Nhận diện 'điểm nghẽn' để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

Tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp thuộc Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 15/12 ở Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho sự phát triển về kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, thị trường này gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến bong bóng, thể hiện ở một số khía cạnh.

Nguyên nhân là do sự thiếu hụt nguồn cung; lệch pha cung-cầu; giá nhà neo cao; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn; khách hàng mất niềm tin,… Nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm mạnh. Đến hết quý III năm nay, cả nước có 104 dự án đang triển khai, chỉ bằng 51% so cùng kỳ. Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường.

Nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân lại rất hạn chế, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Giá nhà ở vì thế neo ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý IV năm nay.

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp phải không ít khó khăn, nhất với việc tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khiến cho hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ vì thiếu vốn. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã làm tăng khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, khiến một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công,… Cùng với đó là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin vào doanh nghiệp, vào thị trường.

Chính vì thế, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, Chính phủ và các địa phương đang tích cực nhận diện những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản để có giải pháp trước mắt và căn cơ nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Tại diễn đàn, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công ghi nhận, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa trải qua một năm 2022 đầy biến động. Các doanh nghiệp phải đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án.

“Có thể nói 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế”, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công nói.

Với thị trường bất động sản, nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.

Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị.  Trong tháng 11 năm nay, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững.

Những chỉ đạo kịp thời này giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép các dự án bất động sản, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tự cứu mình; giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực của xã hội.

Phân tích nguyên nhân của những khó khăn trên, theo ông Công, về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao.

Tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết zoom. Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn. Ông Phạm Tấn Công đánh giá, tất cả những điều này tạo ra bối cảnh hết sức khó khăn cho ngành bất động sản.

Chủ tịch VCCI cũng thẳng thắn nhìn nhận: những cơn “sóng gió” này chính là lúc doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững. Theo đó, bền vững từ chính sử dụng và huy động vốn hợp lý. Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học cần rút kinh nghiệm. Huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai.

Ông Công đặt vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản. Từ đó, yêu cầu các doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo dịch Covid - 19.

Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.