Hà Nội: Lí do nào khiến biệt thự, nhà liền kề ở huyện Hoài Đức bên đắt hàng, bên bỏ hoang?

Biệt thự, nhà liền kề: Nơi để hoang, nơi đắt hàng

Theo khảo sát của chúng tôi, các dự án Kim Chung - Di Trạch, dự án khu đô thị Lideco, HUD Vân Canh, Splendora, Vinhomes Thăng Long, biệt thự ở khu A của Geleximco, khu biệt thự Hoa Phượng, khu biệt thự của Thiên Đường Bảo Sơn và khu đô thị Nam An Khánh - Sudico là những dự án có loại hình bất động sản liền kề và biệt thự.

Tuy nhiên, số phận những căn liền kề và biệt thự tại các dự án này rất khác nhau. Trong số các dự án trên, Splendora và Vinhomes Thăng Long là hai dự án có mật độ nhà liền kề và biệt thự có người vào ở lớn. Còn những dự án còn lại, lượng người vào ở ít, còn nhiều căn hộ để hoang.

(dấu (-): ít hoặc hầu như không có giao dịch ở thời điểm hiện tại hoặc dự án không có loại hình bất động sản này)

Để lí giải sự chênh lệch này có nhiều yếu tố.

Về khoảng cách so với trung tâm và tiện di chuyển, các dự án ở trục đại lộ Thăng Long được ưu ái lựa chọn khi khoảng cách từ các dự án tại đây tới khu vực trung tâm của thành phố (Nhà thờ lớn, Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm) gần hơn, thời gian di chuyển nhanh hơn so với các dự án ở trục đường 32 và đường 422b nội bộ của huyện Hoài Đức. 

Thậm chí, so sánh về qui hoạch, đại lộ Thăng Long còn có những khu vực qui hoạch tiếp nhận trụ sở hàng loạt cơ quan chính phủ, trung ương và ngang bộ di dời về theo phê duyệt của Thủ tướng. Tại trục đường này đã có Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Bộ Ngoại giao chuyển về làm tiền đề qui hoạch trung tâm hành chính quốc gia khu vực này.

Đối với các dự án ở đại lộ Thăng Long, cả hai dự án có mật độ người dân vào ở cao là  Splendora và Vinhomes Thăng Long đều có thời điểm xây dựng và bàn giao khá muộn so với các dự án còn lại khoảng 2013 và 2016. 

Một điểm cộng nữa là các căn biệt thự tại hai dự án này được bàn giao khi đã khá hoàn thiện cùng cơ sở hạ tầng đồng bộ. Còn các dự án khác, hầu hết là bàn giao thô hoặc hoàn thiện mặt ngoài.

Ngoài ra còn phải kể tới chính sách bán hàng cũng như tên tuổi của chủ đầu tư bởi còn liên quan đến chính sách vận hành khu đô thị sau khi về ở.

Theo một người dân mua nhà ở Vinhomes Thăng Long, khi được hỏi về lí do chọn dự án này thay vì những dự án xung quanh có mức tiền tương đương hoặc hơn, anh Nguyễn M.S. cho hay, có nhiều lí do để anh chọn nhà trong khu Vinhomes Thăng Long. Đó là diện tích cây xanh lớn như chủ đầu tư cam kết, an ninh tốt (bé trai nhà anh có thể đi chơi trong khu một mình mà không làm sao), chỗ để xe rộng (để tới 4 chiếc ô tô) và sự tiện lợi bởi các dịch vụ.

Anh M.S cũng cho biết thêm, nếu xét về chi phí bỏ ra cho một căn hộ thì trong Vinhomes Thăng Long cũng không lớn hơn so với các khu khác bao nhiêu. Ngoài ra, có một điểm làm anh và gia đình hài lòng đó là sự tôn trọng của những người vận hành khu đô thị với cư dân.

Còn đối với Splendora, tại thời điểm bán, được biết các khách hàng mua biệt thự được mua giá ưu đãi khi mua chung cư, một hình thức "bán bia kèm lạc" nên có thể, đây là một sự lựa chọn của nhiều khách hàng hơn so với các dự án khác.

Phần lớn chung cư kín người nhưng vẫn có dự án còn nhiều căn trống

Tuy nhiên, cũng chính bởi chính sách "bán bia kèm lạc" của chủ đầu tư khu đô thị Splendora mà khu đô thị này trở thành dự án duy nhất ở huyện Hoài Đức, Hà Nội có chung cư với nhiều căn hộ để trống.

Các khách hàng mua căn hộ không xuất phát từ nhu cầu thực nên đây cũng là một trong các lí do khi dự án hoàn thiện, các căn hộ đã không được chủ sở hữu sử dụng. 

Ngoài ra, việc cho thuê lại căn hộ cũng rất khó khăn bởi khu chung cư này không có nhiều các tiện ích thiết yếu cũng như vấp phải sự cạnh tranh lớn từ thị trường chung cư cho thuê ở ngay bên kia đại lộ Thăng Long - các chung cư ở khu Nam An Khánh.

Theo khảo sát của chúng tôi, hầu như không có giao dịch các căn hộ chung cư tại dự án này. Tuy nhiên, mức giá tại thời điểm cách đây 3 - 4 năm cho mỗi m² chung cư tại đây khoảng 27 triệu đồng. Mặc dù vậy, có nhiều thông tin cho thuê căn hộ với mức giá 10 - 17 triệu đồng/tháng đối với các căn có diện tích khoảng hơn 94 - 150 m². 

Mức giá thuê mỗi m² chung cư tại dự án này không cao, khoảng 106.000 - 113.000 đồng nhưng tổng chi phí thuê một căn hộ tại đây lại lớn hơn, thậm chí gấp 2 - 3 lần so với tổng chi phí thuê một căn chung cư (khoảng 65 - 70 m²) ở các dự án chung cư của Geleximco hay Sông Đà Thăng Long (hai dự án chung cư Gemek 1 và 2; dự án Golden An Khánh).

Tổng chi phí thuê cao bởi diện tích lớn cộng với việc ở xa nội thành khiến cho những khách hàng có nhu cầu thuê chung cư để ở khó có thể lựa chọn so với những dự án ở Trung Hoà - Nhân Chính hay những khu xung quanh.

Ngoài Splendora, các dự án chung cư còn lại tại huyện Hoài Đức đều là những dự án kín người ở. Điều này cũng dễ hiểu khi mức giá mỗi m² ở mức thấp, khoảng 12 - 18 triệu đồng, tuỳ vị trí, dự án và diện tích căn. Tổng chi phí cho một căn hộ khoảng 980 - 1.200 triệu đồng, mức tiền phù hợp với nhiều người dân có thu nhập trung bình và có nhu cầu mua nhà để ở. 

Ngoài ra, nhiều dự án tại Hoài Đức cũng ra đời trong giai đoạn kích cầu bất động sản 30.000 tỉ đồng vẫn còn hoạt động, có phân khúc phù hợp với gói vay này cũng là một lợi thế rất lớn.