Một phân khúc BĐS được đánh giá đầy dư địa ở Việt Nam

Theo báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á – Thái Bình Dương do Savills công bố vào tháng 6/2023, dù chỉ chiếm khoảng 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp, song thị trường BĐS kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29,6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường.

BĐS kho lạnh, sử dụng để bảo quản những hàng hóa đặc thù, cũng là một trong số những lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn vốn khoảng 4.9 tỷ USD trong năm 2022 trên toàn cầu.

Riêng tại Việt Nam, Savills đã chỉ ra những thống kê cho thấy tiềm năng từ đầu tư BĐS kho lạnh như: Doanh thu ngành thực phẩm tươi tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 – 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022); thị trường thương mại điện tử tăng trưởng đáng kể, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ (đạt mức 21,5% trong gia đoạn 2017 – 2022); ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến cũng tăng trưởng nhanh (đạt mức 5,5% trong giai đoạn 2020 – 2022)

Tuy nhiên, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 diện tích kho lạnh theo ghi nhận tới năm 2022.

Cụ thể, nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam còn tương đối nhỏ, chỉ tập trung ở một số thành phố lớn. Trong đó, thị trường miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Đa số đều tập trung tại TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Còn tại phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung, song còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam.

Về giá thuê, giá thuê trung bình kho lạnh tại Việt Nam hiện đạt mức USD 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng (tại TP HCM). Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. TP HCM có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ công nghiệp Savills Hà Nội, nhận định sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, còn tại các thị trường lớn như TP HCM, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh đã dao động ở mức trên 90%.

Dù có những tiềm năng phát triển và cơ hội đầu tư cao, BĐS đông lạnh cũng phải đối mặt với một số rào cản, như hạn chế về cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp; sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn (do yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường).

Ngoài ra, đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt. Từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

Theo đại diện Savills, các nhà đầu tư cần xác định các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lãi suất để tận dụng tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại.

Những kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội hơn các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn hơn trong tương lai.