Thấy gì từ con số 2,43 tỷ đồng/m2 đất đấu giá tại Thủ Thiêm?

Thiết lập mặt bằng giá mới trong khu vực?

Ngày 10/12, phiên đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức đã gây xôn xao dư luận khi TP HCM dự kiến thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm.

Đặc biệt, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 với giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm ban đầu là 2.942 tỷ đồng. 

Lô đất 3-12 có diện tích 10.060 m2, theo quy hoạch là đất ở tại đô thị, nhà chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Như vậy, mỗi m2 tại khu đất này có giá lên tới 2,43 tỷ đồng, bỏ xa giá đất tại các khu vực đắt đỏ nhất tại TP HCM, Hà Nội và thậm chí là các thành phố lớn trên thế giới.

Theo ước tính của Worldatlas, với một triệu USD (khoảng 23 tỷ đồng), người mua có thể sở hữu 16 m2 đất ở Monaco, 22 m2 ở Hồng Kông, 25 m2 ở New York, 28 m2 ở London, 41 m2 ở Geneva, 46 m2 ở Paris, 48 m2 ở Sydney, 54 m2 ở Thượng Hải và 66 m2 ở Bắc Kinh.

Trong khi đó, với mức giá 2,43 tỷ đồng/m2 thì một triệu USD chỉ có thể mua được khoảng 9,6 m2 tại lô đất mà Tân Hoàng Minh trúng đấu giá tại Thủ Thiêm.

Sau khi phiên đấu giá này, nhiều dự đoán cho rằng, rất có thể mặt bằng bất động sản tại khu vực này sẽ được đẩy lên một tầm giá mới.

Dự kiến sắp tới TP HCM sẽ tiếp tục bán đấu giá những lô đất khác. Trả lời báo chí, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND thành phố cho biết, đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến sẽ diễn ra vào đầu năm 2022, giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành công.

Hiện trong khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất, diện tích hơn 793.000 m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM cũng đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (TP Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới.

Quay trở lại câu chuyện mức giá 24.500 tỷ đồng cho 10.060 m2 đất. Theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, nếu xây dựng tối đa 570 căn hộ, giá mỗi căn hộ tính sẽ khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm các chi phí khác và lợi nhuận doanh nghiệp. 

Theo một số nhà phát triển bất động sản, chi phí đất không thể chiếm quá 40% cơ cấu giá thành căn hộ. Không những vậy, để phát triển các sản phẩm hạng sang đúng nghĩa thì các chi phí tư vấn, thiết kế, nội ngoại thất, quản lý... cũng đều rất cao chứ không chỉ dừng lại ở chi phí xây dựng và bán hàng. 

Vì vậy, nếu chủ đầu tư muốn có lãi thì mức giá cho mỗi m2 căn hộ tại khu đất 3-12 khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ phải vượt xa tầm giá hiện tại của các dự án cùng phân khúc. Theo báo cáo vừa được Rever công bố trong quý IV, giá căn hộ vị trí giáp sông trên bán đảo Thủ Thiêm cao nhất ở mức khoảng 210 triệu đồng/m2. 

Vượt giá bất động sản trung tâm quận 1

Theo Rever, từ trước đến nay, quận 1 luôn là khu vực trung tâm tài chính của TP HCM với quỹ đất ở vô cùng khan hiếm, đắt đỏ. Bất động sản trung tâm chưa bao giờ hết sốt và hiếm khi bị ảnh hưởng của sự trượt giá cũng như những biến động liên quan đến kinh tế chung. 

Giá đất, nhà liền thổ hay căn hộ chung cư tại trung tâm quận 1 TP HCM luôn chiếm vị trí đứng đầu trên thị trường. 

Tại thời điểm cuối tháng 9, giá căn hộ tại một số dự án tại vị trí trung tâm quận 1 như sau: The Grand Manhattan 150 - 210 triệu đồng/m2, D1 Mension 110 - 150 triệu đồng/m2, Grand Marina Saigon 340 - 400 triệu đồng/m2, Vinhomes Golden River 95 - 160 triệu đồng/m2, The MARQ 160 - 240 triệu đồng/m2...

Bình luận về mức giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Đinh Hoàng Thắng, chuyên gia cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng, mức giá này không chỉ đã thiết lập một mặt bằng giá mới tại khu vực vốn đắt đỏ, mà còn có thể vượt qua giá bất động sản trung tâm quận 1.

"Ngay giá đất đã 2,43 tỷ đồng/m2, trong khi các khu vực trung tâm, đắc địa nhất quận 1 cũng chỉ trên dưới một tỷ đồng/m2. Nên chắc chắn nếu các khu đất này xây dựng căn hộ hạng siêu sang (số lượng khả năng ít và chiều cao hạn chế do nền đất yếu) thì giá các căn hộ tại đây sẽ bỏ lại quận 1 đằng sau", ông Thắng nhận xét. 

Phân tích sâu hơn về hai thị trường bất động sản Thủ Thiêm và quận 1, ông Thắng cho biết, tại khu vực quận 1 hiện nay chủ yếu là nhà thổ cư, nhà hẻm, ngách... và dàn trải khá dài. Với nhiều khu vực giáp Bình Thạnh thì mức giá cũng chỉ ở tầm trung, không quá cao. Nhìn chung, khu vực quận 1 và rộng ra là các quận trung tâm cũng chỉ có các giao dịch sang nhượng nhà phố thổ cư.

Trong khi đó, tại khu vực Thủ thiêm, các sản phẩm chủ yếu sẽ là nhà phố, biệt thự và căn hộ cao cấp. Khu vực này chắc chắn sẽ là một điểm nóng, phát sinh nhiều giao dịch qua lại, đặc biệt là hàng sơ cấp được bán ra khi các dự án được triển khai.

Nhận định thêm về kết quả đấu giá ngày 10/12, vị chuyên gia cho rằng đây mới là giai đoạn đầu, có hình thành nên mức giá ngất ngưởng đó không phụ thuộc rất lớn vào việc các bên có tiến hành thanh toán đúng thời hạn để hoàn tất giao dịch hay không. 

Trường hợp nếu giao dịch được xác lập thì cũng mới là giá đất. Nhà phát triển dự án bất động sản sẽ phải rót thêm vốn để xây dựng, đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tiếp tục đẩy mức giá thành phẩm lên cao nữa. Và những sản phẩm này sẽ chỉ dành cho một số rất ít những người có nhu cầu đầu tư bất động sản siêu sang, hoặc mua để ở và thể hiện đẳng cấp, thương hiệu.

"Dù cuối cùng như thế nào thì thông tin vừa rồi chắc chắn đã thu hút sự quan tâm rất lớn của thị trường, làm thị trường ở tất cả các phân khúc trở nên nóng hơn. Theo đó việc giao dịch trong ngắn hạn có khả năng cũng sẽ được kích thích nhiều hơn ở tất cả các phân khúc", ông Thắng dự đoán. 

Lo ngại hệ lụy từ tăng giá đất

Việc đấu giá đất một cách công khai, minh bạch mang nhiều lợi ích: Thu được nguồn tiền cho ngân sách lớn hơn gấp nhiều lần dự kiến, các nhà phát triển bất động sản có đất sạch để nhanh chóng thực hiện dự án, cơ sở để tính toán mức giá đền bù cho người dân với hợp lý hơn,...

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, mức giá kỷ lục từ cuộc đấu giá vừa qua có thể khiến các dự án bất động sản ở TP HCM có "cớ" định vị lại giá bán dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM bày tỏ quan ngại trên Pháp luật TP HCM, sự kiện này có thể tác động dây chuyền, ảnh hưởng đến giá nhà ở của những phân khúc khác. Trong đó có nhà ở thương mại phân khúc bình dân, phục vụ nhu cầu ở của đông đảo người dân. Ông Châu cho rằng, đây là yếu tố bất lợi đối với những người có nhu cầu thật về nhà ở.

Trong các báo cáo về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng luôn nhấn mạnh, giá cả cũng là một trong những khó khăn, tồn tại đang được đặt ra trên thị trường.

Bộ nhận định, giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt giá nhà ở tại khu vực đô thị đã quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch, chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay... dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi, khiến giá bất động sản tại một số khu vực và phân khúc tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Luật sư Đỗ Thanh Lâm, công ty Luật Kiến Việt cho rằng, giá nhà đất tăng cao có thể gây ra nhiều hệ lụy. Không chỉ khiến cơ hội sở hữu nhà đất của người thu nhập thấp càng xa vời. Việc giá thuê nhà ở, mặt bằng, nhà xưởng... của người dân và doanh nghiệp tăng sẽ kéo theo chi phí hàng hóa tăng cao và rủi ro kinh doanh lớn.

Khi giá đất tăng, các nguồn lực trong xã hội cũng sẽ được đổ vào bất động sản. Điều này thể hiện qua việc ngày càng nhiều doanh nghiệp sản xuất lấn sang kinh doanh bất động sản, cá nhân tham gia đầu tư, môi giới bất động sản...

Đặc biệt, có một hệ quả âm thầm nhưng tác động không nhỏ, đó là những người làm công việc cơ bản trong xã hội sẽ khó sống hơn và ít được coi trọng hơn vì thu nhập thấp hơn.

"Có những câu chuyện như ba mẹ bán đất cho con đi học, 5 năm sau con đi làm lương 5 triệu đồng/tháng, còn giá lô đất trước kia tăng giá gấp 10 lần. Hay câu chuyện đi làm cả năm không bằng buôn một lô đất. 

Ở bối cảnh xã hội đánh giá con người và vấn đề bằng tiền bạc, khi những con người nền tảng, tạo ra sản phẩm, giá trị cho xã hội như bác sĩ, kỹ sư, công nhân... phải sống chật vật thì có thể họ sẽ không còn chú tâm với nghề hoặc chuyển sang nghề khác kiếm tiền nhanh hơn, thậm chí bất chấp hơn", luật sư Đỗ Thanh Lâm lo ngại.

Bàn thêm về giải pháp để hạn chế việc các doanh nghiệp tham gia đấu giá sau đó không hoàn thành việc nộp tiền, luật sư Đỗ Thanh Lâm cho rằng, cần có quy định nâng số tiền đặt cọc đấu giá. Bên cạnh đó, tùy theo giá trị bất động sản, có thể yêu cầu bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp vi phạm về đấu giá hoặc hủy cọc.