Hà Nội: Giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm nhẹ vào cuối năm

Giá thuê mặt bằng không có sự thay đổi lớn

Nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 5%/năm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên theo báo cáo từ Savills, trong quý II vừa qua thị trường không có nguồn cung mới. Tổng nguồn cung thị trường Hà Nội đạt khoảng 1,6 triệu m2, ổn định theo quý và tăng 2% theo năm.

Sự kéo dài của dịch làm giảm số lượng khách đến, các trung tâm bán lẻ cũng đồng thời sửa chữa và cải tạo khu vực kinh doanh dẫn đến sự gia tăng diện tích trống. Do đó, công suất thuê đạt 93% vào quý II, giảm 2% điểm theo quý.

Giá thuê ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng trệt. Trong quý II, giá thuê trung bình tầng trệt trung tâm thương mại tại Hà Nội ở mức 41 USD/m2 mỗi tháng. Một số trung tâm thương mại đã giảm giá thuê tầng trệt khoảng 5 - 10% so với trước dịch. Tính mặt bằng chung của cả trung tâm thương mại tại tất cả các tầng thuê thì giá chỉ giảm nhẹ khoảng 2 - 3%.

Theo Savills, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại trong 6 tháng cuối năm dự kiến sẽ không có sự thay đổi lớn. Đa phần các trung tâm thương mại tại 4 quận nội thành Hà Nội vẫn đang đạt mức dao động từ 28 - 30 USD/m2 mỗi tháng.

Về nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, tình hình Covid-19 từ năm ngoái cho đến 6 tháng đầu năm nay đã khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương các trung tâm thương mại mới. Các doanh nghiệp cũng tạm hoãn kế hoạch mở rộng thêm mặt bằng bán lẻ mà dự định chờ tới khi tình hình dịch được cải thiện và việc triển khai vắc-xin phủ rộng mới tiếp tục kế hoạch mở rộng mặt bằng.

"Tuy nhiên, vẫn có một số nhãn hàng mới, chưa xuất hiện tại Hà Nội, đang tận dụng thời điểm giá thuê bắt đầu giảm nhiệt, để tìm kiếm những vị trí đắc địa hơn cho cửa hàng đầu tiên của họ", bà Minh cho biết.

Sự thay đổi trong điều khoản thuê

Cũng theo quan sát từ Savills, từ thời điểm thị trường bắt đầu chịu tác động của dịch bệnh, khách thuê mặt bằng bán lẻ đã đưa ra các thay đổi trong điều khoản thuê. Mỗi hợp đồng thuê đều có các điều khoản bất khả kháng; trên cơ sở các hoạt động chống dịch bệnh và yêu cầu đóng cửa những ngành hàng không thiết yếu, khách thuê và chủ đầu tư đã bắt đầu đàm phán các điều khoản bất khả kháng liên quan đến Covid-19.

"Đây là một trong những yêu cầu hoàn toàn hợp lý vì giá thuê cần có sự điều chỉnh sao cho phù hợp với tình hình. Các chủ nhà cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê, căn cứ vào điều kiện kinh doanh của khách thuê tại từng thời điểm, với những chính sách giảm giá thuê hợp lý. Thậm chí, tại những khu vực bắt buộc đóng cửa trong thời gian quá dài, chủ nhà có thể miễn phí 1 - 3 tháng tiền thuê tối đa trong thời gian bị phong tỏa", bà Minh nhận định.

Đối với thị trường cho thuê bán lẻ, các khách thuê đều nhắm đến câu chuyện kinh doanh lâu dài. Hợp đồng thuê trụ sở kinh doanh cho một nhãn hàng lớn sẽ thường kéo dài từ 5 - 7 năm, thậm chí 10 năm. Do đó sẽ không chỉ vì vài tháng phong toả mà nhãn hàng đưa ra quyết định chấm dứt hợp đồng thuê. 

Bản thân các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ cũng bày tỏ mong muốn hỗ trợ các khách thuê trong giai đoạn Covid-19 để thị trường có thể hồi phục nhanh nhất có thể. Phong tỏa và Covid-19 là câu chuyện mang tính tạm thời, cần nhìn vào tiềm năng, lợi thế lâu dài của thị trường. 

"Một ví dụ cho sự phục hồi hiện nay có thể kể đến là Anh Quốc - nơi đã trải qua 15 tháng phong tỏa và các lệnh giãn cách mới chỉ được nới lỏng bắt đầu từ tháng 4 năm nay, thị trường bán lẻ tại đây đã có những bước hồi phục khả quan, nhờ sự gia tăng nhu cầu mua sắm cũng như sự phổ biến của việc tiêm chủng tại quốc gia này. Chỉ số mua sắm vào tháng 7 tại Anh đã tăng 7 điểm, tiến gần hơn với số điểm trước dịch", bà Minh chia sẻ.

Cần thay đổi và thích nghi

Dưới những tác động của Covid-19, bán lẻ trực tuyến đang có những bước phát triển mạnh mẽ khi thói quen tiêu dùng của nhiều người đã thay đổi từ việc mua sắm trực tiếp tại cửa hàng sang hình thức online. Điều này đã tác động đáng kể lên thị trường bất động sản bán lẻ, làm thay đổi vai trò của trung tâm thương mại cũng như các siêu thị bán lẻ so với thời kỳ trước dịch bệnh. 

Tuy nhiên theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, vai trò của trung tâm thương mại tại Việt Nam vẫn khá quan trọng:

"Nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng vẫn là rất lớn. Bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hoá mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng, đơn cử như những trải nghiệm về ẩm thực, giải trí hoặc thư giãn. Khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng song song với đó họ vẫn sẽ tới các trung tâm thương mại một khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ".

Điều này đặt ra những yêu cầu thay đổi về cơ cấu cũng như mô hình mà các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ cần thích nghi. Trước đây, ngành hàng thời trang, mỹ phẩm và mua sắm chiếm tới 70% tỷ lệ các khách thuê trong một trung tâm thương mại, nhưng hiện nay các chủ đầu tư có thể cơ cấu lại tỷ lệ này. 

Savills gợi ý, mặt bằng bán lẻ không chỉ cần đáp ứng nhu cầu của các khách thuê mà còn cần tạo ra những không gian dịch vụ thu hút khách hàng, thông qua việc bổ sung thêm các khu vực vui chơi giải trí, ăn uống, thậm chí mở rộng các hoạt động dành cho các bạn trẻ thuộc gen Z.