VNDirect: Triển vọng BĐS KCN mờ dần, mảng nhà kho và nhà xưởng đón tăng trưởng tích cực

Nguồn cung KCN mới suy giảm, cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI

Trong báo cáo mới đây về ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN), Chứng khoán VNDirect cho biết đang nhận thấy các yếu tố tích cực của ngành đang mờ dần, nguyên nhân là dòng vốn FDI chậm lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. 

Đơn vị này dự báo thị trường sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Kể từ quý I, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập KCN nà. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.  

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm cũng làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN. 

Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, khoảng 700 ha đất sẽ được đưa vào sử dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023 - 2026, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc dự báo sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, VNDirect kỳ vọng khoảng 4.500 ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024 - 2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng.

Mặt khác, thị trường bất động sản KCN trong nước cũng đang gia tăng áp lực cạnh tranh từ Indonesia và các quốc gia khác trong việc thu hút vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn. 

Việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 mang đến dòng vốn FDI năm 2021 tăng 10% so với cùng kỳ và tăng 46% lên 31 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2022. 

Trong khi đó, trong 10 tháng đầu năm nay, vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện tăng 15,2% lên 17,5 tỷ USD. 

Hiện, Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Triển vọng từ mảng nhà kho và nhà xưởng xây sẵn

Bên cạnh đó, VNDirect cũng cho rằng, thương mại điện tử bùng nổ là động lực cho nguồn nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tăng trưởng để đáp ứng nhu cầu của ngành logistics.  

Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê NK và NXXS tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của ngành logistics với tỷ trọng lần lượt chiếm 34% và 40%. VNDirect dự báo sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho ngành thương mại điện tử cho đến năm 2026, các kho bãi gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng sẽ được săn đón mạnh mẽ.

VNDirect cũng nhận thấy nguồn cung lớn NK và NXXS sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam. Theo đó, nguồn cung mới sẽ dẫn dắt thị trường phía Bắc đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15% và 12,8% trong giai đoạn 2022 - 2026, tổng nguồn cung lần lượt đạt 2,5 triệu m2 và 3,7 triệu m2 vào năm 2026. Các dự án đáng chú ý có thể kể đến Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2…  

Trước đó, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới đã tăng lần lượt 39% so với cùng kỳ lên 1,4 triệu m2 và 9,5% so với cùng kỳ lên 2,3 triệu m2. 

Đối với thị trường phía Nam, đơn vị này ước tính tổng nguồn cung NK và NXXS trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4% và 16,7% trong giai đoạn 2022 - 2026. Trong khi nguồn cung mới NK đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới NXXS có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Quý III vừa qua, thị trường phía Nam cũng đón lượng nguồn cung lớn NK và NXXS được đưa vào hoạt động, dẫn đến tổng nguồn cung tăng lần lượt 30,2% và 27,7% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng 1,3 điểm % lên 85,2% và 10,0%, đạt 125 USD/m2/thời hạn thuê do nhu cầu cao.