Chi phí chiếm 97% doanh thu mục tiêu, cổ đông DTA nói tỷ suất lợi nhuận quá thấp

CTCP Đệ Tam (mã: DTA) mới đây đã tiến hành ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 với sự tham gia của 20 cổ đông, đại diện cho 36,7% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

Tại đại hội, cổ đông DTA đã thông qua kế hoạch kinh doanh 2025 với tổng doanh thu 147,9 tỷ đồng, chi phí 143,8 tỷ đồng và lãi sau thuế 1,9 tỷ đồng. Theo cổ đông, đây là mức tỷ suất lợi nhuận quá thấp và đề nghị doanh nghiệp có phương án cắt giảm chi phí.

Ban lãnh đạo DTA cho biết, do thị trường khó khăn, công ty cũng đã có những chính sách tinh gọn bộ máy, rà soát điều chỉnh chi phí cho phù hợp.

DTA đang tìm kiếm các đối tác để hợp tác có thêm nguồn vốn với lãi suất phù hợp, qua đó giảm bớt chi phí vốn. Tuy nhiên, do chiến lược đầu tư và ngành kinh doanh chính là phân khúc NOXH, biên lợi nhuận không cao nên doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm đối tác phù hợp.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc chưa tháo gỡ, thủ tục pháp lý kéo dài dẫn tới gia tăng chi phí.

Công ty kỳ vọng việc sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện và Nghị quyết 68 sẽ giúp pháp lý thông thoáng, thủ tục đơn giản hơn để các sản phẩm NOXH rút ngắn thời gian đưa ra thị trường, cắt giảm bớt chi phí và gia tăng lợi nhuận.

Chia sẻ với cổ đông về lý do không phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, ban lãnh đạo DTA cho biết, từ sau dịch Covid-19, tình hình kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng gặp rất nhiều khó khăn, các thủ tục pháp lý liên quan dự án bị kéo dài.

Do vậy, việc huy động vốn trong thời điểm đó không thể thực hiện vì khó tìm được các nhà đầu tư. Doanh nghiệp muốn phát hành cổ phiếu để huy động vốn triển khai dự án phụ thuộc rất nhiều yếu tố, trong đó yếu tố thị trường, và thị trường phải rất tốt là yếu tố chính.

DTA có dự án trọng điểm tại các khu vực Nhơn Trạch và Phú Quốc, do vậy nhu cầu về vốn là rất lớn. Tuy nhiên việc huy động nguồn vốn trên thị trường, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn là rất khó khăn. Thời gian tới khi thị trường bất động sản tốt hơn DTA sẽ lên kế hoạch phát hành.

Hiện nay, doanh nghiệp DTA đang tập trung đầu tư Khu chung cư DETACO Nhơn Trạch, Đồng Nai. Theo kế hoạch đã đăng ký với tỉnh, trong năm 2025 DTA dự kiến sẽ triển khai xây dựng 4 Block chung cư.

Mặc dù tại Nhơn Trạch, hệ thống hạ tầng được kết nối đồng bộ, phát triển thuận lợi, tuy nhiên do đối tượng khách hàng của DTA hướng tới là công nhân, người lao động có thu nhập thấp. Do vậy khi đưa ra lộ trình đầu tư, DTA cũng phải nghiên cứu thị trường để triển khai cho phù hợp với nhu cầu.

Nếu thị trường tốt, nhu cầu của người lao động lớn thì DTA sẽ triển khai luôn các block tiếp theo để đáp ứng nguồn cung của thị trường, kỳ vọng đạt được nhiều hơn số lượng căn hộ đã đăng ký.

Liên quan đến việc trả cổ tức 8% cho cổ đông, cổ đông DTA yêu cầu làm rõ về việc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) từ chối hồ sơ phát hành do không có ý kiến của đơn vị kiểm toán.

Phản hồi cổ đông, ban lãnh đạo DTA cho biết, sau khi nộp hồ sơ tới UBCKNN, DTA được yêu cầu giải trình về Kết luận thanh tra dự án tại VSIP Bắc Ninh.

Về kết quả thanh tra, cơ quan Thanh tra đã kết luận DTA không vi phạm các quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư và huy động vốn trước thời hạn, cũng như thống nhất với nội dung giải trình của DTA liên quan đến chênh lệch số liệu dự toán và báo cáo tài chính.

Do các vấn đề trên không ảnh hưởng đến số liệu trong báo cáo tài chính, DTA không đưa nội dung này vào báo cáo. Doanh nghiệp đã có văn bản giải trình các nội dung trên tới UBCKNN.

Sau đó, DTA tiếp tục nhận được văn bản của UBCKNN yêu cầu giải trình nội dung liên quan đến việc triển khai Khu dân cư xã Phước An. Doanh nghiệp cũng đã có văn bản giải trình liên quan đến thủ tục đầu tư tại dự án này.

Cụ thể, dự án Phước An đã được UBND tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận đầu tư và tiến độ được phê duyệt là đến trước ngày 22/10/2022. Trong quá trình triển khai, do các nguyên nhân khách quan nên DTA đã có văn bản xin hướng dẫn điều chỉnh tiến độ đầu tư dự án.

Tháng 9/2023, HĐQT doanh nghiệp đã thống nhất điều chỉnh, tách dự án Phước An thành 3 Dự án độc lập. Tuy nhiên trong quá trình xin ý kiến các Sở ban ngành, thì việc tách dự án là không cần thiết.

Công ty sau đó vẫn tiếp tục nộp hồ sơ xin điều chỉnh tiến độ dự án Phước An và Khu chung cư DETACO Nhơn Trạch (là dự án thành phần của dự án Phước An).

Ngày 13/1/2025, UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận gia hạn tiến độ dự án DETACO Nhơn Trạch. Còn khu dân cư xã Phước An vẫn đang chờ hướng dẫn.

Vì vậy, việc hạch toán, kết chuyển các chi phí dở dang tại dự án Phước An trong BCTC và việc vốn hóa các chi phí lãi vay liên quan đến dự án là phù hợp theo quy định do dự án vẫn đang tiếp tục triển khai. Các BCTC đã thực hiện kiểm toán và công bố.