Không còn là TP HCM, giới đầu tư biệt thự, nhà phố đang đổ dồn về Bình Dương, Đồng Nai

Nguồn cung nhà phố, biệt thự thấp nhất 5 năm qua

Báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, năm 2021, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà phố tại TP HCM tiếp tục khan hiếm trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát; giảm 65% theo năm còn khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016. Nhà phố thương mại có hơn 200 căn, giảm 85% theo năm, và chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp. Nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.

Trong quý IV/2021, nguồn cung sơ cấp gần 400 căn, giảm 23% theo quý và 58% theo năm. Không có dự án mới được mở bán trong quý này, nguồn cung mới khoảng hơn 170 căn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm gồm quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán bảy dự án sang năm 2022.

Năm 2021, tỷ lệ hấp thụ trung bình ở mức cao đạt 85%, cho thấy nhu cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt. Lượng giao dịch cả năm đạt hơn 1.000 căn, giảm 67% theo năm. Nhà phố liền kề chiếm 61% thị phần lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 84%. Với nhu cầu cao và nguồn cung khan hiếm, nhà phố thương mại đạt tỷ lệ hấp thụ 96%.

Ba tháng cuối năm 2021, tỷ lệ hấp thụ trung bình của biệt thự, nhà phố là 54%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm. Với nguồn cung mới hạn chế, lượng bán chỉ hơn 210 căn, giảm 26% theo quý và 67% theo năm. Gò Vấp có lượng giao dịch vượt trội, chiếm 76% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 92%.

Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp khan hiếm và chất lượng phát triển tại các khu phức hợp ngày càng tốt, nhu cầu bất động sản liền thổ gia tăng, đặc biệt là các sản phẩm có giá cao. Trong ba năm gần đây, tỷ trọng sản phẩm có giá bán trên 18 tỷ đồng/căn có nguồn cung sơ cấp lẫn lượng bán tăng. 

Trong năm 2020 và 2021, phân khúc này chiếm hơn 50% tổng nguồn cung sơ cấp và chiếm tỷ trọng cao trên tổng lượng giao dịch (43% vào năm 2020 và 51% vào năm 2021). Năm 2019, phân khúc này chỉ chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 28% lượng giao dịch. Trong quý IV/2021, các căn trên 18 tỷ đồng chiếm 90% lượng bán.

Đồng Nai và Bình Dương vượt TP HCM về nguồn cung, lượng giao dịch

Với tình trạng dân số đô thị tăng trưởng nóng tại TP HCM và sự phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh cải thiện, người mua bất động sản liền thổ ngày càng quan tâm đến các địa điểm đầu tư lân cận như Đồng Nai và Bình Dương. 

Cả hai tỉnh đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, CFLD và Capitaland. Với quỹ đất sẵn có lớn, giá đất hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện, Đồng Nai và Bình Dương đang vượt qua TP HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch.

Năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Đồng Nai nhiều hơn TP HCM khoảng 130% và lượng giao dịch nhiều hơn TP HCM khoảng 160%. Nguồn cung của Đồng Nai được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn ở Biên Hòa. So với TP HCM, Bình Dương cũng có nguồn cung sơ cấp cao hơn 23% và lượng giao dịch cao hơn 2%. 

Ông Troy Griffiths Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: "Nguồn cung hạn chế tại TP HCM đã và đang thúc đẩy người mua mở rộng đầu tư các tỉnh thành khác, đặc biệt là Đồng Nai với tốc độ tăng trưởng vượt bậc thời gian qua. 

Nguồn cung gia tăng tại các thị trường thay thế cung cấp người mua có nhiều lựa chọn hơn, do đó năm 2022 sẽ là một năm thú vị để theo dõi sự mở rộng sang các tỉnh lân cận và sức bền của các nhà đầu tư."

Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ có nguồn cung tương lai hơn 17.700 căn, nhiều hơn TP HCM 105%. Bình Dương dự kiến tung ra 7.400 căn vào năm 2024 do trọng tâm là căn hộ hơn là nhà ở liền thổ.

Trong khi đó, sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp diễn do Quy hoạch nhà ở TP HCM đến năm 2030 ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng; các sản phẩm nhà ở cao tầng chiếm hơn 90% nguồn cung mới trong giai đoạn 2015 - 2020. Đây là xu hướng sẽ còn tiếp diễn khi phân khúc căn hộ dự kiến sẽ chiếm 90% nguồn cung nhà ở trong tương lai, trong khi biệt thự, nhà phố chỉ chiếm dưới 10%.

Savills nhận định trong dài hạn, Chính phủ và TP HCM sẽ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các quận ngoại thành có quỹ đất rộng, đặc biệt ở 5 năm huyện có kế hoạch lên quận gồm Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ. 

Đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 9.400 căn, trong đó tỷ lệ biệt thự, nhà phố chiếm 92%. 

Với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2, 9 và Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%. Nhà Bè và Bình Tân theo sau với 11%, Củ Chi 8%.

Năm 2022, nguồn cung tương lai ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu và 9 dự án mới. Biệt thự, nhà phố sẽ chiếm ưu thế với 83% thị phần.