Làm nhà ở thương mại trên đất khác: Có lo chồng chéo quy hoạch?

Đề xuất mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác đang được xem xét và kỳ vọng sẽ giúp giải quyết một số vướng mắc trên thị trường bất động sản. 

Trao đổi với người viết, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật TNHH My Way cho biết, quy định của dự thảo nghị quyết thí điểm nêu loại đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định này, các loại đất theo phân loại nói trên đều có thể được sử dụng thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại, gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (trong đó đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). 

Trường hợp dự thảo nghị quyết được thông qua, các loại đất khác thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp... không phải đất ở đều được xem xét làm dự án nhà ở thương mại. 

Không ngại chồng chéo quy hoạch

Dưới góc độ hành nghề trong lĩnh vực luật pháp, ông Hồi cho rằng chính sách này không dẫn đến tình trạng chồng chéo các dự án trong việc sử dụng đất. Lý do bởi quy định mở rộng các loại đất được xem xét làm dự án nhà ở thương mại không dẫn đến tùy tiện, việc xem xét này cũng đã kèm điều kiện về quy hoạch và điều kiện về năng lực của nhà đầu tư.  

Cụ thể, việc thực hiện dự án cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Ở phía chủ đầu tư, cần phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 của Luật Đất đai 2024 về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.     

“Khá rõ ràng, dự thảo nghị quyết thí điểm đã có quy định về điều kiện quy hoạch để đảm bảo mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước về mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm bảo năng lực của nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Việc quy định điều kiện về quy hoạch sẽ vẫn đảm bảo được vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai, ngoài ra còn đảm bảo việc triển khai quy hoạch của Nhà nước được điều chỉnh phù hợp. 

Ví dụ, Nhà nước điều chỉnh một khu đất nông nghiệp, khu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thành quy hoạch sử dụng đất ở. Việc nhà đầu tư có thể triển khai dự án nhà ở thương mại tại khu vực này cũng góp phần vào việc hạn chế tình trạng quy hoạch treo, hạn chế thất thu trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch”, luật sư Hồi đánh giá.  

Còn dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cũng đưa ra quan điểm tương tự với người viết. 

Theo ông Hiệp, nếu thí điểm được thông qua và triển khai rộng rãi, sẽ không lo sẽ xảy ra tình trạng chồng chéo dự án hay sai quy hoạch. Lý do bởi về nguyên tắc, không phải đất khác nào cũng được chuyển đổi, việc sử dụng đất đai phải chấp hành nghiêm chỉnh theo quy hoạch đã được thông qua. 

“Không phải tất cả đất khác đều có thể được chuyển đổi sang đất ở mà còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch khu vực đó có cho phép làm dự án nhà ở hay không, cho phép làm cao tầng hay thấp tầng, mật độ dân số, mật độ xây dựng ra sao...

Tất cả đều phải tuân thủ theo quy hoạch đã được phê duyệt chứ không phải cứ có đất là được chuyển đổi. Đây là điều tôi cho rằng hợp tình, hợp lý.   

Lần này nếu được thông qua, cơ chế áp dụng trong khoảng thời gian sau đó cần thông thoáng, cởi mở, tránh tình trạng xin - cho dẫn đến thực trạng có dự án được làm, có dự án lại không được làm.

Miễn là quy định mới đáp ứng đủ hai tiêu chí, một là dự án phù hợp quy hoạch phân khu đã được duyệt, hai là doanh nghiệp thực hiện đủ năng lực về tài chính và kinh nghiệm”, Chủ tịch GP.Invest nói. 

Tạo sân chơi công bằng hơn cho doanh nghiệp

Nhận định về những lợi ích mà quy định này có thể đem lại cho thị trường bất động sản nếu được thông qua, ông Hồi cho rằng việc tiếp cận và quản lý quyền sử dụng đất của các nhà phát triển bất động sản sẽ được đảm bảo công bằng. 

“Trước khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, rất nhiều chuyên gia pháp lý, chuyên gia bất động sản đã có ý kiến về vấn đề “phải có 1 m2 đất ở mới được triển khai dự án nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, quy định về đất để triển khai dự án nhà ở thương mại vẫn chỉ bao gồm hai loại là đất ở hoặc đất ở và đất khác. 

Quy định này vô hình chung hạn chế quyền phát triển dự án nhà ở thương mại của các nhà đầu tư khi luôn gắn một chút đất ở vào quỹ đất phát triển dự án nhà ở thương mại mới có thể triển khai. Điều này có thể dẫn đến trường hợp, cùng một khu vực, cùng có quy hoạch về phát triển nhà ở nhưng chỉ nhà đầu tư có một chút đất ở mới có thể triển khai dự án nhà ở thương mại được. 

Mở rộng phạm vi loại đất theo dự thảo nghị quyết thí điểm sẽ tạo nên sân chơi công bằng hơn cho các nhà phát triển dự án bất động sản nhà ở”, ông Hồi nói.  

Khi đã có được sân chơi công bằng hơn cho các nhà phát triển dự án nhà ở, luật sư bày tỏ kỳ vọng vào việc gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Vị này nêu lên một hiện tượng khá thú vị là trong khoảng gần một năm trở lại đây, phân khúc chung cư từng bị một số chuyên gia coi là tiêu sản vì mất giá trị theo thời gian bỗng chốc tăng giá lên gấp 1,5 - 2 lần tại một số dự án ven đô TP Hà Nội.

Một trong những nguyên nhân khiến chung cư tăng giá xuất phát từ việc khan hiếm nguồn cung, không có nhiều dự án nhà thương mại được xây mới trong vài năm trở lại đây. 

“Tôi kỳ vọng vào việc mở rộng quỹ đất có thể triển khai dự án nhà ở thương mại sẽ góp phần gia tăng nguồn cung, vừa tạo điều kiện cho các chủ đầu tư bất động sản có thể đầu tư, phát triển dự án, đồng thời góp phần ổn định giá nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Ngoài ra, tôi còn kỳ vọng vào cơ chế tự do thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ góp phần rút ngắn thời gian tiếp cận quyền sử dụng đất (công tác mua gom, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng…) vốn mất rất nhiều thời gian của các chủ đầu tư. 

Với người dân, cơ chế tự do thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại cũng hạn chế được việc khiếu nại, khiếu kiện (cá nhân/tập thể), đây vốn là vấn đề khá nóng khi phát triển dự án”, luật sư Hồi chia sẻ.