Gỡ vướng đất công, yêu cầu cấp bách

Lao đao vì qui định đất công

Điển hình là tình trạng của Công ty TNHH Dịch vụ An Hạ, chủ đầu tư khu đất có diện tích gần 3 ha tại xã Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) để xây dựng nhà máy giết mổ gia súc hiện đại, đã được UBND TP HCM cấp quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, với 387,1 m² đất công (gồm 179,8 m² con rạch chiều ngang khoảng 1 m và 207,3 m² đường bờ chiều ngang hơn 2 m), nằm giữa khuôn viên khu đất làm dự án, từ đây các cơ quan chức năng của thành phố không thực hiện thủ tục giao đất cho An Hạ, vì chiếu theo qui định, đó là “đất công” phải đấu giá. Hơn 30 tháng trôi qua, chủ đầu tư bị chìm trong nợ nần, máy móc nhập về nhưng nhà máy không được xây dựng vì không được phê duyệt các thủ tục về đất đai.

Đó là chuyện của DN sản xuất, còn đối với DN kinh doanh bất động sản (BĐS), câu chuyện còn nhiêu khê hơn nhiều. Như vụ 110 biệt thự “xây chui” tại quận 7, trong đó có phần vướng đất xen cài, kênh rạch trong dự án. 

Cụ thể, trong quĩ đất 52.648 m² của chủ đầu tư thực hiện dự án có 7.348,6 m² đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lí. Sự lấn cấn giải quyết phần đất công này đã dẫn đến kéo dài thời gian ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư.

Ngay thời điểm xảy ra sự vụ, một cán bộ của thành phố cho biết, có nhận được văn bản hướng dẫn của Tổng cục quản lí đất đai nhưng vẫn e ngại, không dám đề xuất xử lí. Không chỉ một dự án trên, chủ đầu tư này hiện còn một dự án khác cũng bị vướng đất công xen cài như vậy.

Hoán đổi ngang giá, cho thuê

Theo nhận xét của các chủ đầu tư, về cơ bản, đất công xen cài chiếm diện tích không nhiều, trên dưới 10% tổng diện tích của dự án. Đặc thù của phần đất công này là nằm rải rác, đan xen trong dự án, nên việc mang ra đấu giá là bất khả thi, bởi đấu giá kiểu đất với hình thù như vậy thì khó có người chấp nhận mua.

Nhằm tháo gỡ khó khăn này, bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ An Hạ, đề xuất: “Chúng tôi mong muốn được thuê rẻo đất công đó để hoàn tất thủ tục dự án cho nhanh. Việc cho thuê đơn giản, Nhà nước căn cứ theo bảng giá đất ban hành hoặc áp theo giá thị trường, cho thuê theo cách đóng tiền sử dụng đất hàng năm. Như vậy Nhà nước không mất gì cả, còn DN được thuận tiện việc sản xuất kinh doanh”.

Tổng hợp các vướng mắc của DN, Hiệp hội BĐS TP HCM đề xuất nhiều giải pháp xử lí. Đối với phần đất công xen cài trong dự án nhà ở, nên giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo qui định của pháp luật đất đai, như cách làm hiện nay.

Phương án tiếp theo, thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất công xen cài theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được qui định theo Luật Đất đai. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. 

Sau khi “dồn điền đổi thửa”, DN sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì DN (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. UBND TP HCM nên qui định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lí cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m² trở lên. 

Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể”. Đối với trường hợp đất công xen cài có diện tích đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng thực tế có quan niệm khác nhau về đất công, trong khi Luật Đất đai không có thuật ngữ “đất công”. Lẽ ra Bộ TN&MT phải có trách nhiệm giải thích hướng dẫn cho các địa phương vượt qua ách tắc này; cao hơn nữa là Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 

“Tôi cho rằng, giải pháp hoán đổi đất giữa Nhà nước và DN như đề xuất của Hiệp hội BĐS TP HCM là hợp lí, bởi vì trên cùng vị trí thì có giá trị như nhau, Nhà nước không mất đi lợi ích gì còn DN thì có đầy đủ đất đai để thực hiện dự án”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026