'Nóng' đất tỉnh lẻ gần Hà Nội, chuyên gia lý giải nguồn cơn dịch chuyển của nhà đầu tư

Đất Quảng Ninh, Bắc Giang tăng giá 

Theo Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý III/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường BĐS ở các khu vực tỉnh lẻ phía bắc đang diễn ra khá sôi động và thu hút nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh.

Cụ thể, Hải Phòng, Quảng Ninh và Thái Bình - ba tỉnh Duyên Hải Bắc Bộ có nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh, thương mại và du lịch, trong quý III có hơn 5.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư ở Hải Phòng và các sản phẩm nghỉ dưỡng ở Quảng Ninh.

Tại Quảng Ninh, BĐS vẫn tăng trưởng mạnh về giá, các sản phẩm được chào bán trên thị trường chủ yếu là phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng. Tại Dự án Sun Marina Town, tỷ lệ hấp thụ cao 84%, giá dao động 60 - 100 triệu đồng/m2.  

Cùng với đó, dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân  đã không còn trên thị trường. Sản phẩm trung cấp, thấp nhất giá từ 32 triệu đồng/m2, còn phân khúc cao cấp dao động 40 - 100 triệu/m2.

Tại Hải Phòng, căn hộ cao cấp là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường. Điển hình như dự án Hoàng Huy Commercem chủ đầu tư đã bán gần 1.300 căn với mức giá trung bình 37 triệu/m2 hay The Legend của BRG, giá bán 65 triệu/m2 cũng bán hết 80%.

Do khan hiếm về nguồn cung, phân khúc thấp tầng tại các dự án của Vinhomes hay Hoàng Huy giá bán tăng 15 - 20% so với đầu năm.

Ở Hải Dương, phân khúc đất thổ cư tại TP Chí Linh, Bình Giang, Cẩm Giàng, Nam Sách, Gia Lộc và những khu vực quanh khu công nghiệp, du lịch đều ghi nhận thu hút một lượng lớn nhà đầu tư.

Tại Bắc Giang và Bắc Ninh, hai địa phương chịu ảnh hưởng nặng nhất của dịch, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư lần lượt tăng 26% và 7% so với quý trước. Riêng tại Bắc Giang, giá đất tăng khoảng 5 - 7%.

"BĐS tỉnh lẻ có biên độ lợi nhuận lớn, giá vốn không quá cao"

Đó là chia sẻ của ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã chứng khoán: HPX) tại sự kiện trực tuyến diễn ra tối 5/10.

Lý giải về xu hướng dịch chuyển về tỉnh lẻ của nhà đầu tư, theo ông Duy, từ năm 2019 đến nay, nhiều dự án BĐS sơ cấp của các chủ đầu tư lớn ở Hà Nội, TP HCM, Nha Trang đã và đang bị tạm dừng để thanh tra. 

Điều này khiến các chủ đầu tư lớn có xu hướng dịch chuyển về các khu vực lân cận để có hàng hóa thay thế cho thị trường. Những dự án lớn triển khai ở các tỉnh lẻ đã thu hút một lượng nhà đầu tư lớn đi theo.

"Tôi lấy ví dụ như dự án đại đô thị Hạ Long Xanh của Vingroup ở Quảng Ninh đang triển khai, đây là lần đầu chúng ta thấy có một dự án quy mô lớn như vậy được triển khai ở tỉnh. 

Hay như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) có quy mô khoảng 500 ha, được hình thành trong 2 - 3 năm qua đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư dịch chuyển ra ngoại thành Hà Nội", ông Duy nói.

Ở Hưng Yên, khoảng 3 - 4 năm trước, nhà đầu tư có thể nghi ngờ về tiềm năng của địa phương này, nhưng sự thành công của các dự án lớn ở vùng ven đã tạo cho các nhà đầu tư tâm thế mới, rằng khi hạ tầng phát triển thì khoảng cách di chuyển sẽ quyết định xu hướng BĐS.

"Bản thân tôi ở ngoài Bắc thấy rằng, trong phạm vi bán kính 200 km, tương đương hai tiếng di chuyển bằng ô tô hiện có rất nhiều địa bàn có thể đầu tư như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Lạng Sơn, Hòa Bình...

Ở các tỉnh thành này, từ trước đến nay đa phần là người dân giao dịch với nhau, nhu cầu nhỏ, do đó giá vốn chưa quá cao, mức tăng trưởng thị trường chưa quá nóng. Điều này khiến các chủ đầu tư lớn tìm về và kéo theo nhà đầu tư. 

Khi nhu cầu tăng đột biến, tốc độ tăng trưởng của thị trường các tỉnh sẽ không còn như lúc chỉ có những người trong tỉnh giao dịch với nhau. 

Các nhà đầu tư trong tỉnh bắt đầu nhận ra tiềm năng của chính địa phương họ đang sinh sống, thị trường lúc này có sự giao thoa giữa các nhà đầu tư mới và những nhà đầu tư cũ, tạo ra nền giá mới.

Rất nhiều nhà đầu tư ở Quảng Ninh hay Bắc Giang đã có những cơ hội đầu tư tăng trưởng 200 - 300% trong khoảng 2 - 3 năm.

Con số này là cực kỳ ấn tượng đối với khu vực tỉnh lẻ. Ở Hà Nội, để tìm BĐS có tiềm năng như thế rất khó bởi giá vốn rất cao", Giám đốc kinh doanh Hải Phát chia sẻ về lý do thứ hai.

Cuối cùng, trong bối cảnh hiện nay, hàng hóa sơ cấp của chủ đầu tư sẽ có xu hướng tăng giá cao hơn nữa, bởi trong thời gian bị thanh tra, kiểm tra các dự án, chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ tăng lên. 

Chưa hết, chi phí vật liệu xây dựng như sắt, thép thời gian qua cũng tăng mạnh 20 - 30%/năm; trong dịch, doanh nghiệp vẫn phải chi những khoản cụ thể để duy trì bộ máy hoạt động sản xuất của mình. 

Tất cả yếu tố nói trên sẽ được phản ánh vào giá bán sơ cấp. Lúc đó, cơ hội sẽ đến với thị trường thứ cấp, khiến thị trường này có nhiều biên độ tăng trưởng cho các nhà đầu tư.

Ông Duy cho hay, giá sơ cấp và thứ cấp luôn có khuynh hướng bám theo nhau. Nếu như giá sơ cấp là giá thị trường, thì giá thứ cấp phản ánh tính thanh khoản của thị trường đó. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư khi tìm về tỉnh lẻ trong thời điểm cuối năm.