Dự án Thung lũng Hoa Hồng gần 12.000 tỷ ở Mê Linh và hành trình chông gai tìm cơ hội hồi sinh

Tập đoàn Công nghiệp - Viễn thông Quân đội (Viettel) vừa thông tin muốn chào bán lô 4,58 triệu cổ phần của CTCP Vĩnh Sơn với giá khởi điểm khoảng 922,5 tỷ đồng. Thời gian đấu giá vào 14h30 ngày 21/9 sắp tới.

Đây là doanh nghiệp đang sở hữu dự án Khu đô thị Thung lũng Hoa Hồng (Rose Valley) quy mô 75 ha tại huyện Mê Linh và Đông Anh, Hà Nội.

Số phận thăng trầm của dự án Thung lũng Hoa Hồng 75 ha

CTCP Vĩnh Sơn được thành lập vào tháng 9/2003 để đầu tư dự án Khu đô thị Thung lũng Hoa Hồng (Rose Valley) tại huyện Mê Linh và Đông Anh, Hà Nội. Doanh nghiệp có trụ sở tại khu đô thị Hà Tiên, xã Định Trung, TP Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, vốn điều lệ của doanh nghiệp là 1.150 tỷ đồng.

Thung lũng Hoa Hồng tiền thân là dự án Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn được Vĩnh Sơn nghiên cứu lập quy hoạch từ năm 2004. Tháng 7/2008, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã có quyết định giao gần 65 ha đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Tháng 8/2008, huyện Mê Linh (thuộc Vĩnh Phúc trước đây) được sáp nhập về Hà Nội, dự án phải tạm dừng triển khai để chờ quy hoạch phân khu đô thị khớp nối với quy hoạch Hà Nội mở rộng. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến dự án chậm tiến độ bởi việc đổi quản lý địa chính khiến các hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ tài chính của dự án phải điều chỉnh, thực hiện lại.

Đến tháng 6/2013, UBND TP Hà Nội đã duyệt quy hoạch chi tiết dự án Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn với diện tích nghiên cứu 75,5 ha (mở rộng gần 11 ha so với trước đây). Dự án sau đó được chấp thuận đổi tên thành Khu đô thị Thung lũng Hoa Hồng vào tháng 2/2014. 

Theo quy hoạch được phê duyệt, Rose Valley thuộc địa giới hành chính xã Tiền Phong, thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh và xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Phía Bắc dự án giáp đường quy hoạch rộng 24 m; phía Đông giáp đường quy hoạch rộng 17 m; phía Nam giáp đường trục trung tâm đô thị Mê Linh rộng 100 m và phía Tây giáp đường quy hoạch rộng 24 m.

Giai đoạn 1 của dự án được thực hiện trên diện tích khoảng 65 ha thuộc khu đồng Chóp Vạn, thôn Do Thượng, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh. Từ năm 2009 đến 2011, chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh 7,4 ha và một số nhà mẫu.

Giai đoạn 2 dự án triển khai trên diện tích mở rộng gần 11 ha tại xã Tiền Phong, thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh và xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. 

Do liên quan đến việc sáp nhập huyện Mê Linh, phần diện tích mở rộng của dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Vĩnh Sơn, thay vào đó phải đấu giá chọn nhà đầu tư theo quy định.

Mặt khác, do điều chỉnh quy mô diện tích, Rose Valley phải điều chỉnh chủ trương đầu tư tổng thể. Đồng thời, chủ đầu tư phải có đủ vốn điều lệ tương đương 15% tổng mức đầu tư dự án.

Theo Tập đoàn Viettel, từ năm 2015 đến nay, dự án đang tạm dừng triển khai do thị trường bất động sản khu vực Mê Linh trầm lắng, đồng thời phải điều chỉnh lại quy hoạch do thay đổi địa giới hành chính. Giai đoạn 2020 - 2021, dịch Covid-19 cũng ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng tại dự án.

Cổ đông cũ liên tục muốn rút lui, nhà đầu tư mới không mấy mặn mà

Tính đến ngày 30/6/2021, chủ đầu tư dự án là công ty Vĩnh Sơn có vốn điều lệ 1.150 tỷ đồng, do ba cổ đông góp vốn là CTCP Bất động sản Dragon Village (60%); Viettel (39,9%) và ông Nguyễn Khánh Trung (0,1%).

Lũy kế đến 30/6/2021, Vĩnh Sơn đã đầu tư vào dự án 1.129 tỷ đồng, bao gồm công tác mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, đầu tư một số hạng mục và các chi phí khác... 

Trường hợp có nhà đầu tư đủ năng lực nhận chuyển nhượng phần vốn góp của Viettel tại Vĩnh Sơn, dự án Rose Valley khả năng sẽ được hồi sinh. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, kịch bản này lại gặp nhiều thách thức bởi đây không phải lần đầu Viettel công bố muốn rút khỏi dự án này.

Tháng 8 năm ngoái, Viettel từng chào bán cạnh tranh cả lô gần 4,6 triệu cp đang sở hữu tại Vĩnh Sơn nhưng không thành. Trước đó, tháng 6/2020, Viettel cũng thoái vốn hụt bởi không có nhà đầu tư nào đăng kí tham dự phiên đấu giá.

Từ những lần thoái vốn bất thành trước đó của Viettel, có thể thấy các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản không mấy mặn mà với dự án Thung lũng Hoa Hồng. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài lại không được tham gia chuyển nhượng phần vốn góp này do tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại Vĩnh Sơn được quy định là 0%.

Mặt khác, NĐT muốn rót vốn vào Vĩnh Sơn còn phải cân nhắc đến tình hình doanh nghiệp. Theo thông báo của Chi cục thuế khu vực Sóc Sơn - Mê Linh tháng 4/2021, Vĩnh Sơn đang nợ hơn 28 tỷ đồng tiền thuế và tiền chậm nộp.

Vĩnh Sơn cân nhắc tăng vốn dự án lên gần 12.000 tỷ đồng

Tổng mức đầu tư dự kiến của Rose Valley đang chờ HĐQT Vĩnh Sơn phê duyệt là 11.873 tỷ đồng (được lập dự toán năm 2019). Nếu thông qua mức đầu tư trên, để đảm bảo đủ điều kiện năng lực tài chính, doanh nghiệp cần tăng vốn tối thiểu lên 1.800 tỷ đồng.

Năm 2021, Vĩnh Sơn cho biết vẫn có kế hoạch tăng vốn điều lệ thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu. Tuy nhiên trong bối cảnh Viettel liên tục muốn rút khỏi dự án như hiện nay, cổ đông lớn nhất của Vĩnh Sơn là Dragon Village trở thành tâm điểm trong kế hoạch tăng vốn này.

Dragon Village được thành lập vào tháng 5/2014, có trụ sở tại 673 Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM. Tổng Giám đốc hiện nay của doanh nghiệp là ông Nguyễn Đặng Duy Hải. Tại thời điểm ngày 23/12/2020, Dragon Village có vốn điều lệ 510 tỷ đồng.

Hiện nay, trong khi dự án đang dừng triển khai, Vĩnh Sơn tiếp tục chưa ghi nhận nguồn thu nào từ bán bất động sản. Thay vào đó, doanh nghiệp đang cho thuê dự án làm địa điểm chụp ảnh. 6 tháng đầu năm 2021, doanh nghiệp thu về 84 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế 3,4 triệu đồng.

Tại ngày 30/6/2021, tổng tài sản của Vĩnh Sơn là 1.202 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng dở dang tại dự án Rose Valley chiếm 94% (1.129 tỷ đồng). Ngoài ra, công ty có khoản phải thu ngắn hạn 49 tỷ đồng từ cổ đông Dragon Village.

Nợ phải trả của doanh nghiệp tính đến 30/6/2021 là 52 tỷ đồng, trong đó vay nợ tài chính dài hạn chiếm 30 tỷ đồng.