HoREA: Có chủ đầu tư gán mác cao cấp cho dự án bình dân, TP HCM không còn căn hộ dưới 25 triệu/m2

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nhằm đề nghị các doanh nghiệp địa ốc cơ cấu lại phân khúc thị trường, giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập người dân.

Theo HoREA, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở bị thiếu, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền. Điển hình như tại TP HCM, nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 3 quý năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Cùng với đó, tình trạng lệch về phân khúc cao cấp và thiếu nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bị mất cân đối nghiêm trọng, chưa phát triển bền vững.

Phân khúc nhà ở cao cấp của thành phố năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm 66,37%. Trong khi đó, nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm 29%, năm 2021 chiếm 28%, năm 2022 chiếm 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm 33,63%.

Đáng quan ngại, phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỷ lệ 1%. Trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

"Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng trung bình 10%/năm.

Mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị lộn ngược đầu, mất cân đối và không bền vững. Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này.

Còn phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến, khoảng 70 - 80%, áp đảo thị trường nhà ở.

Từ đây, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản. Xét về mặt kinh tế, có sự lãng phí nguồn lực xã hội, sử dụng nguồn lực đất đai chưa hiệu quả.

Trong 3 năm qua, số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường không nhiều. Tại TP HCM, năm 2021 có 20 doanh nghiệp, năm 2022 có 25 doanh nghiệp. Riêng 9 tháng đầu năm 2023 có 13 doanh nghiệp với 15.020 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó có 9.969 căn hộ cao cấp (chiếm 66,37%), phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập người dân.

Nhìn chung, số dự án và sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường từ năm 2020 đến nay đã có sự sụt giảm rất lớn so với năm 2017 - năm phát triển cao nhất trong 10 năm gần đây khi có 92 dự án với 42.991 căn hộ đưa ra thị trường.

Hiệp hội nhận thấy trong các năm qua, do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở. Dẫn đến hiện tượng một số dự án “may mắn” được phê duyệt; có trường hợp mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, nhà ở trung cấp, song chủ đầu tư chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng gặp vướng mắc pháp lý, thủ tục còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại", HoREA đánh giá.

Trước thực trạng trên, đơn vị này cho rằng vấn đề cấp bách là các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và tăng tính cạnh tranh để giảm giá nhà.

Cùng với đó, đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, tham gia “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” để tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Đề nghị các doanh nghiệp tham gia chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ; chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch; chỉnh trang, tái phát triển khu vực đô thị cũ lụp xụp tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc trung ương.

Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu, có chính sách kích cầu nhằm tạo dòng tiền và thanh khoản cho chính doanh nghiệp.