Gỡ 'vướng' đất công cho dự án nhà ở thương mại

Dự kiến vào nửa đầu tháng 2/2020, lãnh đạo TP HCM sẽ tổ chức cuộc gặp làm việc với các doanh nghiệp bất động sản nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lại một lần nữa đề xuất 3 phương án xử lí tình trạng này để "giải phóng" cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt suốt thời gian qua.

Đổi ngang đất thô, Nhà nước có lợi

Phương án 1 là bổ sung hình thức "giao đất" cho chủ đầu tư. Theo quy định hiện hành, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lí nằm xen kẹt để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án. Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường và theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND TP giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lí có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Phương án 2 là thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô". Theo đó, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lí, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. 

Phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật trong đó theo HoREA, phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Để thực hiện phương án 2, Hiệp hội đề nghị UBND TP quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lí cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m² trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể" của phương án 1. 

Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lí có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, thì Nhà nước sử dụng phần đất này để xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.

Đấu giá, đấu thầu để chọn chủ đầu tư

Đó là phương án 3 theo HoREA, áp dụng với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lí, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư. 

Cuối cùng, HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lí để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỉ lệ do Nhà nước quy định đối với những dự án (mới) đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tỉ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỉ lệ cao hơn). Đối với những dự án (cũ) đang thực hiện dở dang, UBND TP chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng cho phù hợp, có lí có tình.

Thống kê cho thấy, hàng loạt dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lí (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án) đang bị "đứng hình" dù tỉ lệ đất thuộc Nhà nước quản lí thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.