Đề xuất thành lập thành phố phía Đông: Khoan hãy nghĩ tới, phải có quy hoạch tổng thể trước đã

Thành phố phía Đông: Có điều kiện cần nhưng chưa đủ

- Với tình hình hiện tại, khu vực phía Đông đã đủ điều kiện để thành lập TP phía Đông thuộc TP HCM hay chưa?

KTS Võ Kim Cương: Khu vực phía Đông có điều kiện cần để làm nhưng muốn đủ phải tạo thêm những điều kiện nữa. Hiện nay khu này vẫn còn nhiều đất trống, hệ thống hạ tầng cơ bản, trục giao thông lớn đã có, cần phải phát triển bổ sung thêm các trục giao thông. Bởi vì một thành phố phát triển phải có một hệ thống giao thông hoàn chỉnh, đặc biệt là kết nối những vùng xung quanh thì mới phát triển một thành phố hiện đại được.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhìn từ quận 1 - trung tâm thành phố hiện hữu. Thủ Thiêm được kì vọng là khu tài chính quốc tế, là trung tâm mới của khu đô thị phía Đông. (Ảnh: Trường Nguyên).

TP cũ phía Tây (khu trung tâm TP hiện hữu – PV) đang trong tình trạng kẹt xe, ngập nước, cấu trúc bất hợp lí. Nếu phát triển xây dựng tiếp, phải cải tạo rất đắt giá nên tốt nhất cần hạn chế xây dựng. Do đó, việc phát triển nên tập trung về phía Đông. Cần tạo thêm chính sách, động lực để phát triển thêm khu vực này chứ chưa thể thành lập một thành phố như vậy.

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Khu phía Đông có tiềm năng rất lớn nhưng thử thách của nó là dân cư còn thấp. Bài toán là xây dựng một đô thị mới cần thứ nhất là công trình hạ tầng, thứ hai là có người dân sống an cư lạc nghiệp đông đúc, lúc đó mới tới giai đoạn có thành lập thành thành phố hay không.

Bây giờ chưa thể gọi khu phía Đông là thành phố được bởi vì công trình chưa có, hạ tầng chưa còn khiêm tốn. Thành lập thành phố phía Đông là cái cần nghĩ tới thì bây giờ phải xây dựng được chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển cho cả khu này trước, giải quyết trước bài toán về quy hoạch, kẹt xe, phát triển không cân xứng của khu Đông.

Có thể nói, đã có điều kiện rồi, nhưng chắc chắn là chưa đủ để thành lập một thành phố như vậy.

- Vậy khu Đông cần thêm những điều kiện gì?

KTS Võ Kim Cương: Trước hết là ý tưởng và quy hoạch, trong quy hoạch đặc biệt quan tâm đến vấn đề giao thông, Tổ chức lại không gian cho phù hợp. Cần xem lại quy hoạch cũ vì quy hoạch cũ không rõ ý tưởng của 1 thành phố hiện đại, mà nó chỉ là "cấp" 3 quận thôi.

Quy hoạch phát triển khu Đông thành một TP hiện đại với các chức năng mới như đô thị sáng tạo xung quanh Khu Công nghệ cao, đô thị khoa học xung quanh Đại học Quốc gia, khu vực tài chính xung quanh Thủ Thiêm, khu Văn hóa mới - Thể thao mới… đã có từ lâu rồi, bây giờ phải có kế hoạch cụ thể hóa ra.

Hệ thống giao thông khu Đông phải xem lại và có sự điều chỉnh mới. Ví dụ, các hệ thống đường Vành đai như bây giờ, nếu các khu vực đó là khu vực trung tâm (thành phố phía Đông) rồi thì ý nghĩa vành đai giảm, nó trở thành các trục đi xuyên qua khu vực phía Đông. Nên cần các Vành đai khác hoặc trục nối kết ra ngoài khu đô thị này.

Sau khi quy hoạch rồi phải có vận động đầu tư rất mạnh dạn và kiên quyết thì mới có thể tạo ra một cái khung của một đô thị sáng tạo được. Nếu như hiện nay không có một ý tưởng về quy hoạch rõ ràng, không có quyết tâm và một bước đi mạnh mẽ thì tôi sợ là sẽ rất khó khăn.

Khu vực phía Đông TP HCM là nơi thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất TP. (Ảnh: Trường Nguyên).

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Đây có thể xem là một dự án, khoan gọi là thành phố. Một dự án dài hạn, có thể mất mấy chục năm để phát triển. Mình phải quy hoạch, phải định hướng cho toàn dự án. Khu đô thị mới Thủ Thiêm toàn chung cư, căn hộ chứ những văn phòng cao ốc kinh tế tài chính mạnh mẽ giống phố Đông Thượng Hải vẫn chưa có.

Hiện nay khu Đông đang thiếu quy hoạch, thiếu dân số, thiếu đầu tư hạ tầng, thiếu đầu tư công trình. Cho nên, cần xác định nó là một dự án chứ chưa phải một thực thể.

Vừa rồi thành phố có tổ chức một cuộc thi quốc tế để chọn phương án quy hoạch khu phía Đông này. Nhưng tôi muốn nhấn mạnh, quy hoạch này phải giải quyết một bài toán là thành lập một khu đô thị phía Đông chứ không phải đưa đồ án bản vẽ mà thành phố đã có tiền xây rồi.

Và do thành phố chưa có tiền nên phải nghĩ một giải pháp quy hoạch làm sao để tạo giá trị thu hút đầu tư. Còn nếu không, rất dễ thành một bản vẽ trên giấy không khả thi. Có quy hoạch xong phải có kế hoạch thực hiện quy hoạch, lập kế hoạch tài chính để xây dựng, lập kế hoạch thu hút dân cư, lập kế hoạch lập chính quyền đô thị, tạo nên khu đô thị an cư lạc nghiệp.

Khu vực phía đông có nhiều tiềm năng lắm, có 3 khu vực quan trọng. Thứ nhất là Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến sẽ trở thành khu kinh tế tài chính quốc tế, trung tâm mới của thành phố. Thứ hai là Khu đại học và công nghệ gồm Đại học Quốc gia, Khu công nghệ cao. Thứ 3 là Khu đô thị cảng và logistic.

Ba 3 khu rất quan trọng. Nó là nguồn tạo công ăn việc là cho người dân, thu hút dân cư và thu hút đầu tư xây dựng. Để "chắp cánh" phát triển 3 khu này, không chỉ dựa vào nguồn vốn ngân sách mà còn phải dựa vào nguồn vốn xã hội hóa nữa. Dự án này rất lớn, khi mình hoàn thành nó phải đảm đương cho hai triệu dân trở lên.

Tránh để phát triển bất động sản phá vỡ quy hoạch trong tương lai

- Trong khi khu vực phía Đông đang trong tình trạng kẹt xe nghiêm trọng, nhất là trục xa lộ Hà Nội nhưng vài năm qua rất nhiều dự án bất động sản đổ về xây dựng tại đây, điều này ảnh hưởng thế nào đến quy hoạch toàn khu này trong tương lai?

KTS Võ Kim Cương: Chắc chắn là có. Bây giờ, người dân kêu ca rất nhiều về kẹt xe ở khu vực phía Đông. Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên khởi công 8 năm phải nhiều lần dời hạn vận hành, mở rộng xa lộ Hà Nội 10 năm rồi vẫn chưa xong.

Mà một chung cư hình thành sẽ kéo theo rất nhiều cư dân, nếu các dự án giao thông tiếp tục chậm tiến độ thì kẹt càng thêm kẹt. Đây là những điều cần giải quyết ngay để giảm trở lực cho khu này trước khi có thêm các trục đường huyết mạch tiếp theo.

Kẹt xe nghiêm trọng, metro dời hạn hoàn thành, xa lộ Hà Nội vẫn chưa hoàn tất mở rộng là những khó khăn mà khu phía Đông TP HCM đang gặp phải. (Ảnh: Trường Nguyên).

Hiện nay TP đang có xu hướng phát triển giao thông công cộng nên xung quanh các ga metro, người ta sẽ phát triển bất động sản với mức độ cao. Cái đó là hợp lí thôi, nhưng muốn một đô thị hoàn chỉnh thì những khu vực như vậy phải có phương án kết nối, tạo ra hệ thống đồng bộ. Nếu không có quyết tâm cao và không có quy hoạch trước thì sự phát triển hiện nay sẽ phá vỡ những ý tưởng quy hoạch trong tương lai.

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Vấn đề này thành phố làm quy hoạch thì phải dựa trên nghiên cứu hiện trạng, từ đó đề xuất giải pháp. Tiếp đó là thực hiện kế hoạch kiên quyết, nếu không rất dễ bị những nhà đầu cơ đất đến mua đất rồi chờ đền bù.

Ngay trước mắt phải gấp rút lập quy hoạch, phải có chính sách về đền bù giải tỏa cụ thể. Tức là những dự án mua bán sau khi có quy hoạch là không được đền bù nữa hoặc đền bù giá thấp để tránh tình trạng đầu cơ. Không làm được điều này thì tiền đền bù giải tỏa cũng không đủ chứ đừng nói là tiền xây dựng khu đô thị này.

- Vậy phải chăng, hiện trạng phát triển bất động sản tại khu Đông đang trong tình trạng tự phát chứ không theo quy hoạch?

KTS Võ Kim Cương: Hiện nay toàn phát triển tự phát chưa ngăn chặn được, đặc biệt là việc phân lô tách thửa, phát triển không theo quy hoạch, đầu cơ đất, những việc đó sau này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của đô thị phía Đông. Đầu cơ đất rồi thì đền bù giải tỏa sẽ khó khăn hơn.

Rất nhiều dự án bất động sản mọc lên quanh trục giao thông huyết mạch xa lộ Hà Nội và metro số 1 để đón đầu tiềm năng của khu vực phía Đông. (Ảnh: Trường Nguyên).

Làm một đô thị mới thì phải có chính sách tài chính, chính sách tài chính liên quan đến đất đai thì việc khai thác đất đai sẽ được tính tới. Nếu như đất đai bị đầu cơ, rất khó có thể phát triển được đường giao thông. Mà không có đường thì… bó tay. 

Những việc như vậy thành phố phải chủ động đi trước để lo hạ tầng, huy động được nguồn lực từ đất phục vụ cho hạ tầng. Nếu cứ để đầu cơ đất, làm dự án lẻ lẻ thế này thì sẽ rất khó để phát triển hạ tầng đồng bộ hiện đại.

- Nếu TPHCM thành lập một thành phố như vậy, việc vận hành thành phố mới này sẽ như thế nào?

KTS Võ Kim Cương: Như lúc đầu, tôi chưa nói đến một thành phố trực thuộc TP HCM, nó chỉ là một khu vực đô thị là hiện đại, một trung tâm mới vẫn nằm trong hệ thống chính quyền và theo sự vận hành của của TP HCM thôi.

Khu Đông phải có cơ chế hoặc quy hoạch riêng hoặc là có sự chỉ đạo mạnh mẽ hơn. Cái đó là do lãnh đạo thành phố quyết. Thành phố có thể phân cấp mạnh hơn hoặc có một Ban quản lí chuyên về phát triển riêng, tức là có những bộ phận chuyên trách hơn sơ với chính quyền hành chính ở địa phương.

KTS Ngô Viết Nam Sơn: Hiện tại, nên xem đây là một dự án dài hơi chứ chưa là một thành phố phía Đông trực thuộc TP HCM. Cần phải xây dựng quy hoạch chi tiết cho khu vực này trước để tạo tiền đề xây dựng từng bước đạt được điều đó. Thành phố đã có cuộc thi Ý tưởng quy hoạch Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía đông TPHCM rồi thì nên gấp rút triển lãm để người dân góp ý, cuối cùng thành phố mới chọn.