ích các bên liên quan và thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, một dự án bất động sản, nhà ở thường phải mất thời gian khoảng trên dưới 3 năm để thi công xây dựng các công trình (để có đủ điều kiện huy động vốn).

Do vậy, việc tính thời hạn sử dụng đất nên được tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng, hoặc thời điểm dự án đủ điều kiện để huy động vốn.

Hồi tháng 11/2020, CTCP Di sản quốc tế Hồ Tràm, một doanh nghiệp có vốn điều lệ 10 triệu đồng, đã có đề xuất với UBND TP HCM về việc đầu tư dự án Saigon One Tower. Trước đó, vào năm 2017, từng có thông tin dự án này được Alpha King tham gia giải cứu.