HoREA đề xuất điều chỉnh quy hoạch Thủ Thiêm, tăng chiều cao với các lô đất còn lại

Liên quan đến đợt đấu giá 4 lô đất tại KĐT mới Thủ Thiêm vừa qua, ngày 29/12, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra một số nhận xét và đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ.

Tốc độ trả giá rất nhanh

Đầu tiên, HoREA cho rằng tốc độ trả giá tại phiên đấu giá là rất nhanh, giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có bước giá rất lớn, đơn cử như lô 3-12 cách biệt lên đến 700 tỷ đồng ở lần trả giá cuối cùng.

Điều này đã khiến một số nhà đầu tư khác không thể trả giá, bởi lần trả giá tiếp sau có giá trị quá cao, vượt ngoài tính toán của các nhà đầu tư này, nên chỉ có 6 - 13 nhà đầu tư đã trả giá được trong mỗi phiên đấu giá.

Thậm chí, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn cũng không kịp trả giá lần nào, một số công ty trúng đấu giá là doanh nghiệp tầm trung, mới thành lập chưa lâu.

HoREA cũng nhận thấy, các nhà đầu tư đánh giá rất cao giá trị của 4 lô đất đưa ra đấu giá so với giá khởi điểm. Cụ thể, các lô đất 3-5; 3-9; 3-12 có giá trúng đấu giá lần lượt gấp 6,6; gấp 6,9; gấp 8,3 lần giá khởi điểm đấu giá. Trong khi đó, lô 3-8 cũng có giá trúng đấu gấp 3,9 lần giá khởi điểm.

Kết quả này cho thấy mặt hạn chế, bất cập của các phương pháp xác định giá đất để định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá, hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Nhà đầu tư kỳ vọng rất cao vào Thủ Thiêm

Đi vào cụ thể từng lô đất, lô 3-12 có diện tích lớn nhất 10.060 m2, hệ số sử dụng đất cao nhất 8.95, chiều cao tối đa cao nhất 29 tầng, tổng diện tích sàn lớn nhất với 72.000 m2. Do đó, giá trúng đấu giá cũng cao nhất 24.500 tỷ đồng.

Lô 3-9 tuy có diện tích nhỏ nhất (5.009 m2), nhưng nhờ có hệ số sử dụng đất 3.99 lớn hơn các lô 3-8 (2.92) và lô 3-5 (2.31), do đó giá trúng đấu giá của lô 3-9 cao hơn hai lô này.

Về lô 3-8, đây là lô lớn thứ 2, nhưng giá trúng đấu giá của chỉ đạt 467 triệu đồng/m2, thấp nhất trong 4 lô, nguyên nhân chủ yếu là do hệ số sử dụng đất thấp nhất, chỉ 2.92.

HoREA cho rằng, hệ số sử dụng đất chính là yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh, đồng thời quyết định giá trúng đấu giá tối đa đối với các lô đất có vị trí đắc địa.

Do đó, hiệp hội đề nghị TP HCM xem xét cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng một số lô đất còn lại tại KĐT Thủ Thiêm theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa của công trình để tăng hiệu quả kinh doanh, tăng giá trúng đấu giá, góp phần tăng thêm nguồn thu bổ sung cho ngân sách.

"Trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá và thực sự đầu tư nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm, chứng tỏ họ rất kỳ vọng vào thị trường này trong 5 - 8 năm tới, khi mà Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới và trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực", HoREA nhận định.

Giá căn hộ Thủ Thiêm có thể chạm 666 triệu đồng/m2

Về vấn đề giá bán, HoREA cho rằng giá trúng đấu giá quá cao dẫn đến dự đoán giá bán căn hộ của 4 lô đất trong 5 - 8 năm tới cũng có thể có giá rất cao, cách biệt lớn so với giá bán căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm thời điểm hiện tại.

Cụ thể, giá bán 1 m2 sàn căn hộ lô 3-5 có thể rơi vào khoảng trên dưới 666 triệu đồng/m2, cao hơn giá thị trường hiện nay 3,3 - 4,4 lần. Tương tự, 1 m2 sàn căn hộ lô 3-8 có thể trên dưới 510 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,5 - 3,4 lần); 1 m2 căn hộ lô 3-9 trên dưới 640 triệu đồng/m2 (cao hơn 3,2 - 4,3 lần) và 1 m2 căn hộ lô 3-12 trên dưới 580 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,9 - 3,8 lần).

Một điều đáng chú ý, đơn giá đất trúng đấu giá cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 4 lô đất đều nằm trong khoảng 200 - 340 triệu đồng/m2, dẫn đến giá đất cấu thành mỗi m2 sàn căn hộ cũng rất cao và giá bán căn hộ đều có thể nằm trong vùng giá căn hộ siêu sang.

Theo HoREA, giá bán căn hộ tại các 4 lô đất có thể rơi vào khoảng 314 - 666 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ cao cấp tại KĐT Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2.