Chủ đầu tư bất động sản tìm lời giải cho bài toán tài chính năm 2023

Hơn 119.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn 

Kể từ quý II/2022, thị trường bất động sản trong nước chứng kiến nhiều biến động, đặc biệt là sau loạt sự kiện của các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến trái phiếu, cổ phiếu; khó khăn chung nền kinh tế thế giới và động thái của Chính phủ nhằm chấn chỉnh hoạt động trên thị trường vốn.

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2022, thách thức của thị trường trong giai đoạn này chủ yếu về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. 

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu cũng gia tăng sức ép tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo VBMA, trong năm 2023 sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng.

Tính riêng tháng 1/2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là gần 17.500 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản (10.500 tỷ đồng, chiếm 60% giá trị TPDN đến hạn) và nhóm xây dựng (5.900 tỷ đồng, chiếm 34% giá trị TPDN đến hạn).

Theo báo cáo mới đây của FiinRatings thì áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể trong năm 2023 với hơn 119.000 tỷ và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng. 

Chứng khoán VNDirect cho biết, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn năm 2023 vào khoảng 300.000 tỷ đồng (tăng 90% so với năm 2022), trong đó bất động sản và tài chính - ngân hàng lần lượt chiếm 30% và 40%.

Doanh nghiệp BĐS triển khai loạt phương án tạo dòng tiền mới 

Trong bối cảnh trên, các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều giải pháp để giải bài toán tài chính như cắt giảm chi phí hay đa dạng hóa các kênh huy động vốn. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11/2022, một số doanh nghiệp bất động sản đã thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO). 

Nhiều doanh nghiệp cũng tinh giản bộ máy, giảm lực lượng lao động, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động.

Mặt khác, các doanh nghiệp cũng tìm đến các kênh vốn khác. Đơn cử như An Gia vào tháng 11/2022 liên tục công bố các kế hoạch vay vốn ngoại, gồm vay ngắn hạn 10 triệu USD từ SCSB – OBB; vay tín dụng 10 triệu USD từ SCSB – Chi nhánh Đồng Nai; hay tăng giá trị tối đa khoản vay từ Hatra PTE Limited lên 18 triệu USD, thay vì 15 triệu USD như kế hoạch cũ.  

Nam Long ‏‏trong giai đoạn cuối năm 2022 cũng nhận giải ngân 500 tỷ đồng còn lại từ International Finance Corporation (IFC, thuộc World Bank), hoàn tất khoản vay 1.000 tỷ đồng qua trái phiếu nhằm rót vốn cho giai đoạn 2 dự án Waterpoint tại Long An.

Ở diễn biến khác, theo HoREA, một số doanh nghiệp cũng vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao; bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40% giá hợp đồng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng tìm kiếm phương thức mới để bán buôn, thu hút khách hàng, nhằm tạo dòng tiền mới trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư e ngại trước biến động thị trường. 

Chứng khoán KB (KBSV) cho biết một số chủ đầu tư đã chiết khấu giá mua nhà cũng như đưa ra các phương thức thanh toán hấp dẫn để thu hút người mua nhà. 

Hay Vinhomes cùng ông Phạm Nhật Vượng góp vốn thành lập CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (viết tắt là VMI JSC) vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, nhằm phát triển thị trường thứ cấp cho các dự án bất động sản của Vinhomes.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp ôm hàng, dời lịch mở bán để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Đơn cử như Hà Đô dời lịch giai đoạn 3 dự án Charm Villas sang quý II/2023, hay Đất Xanh dời lịch dự án Gem Riverside và Nam Long dời lịch các dự án Izumi City, Nam Long Cần Thơ và Paragon Đại Phước sang năm 2023, thay vì mở bán vào giai đoạn cuối năm 2022 như dự kiến.

Giảm sức ép trái phiếu đáo hạn

Ngoài áp lực tạo dòng tiền để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, các công ty cũng đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn sau đợt bùng nổ phát hành hồi 2020 - 2021. 

FiinRatings kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện sớm, nhất là các trái phiếu được phân phối thứ cấp đến nhà đầu tư cá nhân. Chứng khoán VNDirect cũng nhận định rủi ro về khả năng thanh toán cũng được tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như bất động sản.

Trong bối cảnh trên, nhiều doanh nghiệp (bao gồm nhóm bất động sản) đã mua lại trái phiếu trước hạn nhằm phần nào giảm bớt áp lực đáo hạn và tâm lý tiêu cực của thị trường.  Số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã thực hiện mua lại 163.974 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021.

Đơn cử, Novaland cùng công ty con (Công ty TNHH Thành phố Aqua ) đã mua lại hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong quý cuối năm vừa qua. Hay Hưng Thịnh Land cũng mới thông báo đã hoàn tất mua lại toàn bộ 4 triệu trái phiếu, tổng giá trị phát hành 400 tỷ đồng hồi đầu tháng 12/2022.

Một doanh nghiệp khác là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỷ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng trong quý IV/2022, bao gồm trái phiếu lần 9-2021, một phần của lô trái phiếu lần 7-2021, khoản vay từ VietinBank và Tập đoàn Mirae Asset (Hàn Quốc). 

Gần nhất ngày 17/1, Phát Đạt công bố tất toán 5 lô trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 893,4 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn một số doanh nghiệp bất động sản khác mua lại trái phiếu trước hạn như CTCP Bất động sản Thế kỷ (CenGroup, mã: CRE), CTCP Kinh doanh bất động sản Thái Bình, CTCP Địa ốc Sacom…

Nhiều doanh nghiệp cũng dùng bất động sản để chuyển đổi trái phiếu, nhằm cơ cấu lại các khoản nợ. Trong đó có Tập đoàn Đất Xanh đã thông qua việc đăng ký tăng vốn điều lệ từ 6.092 tỷ đồng lên mức 6.117,8 tỷ đồng do phát hành thêm cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu.

Với phương án "hàng đổi hàng" này, theo FiinGroup, hoạt động này đã đạt kết quả tương đối khả quan sau một thời gian diễn ra trên thị trường.

Tuy nhiên, làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn đã tạo ra những khó khăn rất lớn về dòng tiền cho các nhà phát hành, nhất là các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng tốt và đang trong quá trình sử dụng vốn đó cho các kế hoạch mở rộng kinh doanh. 

Song ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinRatings cho rằng mặt tích cực của hoạt động này là góp phần giảm quy mô số dư trái phiếu đang lưu hành và qua đó giảm nhẹ những tác động của kênh trái phiếu lên sự ổn định của hệ thống tài chính.

Lối ra cho bài toán nguồn vốn năm 2023? 

Bước sang năm 2023, nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục trong năm nay. 

TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, nhận định, một trong những thuận lợi của năm 2023 là Nhà nước đã kiểm soát và giải quyết được gốc rễ việc cung ứng vốn dưới chuẩn và đầu cơ của thị trường bất động sản, từng bước đưa thị trường này về sự thiết thực và ổn định. Lãi suất dự báo sẽ hạ nhiệt trong quý I và trở về ổn định vào cuối quý II/2023.

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), TS. Nguyễn Văn Đính cũng đưa ra kịch bản, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. 

Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh miền Bắc, Batdongsan.com.vn chỉ ra, nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm tạo ra giá trị thực, thay vì các phân khúc mang tính mạo hiểm, rủi ro cao như trước đây. Chung cư và nhà phố được đánh giá là những phân khúc tạo ra nhiều giá trị thực hơn khi vừa ở được, vừa đầu tư được và có thể khai thác dòng tiền. 

Bên cạnh đó, VARS dự báo, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. 

Lực cầu tốt ở nhiều phân khúc. Cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, lực cầu mới tăng tại các khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị. Lượng giao dịch và giá bán cũng được dự báo sẽ tăng trở lại, đóng góp vào triển vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. 

Nhờ lợi nhuận khởi sắc, lãi suất ổn định và cơ chế thị trường tốt hơn, chuyên gia VNDirect nhận định khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi đáng kể trong nửa cuối năm 2023. 

Các doanh nghiệp cũng đang mong chờ vào việc sửa đổi Nghị định 65 với hai điểm quan trọng: Giãn thời gian thực hiện trong vòng một năm quy định giảm thời gian phân phối trái phiếu và cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây được kéo dài kỳ hạn của trái phiếu.

Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc FiinRatings cũng kỳ vọng cơ quan quản lý sớm ban hành các chính sách nhằm thúc đẩy trái phiếu xanh như một điểm sáng trong năm 2023. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, quy mô tín dụng xanh hiện ở mức rất thấp, chỉ 4% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống tại 30/6/2022.

"Chúng tôi kỳ vọng sẽ có một số doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí và huy động thành công trái phiếu xanh trong năm 2023. Quy định mới này được chúng tôi kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy không chỉ hoạt động phát hành trái phiếu xanh mà cả tín dụng xanh được cấp bởi các tổ chức tín dụng", ông Nguyễn Quang Thuân cho biết.