Đề xuất 4 phương án xử lí đất hỗn hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương

HoREA nhận thấy có những “vướng mắc” cần phải được các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương xem xét giải quyết do có một số khái niệm chưa thống nhất, một số quy phạm pháp luật có dấu hiệu xung đột và hệ thống pháp luật vẫn còn có một số mặt hạn chế.

Qua đó, HoREA đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết một số vướng mắc của các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương, gồm: Phương án xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lí nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.

Nhiều dự án bất động sản lớn đang triển khai nhưng vướng một phần nhỏ diện tích đất công trong ranh dự án là rất khó ra “sổ”.

Theo HoREA, các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lí (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án). Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lí thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.

Vì vậy, Hiệp hội đã đề xuất các phương án xử lý thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Tuy nhiên, trong các phương án này, vẫn có một số vấn đề cần phải báo cáo các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương để được xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện, để đảm bảo nguyên tắc “công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì mà pháp luật cho phép” và đảm bảo an toàn cho người thực thi công vụ.

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị UBND TPHCM giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lí có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay…

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lí theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lí, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lí, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lí để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

"Đề nghị Chính phủ xem xét cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lí để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định", văn bản HoREA đề xuất.