'Không thể biến dự án BT thành miếng bánh ngon để phân chia, tư lợi riêng'

	HĐND tỉnh Khánh Hòa sẽ yêu cầu UBND tỉnh cung cấp thông tin về các dự án BT đổi 'đất vàng'
	Cận cảnh những khu 'đất vàng', những dự án nghìn tỉ nhưng bỏ hoang ở trung tâm Đà Nẵng

Để có cái nhìn tổng thể và hiểu rõ hơn những nút thắt trong pháp luật liên quan đến các dự án BT, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Sơn Tùng - một chuyên gia tài chính và bất động sản và là người điều hành công ty luật Legal United Law.

Thưa Luật sư, ông có thể đánh giá chung về việc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức BT hiện nay và cho biết điều này được pháp luật quy định như thế nào?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các dự án được đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao, được gọi tắt là BT hiện nay được điều chỉnh trực tiếp bởi Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Và theo Nghị định này, hiện có hai hình thức để lựa chọn nhà đầu tư BT là lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu.

Tuy nhiên, thực tế trong những những năm vừa qua, hầu hết và gần như là đa số các dự án BT lại được thực hiện chỉ theo hình thức là chỉ định thầu.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng.

Chính hình thức chỉ định thầu này cùng với sự “rộng tay” trong việc giao đầu tư các dự án BT tại một số địa phương đã góp phần vào sự thiếu minh bạch trong hoạt động đầu tư BT của một số dự án.

Đồng thời, làm giảm sự cạnh tranh trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và đây cũng là kẽ hở dẫn dễ dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước, làm giảm niềm tin đối với các nhà đầu tư, nhà thầu quốc tế hay trong nước có năng lực đối với các dự án BT.

Nguyên nhân của chỉ định thầu trong hoạt động đầu tư BT thì có khá nhiều, có cả các nguyên nhân khách quan (không rõ ràng và thiếu nhất quán trong các quy định pháp luật) và nguyên nhân chủ quan (vận dụng và áp dụng pháp luật không nhằm tối đa hóa lợi ích của Nhà nước trong mối quan hệ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các dự án và nhà đầu tư BT).

­Do đó, cần phải hạn chế tối đa hình thức chỉ định thầu và chỉ thực hiện việc chỉ định nhà thầu trong các trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu.

Ngược lại nên áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, hoặc đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư.

Theo ông, nguyên nhân vì đâu mà các dự án BT trong những năm gần đây lại nở rộ, nhất là sự nở rộ của các dự án có liên quan đến các khu đất có vị trí tốt ở một số địa phương?

Tôi xin đề cập đến bản chất của Hợp đồng BT để làm rõ cho nội dung quan tâm này:

Hợp đồng BT là sự thỏa thuận hay giao dịch giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư.

Theo đó, cần tuân thủ nguyên tắc của BT là nhà đầu tư sẽ xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước.

Bù lại nhà đầu tư được Nhà nước thanh toán lại bằng quỹ đất sạch (đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và đã có thu tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất làm một lần cho cả thời gian thuê) để thực hiện dự án khác.

Đây thực chất là hình thức đổi đất sạch lấy công trình kết cấu hạ tầng giữa cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.

Với sự ra đời của Luật Đầu tư Công vào năm 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan, hình thức đầu tư BT sau này trở nên nở rộ là do cơ sở pháp lý được quy định khá rõ ràng và tương đối đầy đủ so với các giai đoạn trước đó.

Bên cạnh đó do sự thiếu hụt và nhu cầu đầu tư công trình kết cấu hạ tầng của các cơ quan Nhà nước đang ngày càng lớn trong khi ngân sách Nhà nước bị thiếu hụt mà quỹ đất tại các địa phương do các cơ quan cấp bộ và cấp địa phương đang quản lý lại khá dồi dào nên vô tình hình thành “nhu cầu trao đổi” giữa cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.

Ngoài ra, cũng phải kể đến, mục tiêu chính của đa số nhà đầu tư là khu đất sẽ được nhà nước giao nhằm thực hiện việc hoán đổi nên họ đa phần có xu hướng lựa chọn vị trí đất đẹp nằm ở các khu đô thị lớn.

Vì các khu đất này có giá trị cạnh tranh cao và phần lớn đã được tăng cường, hoàn thiện về hệ thống hạ tầng giao thông khu vực.

Điều này, góp phần tạo nên lợi nhuận kép cho nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư, khi đã được giao đất, chỉ ưu tiên đầu tư vào phần đất được giao mà không tập trung nghĩa vụ hoàn trả lại công trình kết cấu hạ tầng cho Nhà nước.

Dự án Swisstouches La Luna Resort tại Nha Trang được đổi từ 2 dự án BT. (Ảnh: Khải An)

Các dự án BT đang triển khai hiện nay, khi giao đất lại không thông qua thủ tục đấu giá mà lại giao đất theo giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND các tỉnh, thành ban hành, điều này có làm Nhà nước bị thiệt hại?

Qua quá trình tôi theo dõi các dự án BT đang được thực hiện, tôi nhận thấy phần nhiều các dự án có liên quan đến đất thuộc diện do cơ quan Nhà nước cần sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà có tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước.

Liên quan đến đất hay tài sản thuộc loại này, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (khoản 1, Điều 118) thì đây thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc không thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được xảy ra trong trường hợp không có người tham gia hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc việc đấu giá đã tố chức ít nhất 2 lần nhưng không thành thì Nhà nước sẽ thực hiện việc giao đất hay cho thuê đất mà không phải đấu giá.

Thủ tục đấu giá là hình thức còn xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất để làm cơ sở tính giá trị trao đổi theo bản chất của hợp đồng và dự án BT giữa Nhà nước với nhà đầu tư.

Nếu không đảm bảo nguyên tắc ngang giá và giá trị quyền sử dụng đất này nếu được xác định thấp hơn hay ngang bằng với khung giá đất hàng năm do các UBND các tỉnh, thành phố ban hành thì chắc chắn trong giao dịch này, Nhà nước là bên bị thiệt hại.

Vì nếu chỉ xác định giá trị hoán đổi theo khung giá đất thì giá trị này luôn thấp hơn khá nhiều so với giá giao dịch ngoài thị trường.

Đấy là lý do vì sao, luật pháp đã quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất liên quan đến đất do các cơ quan Nhà nước quản lý hay sử dụng.

Tại một số dự án BT liên quan đến bất động sản là nhà ở thương mại, khi chưa quyết toán dự án BT nhưng chủ đầu tư đã phân lô bán đất nền, điều này có sai luật không, thưa ông?

Hiện nay, quy định pháp luật không đề cập rõ hay có quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh các sản phẩm BT khi giữa Nhà nước và nhà đầu tư chưa hoàn tất quyết toán công trình dự án BT và chuyển giao công trình dự án (nếu có).

Khi mọi thủ tục hoàn tất, nhà đầu tư mới được kinh doanh hay thực hiện huy động vốn đối với các dự án BT có liên quan đến đổi đất sạch.

Để biết rõ thời điểm khi nào nhà đầu tư được phép huy động vốn liên quan đến sản phẩm bất động sản trong các dự án BT, phải căn cứ vào hợp đồng BT của từng dự án cụ thể.

Theo nguyên tắc, nếu hợp đồng BT không có ràng buộc về điều kiện và thời điểm nhà đầu tư phải hoàn tất quyết toán công trình dự án BT và chuyển giao công trình dự án thì mới được huy động vốn.

Theo đó nhà đầu tư được áp dụng các quy định pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung để thực hiện việc huy động vốn và việc làm này là không trái luật.

Dự án BT trường Chính trị Khánh Hòa (Ảnh: Khải An)

Vậy để các dự án BT được minh bạch và có lợi cho nhà nước, địa phương thì cần thực hiện những biện pháp gì?

Các dự án BT thông thường luôn có giá trị rất lớn, đa số có giá trị là năm bảy chục tỉ đồng cho đến hàng trăm tỉ đồng và liên quan trực tiếp đến nguồn vốn và tài sản của Nhà nước nên yêu cầu về sự minh bạch là yêu cầu căn bản, thiết yếu và tuyệt đối cần phải được tuân thủ.

Yêu cầu minh bạch cần phải được đặt ra ở tất cả các khâu trong hoạt động đầu tư BT, trong đó cần tập trung ở các khâu như:

Chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án, lựa chọn, phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, ký kết hợp đồng BT và xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất hoán đổi.

Đầu tư BT phải có lợi cho Nhà nước lẫn chủ đầu tư, và cần cân bằng quyền lợi này, nếu nghiêng hẳn về phía bên nào thì sẽ gây thiệt hại cho bên kia và không thể biến BT thành miếng bánh ngon để “phân chia lợi ích riêng tính tư lợi riêng” giữa các bên.

Theo tôi, ở các địa phương, trước mắt cần nâng cao năng lực đàm phán và ký kết hợp đồng BT đối với các dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp địa phương thực hiện,.

Đồng thời nâng cao năng lực quản lý, giám sát dự án BT, và nhất là cần kiểm soát quỹ đất, nhu cầu sử dụng đất ở địa phương và xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất trong các mối quan hệ và hoạt động đầu tư BT.

Hệ thống pháp luật của chúng ta trong hiện tại điều chỉnh hoạt động đầu tư BT có thiếu sót hay không, thưa luật sư?

Theo nhận xét của tôi, hiện có khá nhiều mâu thuẫn và không tương thích giữa các quy định pháp luật chuyên ngành khác nhau.

Có nhiều quy định không rõ ràng và thiếu các quy định cụ thể mang tính nhất quán và kể cả có phát sinh khá nhiều các quy định lỗi thời và bất hợp lý trong hoạt động đầu tư BT hiện nay.

Chúng liên quan phần nhiều đến lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu, đấu giá, định giá quyền sử dụng đất, quản lý tài sản nhà nước… tất cả góp phần tạo nên các rào cản để hoạt động đầu tư BT đi theo đúng quỹ đạo và dễ phát sinh các tiêu cực.

Sau thời gian gần bốn năm kể từ ngày Nghị định số 15/2015/NĐ-CP đi vào thực tiễn, Nghị định này nói riêng đã bộc lộ khá nhiều khiếm khuyết, thiếu sót và cần phải được thay đổi.

Chính phủ vào ngày 4/5/2018 đã ban hành Nghị định số 63/2018/NĐ-CP Về Đầu Tư Theo Hình Thức Đối Tác Công Tư (Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày 19/6/2018) đã bổ sung vào khá nhiều các thiết sót mà Nghị định 15/2015/NĐ-CP đang mắc phải.

Tuy nhiên, theo tôi cũng cần phải nhất quán theo hướng sửa đổi lại các quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu có liên quan đến hoạt động đầu tư BT nhằm góp phần hoàn thiện khung và các cơ sở, quy định pháp lý chi tiết, cụ thể cho hoạt động đầu tư BT.

Cuối cùng xin ông đánh giá về chất lượng các dự án BT hiện nay, và đâu là nguyên nhân dẫn đến chất lượng kém và hệ quả của chúng, nếu có?

Theo quan điểm cá nhân dựa trên các số liệu phân tích mà tôi có được, tôi đánh giá phần lớn các dự án BT hiện nay có chất lượng không cao.

Khái niệm chất lượng ở đây cần hiểu theo nghĩa rộng với hàm ý là tổng hòa các yếu tố tạo nên hiệu quả của một dự án BT thay vì chỉ hiểu theo nghĩa hẹp là chất lượng công trình xây dựng.

Nguyên nhân dẫn đến chất lượng kém phần nhiều do năng lực của nhà đầu tư, có nhiều dự án mà tôi biết được nguồn vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư là quá thấp, có nhà đầu tư BT và dự án BT chỉ có nguồn vốn chủ sở ở mức dưới 10% (thấp hơn cả mức tối thiểu được luật quy định là 10% hay 15%), còn lại khoảng 90% là vốn vay nên với cơ cấu vốn này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Và chính với tỉ lệ vốn chủ sở hữu quá thấp trong khi vốn vay lại cao này đã dẫn đến hiểu quả các dự án BT là không cao.

Nhiều dự án BT có hiệu quả không cao đã gây ra hệ quả:

Chậm tiến độ hoàn thành dự án, chậm bàn giao công trình kết cấu hạ tầng cho Nhà nước, gây ra lãng phí, thất thoát nguồn vốn.

Ngoài ra còn có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh và ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích xã hội, gây ra các phản ứng từ xã hội.

Xét về bản chất, quỹ đất và quyền sử dụng đất dùng để đối ứng để hoán đổi cho nhà thầu hay nhà đầu tư cũng chính là tài sản công, cũng chính là tiền ngân sách do người dân nộp thuế.

Xin cảm ơn luật sư Nguyễn Sơn Tùng!

HĐND tỉnh Khánh Hòa sẽ yêu cầu UBND tỉnh cung cấp thông tin về các dự án BT đổi 'đất vàng' Ngày 29/6, HĐND tỉnh Khánh Hòa đã có buổi tiếp xúc các nhà báo với tư cách cử tri để ghi nhận về việc liên ...

Đổi gần 7.400 m2 ‘đất vàng’ Nha Trang thu về 123 tỉ đồng, ai hưởng lợi? Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa (cũ) rộng gần 7.400 m2 thuộc trung tâm TP Nha Trang được định giá chỉ khoảng 123 tỉ đồng ...

Đổi hai khu ‘đất vàng’ mới xây được 1 ngôi trường ở tỉnh Khánh Hòa UBND tỉnh Khánh Hòa phải đổi hai khu "đất vàng" mới có thể xây nổi trường Chính trị và khu ký túc xá.