Đấu giá đất cao rồi 'bỏ cọc': Gia tăng áp lực lên thị trường bất động sản

Tiếp sau Tân Hoàng Minh, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh chính thức xin hủy hợp đồng trúng đấu giá lô đất 3-9 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức). Đây cũng là một trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong buổi đấu giá ngày 10/12/2021.

Còn “sạn” trong đấu giá đất

Đánh giá về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, theo tổng hợp báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý Thuế, các địa phương đã đẩy mạnh áp dụng hình thức đấu giá để giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế “xin - cho”, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ngày càng phổ biến và mở rộng về quy mô, tăng giá trị thu được qua các năm.

Cũng theo báo cáo đánh giá của các địa phương, việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia theo quy định của pháp luật.

Khảo sát thực tế cho thấy, kết quả trúng đấu giá bình quân ở nhiều địa phương không quá cao so với giá khởi điểm. Đơn cử như Cần Thơ tối đa cao hơn 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Bến Tre bình quân cao hơn 20%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Tuyên Quang bình quân cao hơn 34,4%, Phú Yên tối đa cao hơn 17%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%, Lai Châu cao hơn khoảng 20%...

Tuy nhiên, ngoài những lợi ích đạt được, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực. 

Cụ thể trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, đặc biệt đấu giá đất ở tại một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh - quân đỏ” lộng hành, thông đồng, dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá, gây mất an ninh, trật tự, thất thoát nguồn thu ngân sách, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.

Cá biệt có tình trạng để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để dìm giá. 

Điển hình như vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020; tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021.

Cùng đó, hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức.

Một số ít trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và tác động đến thị trường bất động sản khu vực. 

Đối với trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm cho thấy, kết quả trúng đấu giá của 4 lô đất có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở cũng như thị trường bất động sản của khu vực này.

Khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất này, giá giao bán tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm sau thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã đồng loạt tăng, nhưng ghi nhận giao dịch lại rất ít.

Sau khi có thông tin chủ đầu tư xin chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại, nhưng gây ra  những hệ lụy không dáng có trên toàn thị trường.

Những hệ lụy cho thị trường bất động sản

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính  phủ tại Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các địa phương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong đó, đặc biệt chú ý các trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản và đề xuất các giải pháp hạn chế những tác động tiêu cực.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) trao đổi, đánh giá sơ bộ về các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất cũng như nhận định một số ảnh hưởng, tác động và nghiên cứu hướng đề xuất giải quyết đối với trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao bất thường.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có kết quả trúng đấu giá cao bất thường, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường (cung, cầu) nhà ở.

Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới, thậm chí cao hơn nhiều cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. 

Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho những dự án đã được chấp thuận và chưa nộp tiền sử dụng đất.

Với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Mặt khác, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh hiệu quả.

Việc tác động làm tăng giá nhà ở cũng gây khó khăn cho người dân, đặc biệt các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.

Đặc biệt, khi mặt bằng giá đất tăng quá cao khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường còn ảnh hưởng, gây khó khăn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội; dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội - Bộ Xây dựng chỉ rõ.