Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất

Báo cáo ngành bất động sản nhà ở của Chứng khoán VnDirect vừa phát hành đánh giá "giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua và đang từng bước đi lên từ năm 2024". Nhận định dựa trên tín hiệu giao dịch gần đây và tình hình lãi suất.

Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM đồng loạt cải thiện vào 6 tháng cuối 2023. Ở Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số đi lên rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%. Tại TP HCM, số lượng căn hộ bán ra nửa cuối năm cao hơn 101% so với nửa đầu năm. Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ đạt 108% so với 59%.

Cùng với đó, nhu cầu mua nhà được kỳ vọng cải thiện những tháng tới nhờ lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện khoảng 11% một năm, giảm từ mức 13-14% một năm. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh đã tung ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ. 

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Năm ngoái, ngành này chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế và 27,3% trên GDP, theo VnDirect.

Thị trường nhà ở bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng và một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu.

Cùng với VnDirect, dự báo thị trường 2024 của JLL Việt Nam cũng cho rằng phân khúc nhà ở đang "trên đường hồi phục". Tại TP HCM, Cục Thống kê cho biết tình hình kinh doanh bất động sản có dấu hiệu phục hồi, với doanh thu 2 tháng đầu 2024 ước đạt 42.300 tỷ đồng, tăng 20,1% so với cùng kỳ (cùng kỳ giảm 13%).

Tuy nhiên, vẫn còn loạt thách thức hiện diện. Trong đó, nguồn cung vẫn chưa cải thiện trong ngắn hạn. Cả năm ngoái, nguồn cung căn hộ mới tung ra ở hai thị trường lớn nhất nước duy trì ở mức thấp, với 7.722 căn tại TP HCM và 19.808 căn tại Hà Nội. Nhà liền thổ sơ cấp giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm, với 766 căn tại TP HCM và 754 căn ở Hà Nội, theo số liệu của Savills.

Sang 2024, JLL Việt Nam dự báo nguồn cung vẫn ở mức thấp lịch sử, chỉ vào khoảng 10.000 căn ở mỗi thị trường Hà Nội và TP HCM. Trong thập niên qua, đỉnh điểm các thị trường này bán ra khoảng 40.000 căn hộ mới mỗi năm.

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam lý giải nguồn cung không khả quan do nhiều chủ đầu tư gần đây hiệu chỉnh lại tiến độ và dời lịch phát triển dự án sang năm 2025 và 2026. Một phần nguyên nhân bởi áp lực về vốn.

Với người mua nhà, mất cân đối cung - cầu khiến người có nhu cầu ở thực và tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền vẫn khó khăn. Chính phủ đã đặt mục tiêu xây một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Nhưng tính đến cuối 2023, kế hoạch cho phân đoạn 2021-2025 mới đi được 4,7% chặng đường, theo VnDirect.

Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội năm ngoái tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng một m2 (2.190 USD) do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, giá căn hộ tại TP HCM trung bình là 61,4 triệu đồng một m2 (2.500 USD).

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, dự báo phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá, do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. "Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao", bà nói.