Giá căn hộ tại lô 3-12 của Tân Hoàng Minh có thể chưa phải đắt nhất Thủ Thiêm

Liên quan đến thương vụ đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã có những đánh giá và dự báo về giá bán căn hộ của các lô đất nói trên.

Trong số 4 lô đất, lô 3-12 của Ngôi Sao Việt (thành viên Tân Hoàng Minh) có giá trúng đấu giá đắt nhất với 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. 

Lô này có diện tích 10.060 m2; số tầng cao 29; hệ số sử dụng đất 8,95; mật độ xây dựng khối đế và khối tháp là 69,98% và 44,98%; tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2, trong đó số căn hộ được phép xây là 570 căn.

Theo HoREA, giá trúng đấu giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở lô 3-12 là quá cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ khoảng 40,8 tỷ đồng/căn. 

Chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,1 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án khoảng 1.288 tỷ đồng; chưa bao gồm chi phí về đất, vốn, thuế VAT, chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng).

Về chi phí vốn, tạm tính chủ đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm. Như vậy chí phí vốn có thể rơi vào khoảng 9.025 tỷ đồng. 

Chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư dự báo khoảng 20% (khoảng 6.962 tỷ đồng), tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) dự kiến khoảng 41.775 tỷ đồng.

Dự án chỉ có 570 căn hộ và 3.600 m2 sàn thương mại, do đó quy đổi thành 600 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư kinh doanh.

Với công thức tạm tính nói trên, HoREA dự đoán giá bình quân căn hộ dự án của Ngôi Sao Việt có thể đạt 69,6 tỷ đồng/căn, tương đương trên dưới 580 triệu đồng/m2 (chưa có VAT).

Hiện nay, giá bán căn hộ cao cấp ở Thủ Thiêm khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá căn hộ 580 triệu đồng/m2 của lô 3-12 cao hơn giá thị trường 2,9 - 3,8 lần.

Đáng chú ý, mặc dù là lô đất có giá trúng đấu giá đắt nhất, song giá bán căn hộ tại lô 3-12 có thể chưa phải là đắt nhất trong 4 lô đất đấu giá.

Cũng áp dụng công thức tính toán nói trên của HoREA, giá bán căn hộ tại lô 3-5 của CTCP Dream Republic có thể lên đến 80 tỷ đồng/căn; căn hộ tại lô 3-9 của Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh có thể rơi vào 78,6 tỷ đồng/căn; lô 3-8 của CTCP Sheen Mega giá căn hộ có thể lên đến 61,2 tỷ đồng/căn.

Nói thêm về các lô đất, HoREA cho rằng, hệ số sử dụng đất chính là yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh, đồng thời quyết định giá trúng đấu giá tối đa đối với các lô đất có vị trí đắc địa.

Do đó, hiệp hội đề nghị TP HCM xem xét cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng một số lô đất còn lại tại KĐT Thủ Thiêm theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa của công trình để tăng hiệu quả kinh doanh, tăng giá trúng đấu giá, góp phần tăng thêm nguồn thu bổ sung cho ngân sách.

"Trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá và thực sự đầu tư nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm, chứng tỏ họ rất kỳ vọng vào thị trường này trong 5 - 8 năm tới, khi mà Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới và trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực", HoREA nhận định.