Động lực năm 2023 của BĐS KCN chưa rõ nét, các DN có quỹ đất thương phẩm lớn chiếm ưu thế

Động lực tăng trưởng chưa rõ nét, giá thuê được kỳ vọng duy trì ở mức nền cao

Theo báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố của Chứng khoán KB (KBSV), đơn vị này nhận định động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) chưa rõ nét.

Cụ thể, vốn FDI giải ngân dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022 do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Song, theo KBSV, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Bên cạnh đó, Nghị định 35 về quản lý KCN đã cho thấy nỗ lực của Chính Phủ trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các KCN, do đó KBSV kì vọng thời gian phê duyệt pháp lý các khu công nghiệp sẽ được rút gọn. Giá thuê KCN vẫn được kì vọng sẽ duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.

Mặt khác, ngành KCN cũng đối mặt với các rủi ro về pháp lý kéo dài và tiến độ đền bù giải tỏa làm chậm tiến độ triển khai, tăng chi phí phát triển dự án, cũng như rủi ro suy thoái kinh tế thế giới tác động đến nhu cầu thuê KCN tại Việt Nam. 

Trước đó, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng diện tích đất KCN phía Nam đạt 41.950 ha và phía Bắc đạt 16.702 ha, tăng lần lượt 9,5% và 2,7% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại cả miền Bắc và miền Nam đều duy trì ở mức ổn định, giá thuê tăng cao so với cùng kỳ năm trước nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục, tuy nhiên tốc độ tăng giá có dấu hiệu chậm lại.

Tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới gia tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 85% cho thấy nhu cầu vẫn cao. Giá cho thuê đi ngang so với quý trước, duy trì ở mức đỉnh là 125 USD/m2/chu kì thuê, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó tại khu vực phía Bắc, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 82% và giá cho thuê đạt 110 USD/m2/chu kì thuê, tăng 0,1% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước.

 

IDICO, SIP, SZC... triển vọng nhờ quỹ đất thương phẩm lớn, Kinh Bắc hưởng lợi từ dòng vốn FDI

KBSV cho rằng có thể xem xét các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, sẵn sàng cho thuê, nằm ở vị trí thuận lợi tại các tỉnh trọng điểm là vệ tinh sản xuất quanh Hà Nội và TP HCM. 

Đối với IDICO (IDC), lũy kế 9 tháng đầu năm, IDICO đã cho thuê được 129,7 ha. KBSV cho biết, Ban lãnh đạo công ty tự tin sẽ đạt kế hoạch cho thuê cả năm 2022 là 160 ha nhờ nhu cầu thuê đất duy trì tích cực. Diện tích cho thuê đất KCN mới năm 2023 dự báo đạt 145 ha đến từ các KCN Cầu Nghìn, Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng.

KBSV ước tính  doanh thu và lợi nhuận ròng của IDICO năm 2022 đạt lần lượt 8.123 tỷ đồng (tăng 89% so với cùng kỳ) và 2.267 tỷ đồng (tăng 399%). Cho năm 2023, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2023 ước đạt lần lượt 8.589 tỷ đồng (tăng 6%) và 2.433 tỷ đồng (tăng 7%).   

Đối với CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo lợi nhuận sau thuế có thể đạt 1.132 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh cho thuê tại KCN Phước Đông và KCN Lộc An Bình Sơn, trong khi phần đất còn lại ở Lê Minh Xuân 3 và Đông Nam sẽ là của để dành phát triển các dự án nhà xưởng xây sẵn (NXXS) hoặc chờ đợi tiềm năng tăng giá.

Diện tích thương phẩm có thể cho thuê còn lại tại 4 KCN trên là khoảng 1.000 ha. Bên cạnh đó KCN Long Đức giai đoạn 2 (202 ha) là dự án mới nhất sẽ được đưa vào danh mục quỹ đất KCN của Sài Gòn VRG.

Công ty cũng được dự báo sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu từ phát triển hệ thống NXXS tại các KCN. Theo tổng hợp mới nhất dựa vào các tài liệu bán hàng NXXS của Sài Gòn VRG, tổng diện tích sàn cho thuê ước tính 144.232 m2.  

Mảng KCN của Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng được dự báo sẽ tiếp tục khả quan nhờ diện tích cho thuê hiện hữu của KCN Châu Đức ở mức 581 ha, cho thuê mỗi năm từ 40 - 60 ha trong giai đoạn 2023 - 2032. 

Chứng khoán VNDirect dự phóng, doanh thu KCN của Sonadezi Châu Đức sẽ tăng lần lượt 9,3% và 12% so với cùng kỳ trong giai đoạn 2023 - 2024. Cùng với đó,  lợi nhuận gộp của công ty có thể tăng trở lại từ năm 2023 sau khi sụt giảm trong 2022.

Bên cạnh đó, đối với Kinh Bắc (KBC), Chứng khoán SSI có quan điểm tích cực đối với hoạt động kinh doanh KCN của Kinh Bắc do dòng vốn FDI tiềm năng đổ vào các trung tâm công nghiệp trọng điểm của Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, nơi có các KCN của công ty đang hoạt động.

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường của Kinh Bắc vào ngày 28/12 vừa qua, Tổng Giám đốc công ty, bà Nguyễn Thị Thu Hương đã tiết lộ năm 2023, Kinh Bắc đang có vòng đàm phán với nhiều nhà đầu tư, có dự án của tập đoàn điện tử lên tới 5 tỷ USD tại Bắc Ninh.

Tại KCN Tràng Cát (Hải Phòng), bà Hương cho biết cũng có một doanh nghiệp Đài Loan đã ngỏ ý xây dựng một trung tâm thành phố. Còn tại dự án mở rộng KCN Quang Châu (Bắc Giang) với diện tích mở rộng thêm hơn 90 ha, thủ tục đang chậm lại, song đang có nhiều nhà đầu tư xếp hàng chờ đợi và không có phần trống.

Theo đó, SSI ước tính lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc cho năm 2022 và 2023 lần lượt là 2.500 tỷ đồng (tăng 160,3% so với cùng kỳ) và 3.300 tỷ đồng (tăng 33,2%).