DIC Group đề xuất tăng gấp 7,6 lần tổng mức đầu tư cho dự án Chí Linh tại Vũng Tàu, vượt 9.600 tỷ đồng

Tiến độ GPMB chậm, tổng mức đầu tư không còn phù hợp do chi phí leo thang 

Theo tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông thường niên sắp tới, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã chứng khoán: DIG), công ty dự kiến trình cổ đông thông qua việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng Khu trung tâm Chí Linh, do doanh nghiệp làm chủ đầu tư. 

Dự án trên được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, được Bộ Xây dựng phê duyệt điều chỉnh tổng mức đầu tư lần 2 vào năm 2009 và phê duyệt điều chỉnh thời gian thực hiện dự án vào năm 2016.  

Dự án nằm tại phường 10, phường Nguyễn An Ninh, phường Thắng Nhất tại TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Diện tích đất sử dụng của dự án là hơn 99,7 ha, sau khi trừ diện tích Quốc lộ 51B (khoảng 6 ha) thì diện tích thực tế của dự án là hơn 93,7 ha, trong đó phần diện tích đã được bàn giao là hơn 69,5 ha. 

Dự án đã bắt đầu triển khai công tác  đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) từ năm 1997. Cập nhật tiến độ dự án hiện tại, tính đến quý I, công ty đã thực hiện GPMB được 72,3 ha (khoảng 77% diện tích) và thực hiện san nền, đầu tư xây dựng các công trình giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, bãi đậu xe, công viên, cây xanh trên phần diện tích đã đền bù, hiện đã và đang bàn giao về cho địa phương quản lý. 

Bên cạnh đó, công ty cũng đã đầu tư hoàn chỉnh và đưa vào sử dụng một số dự án/công trình nhà ở theo quy hoạch, gồm cụm Chung cư Seaview (3 block), cụm Chung cư Lakeside (4 block), cụm Chung cư DIC Phoenix (3 block), cụm Chung cư Gateway (2 block). Trong đóm các dự án chung cư Lakeside, Phoenix và Gateway được DIC Group đầu tư theo hình thức đầu tư dự án thành phần. 

Hiện, công ty đang phối hợp với các cơ quan Nhà nước để triển khai GPMB, thi công hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc trên phần diện tích còn lại của dự án. 

DIC Group cho biết, lý do đề xuất điều chỉnh dự án đầu tư do theo phê duyệt, thời gian thực hiện dự án là đến hết năm 2023. Hiện, tiến độ triển khai công tác bồi thường, GPMB tại dự án rất chậm, đến nay mới thực hiện được khoảng 77%, ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc kinh doanh khác. 

Căn cứ trên tiến độ dự án thực tế cũng như kế hoạch bồi thường, GPMB của UBND TP Vũng Tàu thì không thể hoàn thành dự án trong năm nay theo tiến độ được duyệt. 

Mặt khác, tổng mức đầu tư của dự án theo phê duyệt từ năm 2009 là 1.113,36 tỷ đồng, đến nay tổng mức đầu tư này không còn phù hợp do giá cả leo thang, đặc biệt là giá đất bồi thường GPMB, chi phí đất đai. Vì vậy cần tính toán lai tổng mức đầu tư cho phù hợp với tình hình thực tế. 

Bên cạnh đó, tổng mức đầu tư được Bộ Xây dựng phê duyệt bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật và chi phí đầu tư cụm Chung cư Seaview. Việc triển khai các công trình khác như cụm Chung cư Lakeside, Phoenix, Gateway được DIC Group thực hiện dưới dạng dự án thành phần và phê duyệt tổng mức đầu tư riêng. Song, hiện nay, do thay đổi các quy định của pháp luật nên việc thực hiện các thủ tục đầu tư dự án thành phần gặp vướng mắc. 

Trong khi đó, theo quy hoạch được duyệt, tại Khu A, B, D của dự án Khu Trung tâm Chí Linh còn 3 chung cư chưa được đầu tư xây dựng. 

Do đó, DIC Group cũng đề xuất bổ sung 3 công trình này vào hồ sơ xin điều chỉnh dự án lần này để thuận lợi cho quá trình triển khai các thủ tục pháp lý, dẫn đến tổng mức đầu tư có sự thay đổi do có bổ sung thêm chi phí đầu tư các cụm chung cư trên.

Các nội dung đề xuất điều chỉnh

Tổng mức đầu tư sau thuế mà DIC Group đề xuất là hơn 9.624 tỷ đồng, tương đương tăng gấp 7,6 lần so với mức đầu tư cũ.

Trong đó, chi phí đền bù, GPMB là gần 3.570 tỷ đồng, tăng gấp 14,4 lần do cập nhật chi phí đền bù phần diện tích còn lại theo đơn giá 2023 và các năm tiếp theo (theo tiến độ đền bù). Chi phí quản lý dự án - tư vấn - đầu tư xây dựng cũng tăng gấp 11,2 lần do cập nhật chi phí quản lý dự án theo đơn giá hiện hành và bổ sung thêm chi phí tại các chung cư chưa đầu tư, các công trình hạ tầng xã hội khu C. 

DIC Group cho biết, nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng sẽ chiếm tỷ lệ 43,05% tổng vốn đầu tư, tương đương gần 4.144 tỷ đồng, còn lại là vốn tự bổ sung của doanh nghiệp. 

Về tiến độ thực hiện, đối với phân kỳ 1 (Khu A - quy mô 27,11 ha), công ty dự kiến hoàn thành vào năm 2025, hoặc 36 tháng kể từ khi được Nhà nước bàn giao 100% diện tích đất ngoài thực địa. 

Đối với phân kỳ 2 (Khu B - quy mô 40,37 ha) và phân kỳ 3 (Khu D - quy mô 10,66 ha), công ty dự kiến hoàn thành vào năm 2027, hoặc lần lượt 24 tháng và 36 tháng kể từ khi được bàn giao 100% diện tích đất ngoài thực địa. 

Đối với phân kỳ 4 (Khu C - quy mô 15,82 ha), công ty dự kiến hoàn thành công tác bồi thường GPMB, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào năm 2028, hoặc hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong thời gian 12 tháng kể từ khi được bàn giao 100% diện tích ngoài thực địa. Các công trình kiến trúc kinh doanh sẽ được thực hiện dưới dạng dự án thành phần.