Thí điểm làm nhà ở thương mại trên đất khác: Liều thuốc cho căn bệnh nặng, giá nhà sẽ ngừng tăng vọt

Giải quyết tận gốc bài toán lệch cung cầu, giá tăng vọt

Trao đổi với người viết về đề án thí điểm cho nhận đất khác làm dự án nhà ở thương mại, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng chính sách này không phải hoàn toàn mới, không phải bây giờ mới được nhắc tới. Mới ở đây là so với nội dung của những luật vừa thông qua. 

Theo ông Hiệp, xuất phát điểm của quy định là từ Nghị định 30 do Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021. Khi đó, ông Hiệp là một trong những người cho rằng việc không cho phép chuyển đổi là rất bất cập, khiến các dự án bị ách tắc.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thời điểm này cũng có quan điểm tương tự khi liên tiếp đưa ra những kiến nghị.

Cụ thể, ngày 29/3/2021, HoREA đã có văn bản số 26/2021/CV-HoREA quan ngại sẽ ách tắc dự án nhà ở chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, do Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30 không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Đến ngày 2/4/2021, đơn vị tiếp tục có văn bản số 28/2021/CV-HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét xử lý xung đột pháp luật dẫn đến Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30 đã loại bỏ tất cả các trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác (không phải đất ở) phù hợp với quy hoạch, nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tại văn bản này, HoREA đã phân tích: “Ví dụ nhà đầu tư sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không dính đất ở), hoặc sử dụng 1 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không dính đất ở), để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, dù phù hợp với quy hoạch, đều không được công nhận chủ đầu tư dự án. 

Nhưng, nếu trong khu đất 50 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 1 ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có 1 căn nhà với diện tích đất ở dù chỉ vài chục mét vuông, thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. 

Hiệp hội nhận thấy, sau khi có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh, thì nhà đầu tư mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để tạo lập được quỹ đất dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, thì nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn, nhưng tại sao nhà đầu tư đã tạo lập hợp pháp quỹ đất gồm các loại đất khác (không phải đất ở) lại không được công nhận là chủ đầu tư?

Cơ quan nào chịu trách nhiệm về những thiệt hại do việc nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư? Nhà đầu tư không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp bị chôn vốn, thậm chí có nguy cơ phá sản”. 

Dưới góc nhìn của Chủ tịch VACC, dựa trên cơ sở của Nghị định 30, thời gian sau đó ban soạn thảo các luật vẫn giữ nguyên quan điểm cũ và không thay đổi. 

“Bản thân tôi là một trong những người đã tích cực kiến nghị từ lâu khi đề nghị bổ sung quy định cho nhận đất khác làm nhà thương mại vào Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng rất tiếc là không được chấp thuận.  

Đến thời điểm hiện tại, trước nhu cầu cấp thiết của thị trường, nếu vẫn tiếp tục không giải quyết theo hướng đổi mới thì sẽ gần như không có nguồn cung mới, nhất là với phân khúc căn hộ.

Thực tế cho thấy chênh lệch cung - cầu trên thị trường đã dẫn đến việc giá căn hộ tăng vọt. Để giải quyết tận gốc bài toán này, cần nhìn vào nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung. Một trong số đó xuất phát từ việc không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại", vị này cho hay. 

“Giờ mới xem xét thí điểm là còn hơi chậm”

Bàn luận về tính cấp thiết của việc xây dựng đề án thí điểm lần này, ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ sự ủng hộ và cho rằng lẽ ra quy định này nên được triển khai từ sớm hơn. 

Nếu được thực thi, đề án sẽ góp phần giải quyết những bất hợp lý trong việc triển khai dự án, tránh lãng phí tài sản. Đơn cử như với những khu đất kho bãi không còn sử dụng, những nhà máy cũ không còn vận hành… Đất đai bị bỏ trống lãng phí, càng kéo dài trong nhiều năm thì càng gây thất thoát lớn. 

Mặt khác, giải pháp thu hồi lại những khu đất đó xong tổ chức đấu giá được ông Hiệp cho là không phù hợp.

"Ai sẽ là người tham gia đấu giá? Sẽ là bất cập nếu đơn vị đang làm chủ tự nhiên phải tham gia đấu giá để được hưởng quyền sử dụng khu đất đó. Về nguyên tắc khi chuyển đổi đất khác thành đất ở, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất do chuyển đổi mục đích sử dụng, đây là điều hợp lý. Còn nếu bảo tổ chức đấu giá thì chưa có tiền lệ nào lại tự đi đấu giá với chính mình, đây là điều rất trớ trêu. 

Tôi cho rằng đề án thí điểm này giờ mới được xem xét là còn hơi chậm, lẽ ra phải sớm hơn.

Lý do bởi từ lúc còn là thí điểm đến khi ra nghị quyết để được phép triển khai theo quy định mới, các dự án nhà ở thương mại được thông qua quy hoạch, thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng thì cũng cần ít nhất 1 - 2 năm nữa chứ không thể giải quyết được ngay. Chưa kể cũng cần thêm tiếp 1 - 2 năm sau đó để nguồn cung dần cải thiện. Đây là căn bệnh nặng thị trường mắc phải và cần được điều trị gấp”, ông Hiệp nói. 

"Lần này nếu được thông qua, cơ chế áp dụng trong khoảng thời gian sau đó cần thông thoáng, cởi mở, tránh tình trạng xin - cho dẫn đến thực trạng có dự án được làm, có dự án lại không được làm; miễn là quy định mới đáp ứng đủ hai tiêu chí, một là dự án phù hợp quy hoạch phân khu đã được duyệt, hai là doanh nghiệp thực hiện đủ năng lực về tài chính và kinh nghiệm,"  vị Chủ tịch VACC chia sẻ thêm quan điểm.

Đồng quan điểm, mới đây phía HoREA cho rằng rất cần thiết xây dựng dự thảo đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”, hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” khác với các quy định tại Luật Đất đai 2024.

Kèm theo đó là với điều kiện phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Rút ngắn thời gian bàn giao đất

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 thông qua đầu năm nay chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.   

Trong khi đó, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng để phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất.

Đồng thời, tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Điều này đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai 1993 và tiếp tục duy trì đến nay. 

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư, người sử dụng đất và lợi ích công cộng do Nhà nước là đại diện, được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách nhà nước của các cấp hành chính; trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích, hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cơ chế cũng tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai và hạn chế xảy ra tiêu cực, nhũng nhiễu khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

“Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai”, đơn vị này bổ sung.