Chốt 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế xã hội

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi có 16 chương, 260 điều, hiệu lực từ 1/1/2025.

Theo quy định của Điều 79, Nhà nước thu hồi đất trong 32 trường hợp "thật cần thiết" để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc này nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.

Cụ thể, Nhà nước có thể thu hồi đất để xây dựng công trình giao thông; thủy lợi; cấp nước; xử lý chất thải; năng lượng, chiếu sáng công cộng; dầu khí; hạ tầng bưu chính, viễn thông; chợ dân sinh, chợ đầu mối; tín ngưỡng, tôn giáo; khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội.

Nhà nước cũng thu hồi đất để xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử; cơ sở y tế, dịch vụ xã hội; giáo dục, đào tạo; cơ sở thể dục, thể thao; khoa học và công nghệ; ngoại giao; xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật; dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu sản xuất, chế biến nông, lâm, thủy, hải sản tập trung; hoạt động lấn biển; khai thác khoáng sản; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông.

Các trường hợp còn lại được thu hồi đất là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn; nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm; dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa được quy định, Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Điều chỉnh bảng giá đất hàng năm

Luật quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan này được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết một số đại biểu đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm một lần như luật hiện hành và hàng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được xác định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Song thực tế rất ít trường hợp điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng dẫn đến bảng giá không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

"Luật quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nói.

Có thể định giá đất bằng phương pháp thặng dư

Theo luật vừa được thông qua, phương pháp tính giá đất bao gồm so sánh, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

"Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển, việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh giải thích.