Trước 'cú đấm bồi' của đại dịch, giá căn hộ có leo thang?

Dịch Covid-19 khiến nguồn cung thị trường căn hộ sụt giảm lớn. Song, giá bán phân khúc này ở Hà Nội và TP HCM đều được ghi nhận tăng trưởng. 

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, giá bán trung bình căn hộ tại TP HCM trong 6 tháng đầu năm khoảng 2.260 USD/m2, tăng 15 - 16% so với cùng kỳ năm ngoái, một mức tăng khá cao. Tại Hà Nội, mức tăng giá là 3 - 9%.

Với đà tăng trưởng này, cộng thêm việc giãn cách ở các thành phố lớn, trên thị trường xuất hiện luồng quan điểm cho rằng, giá căn hộ sẽ leo thang sau khi dịch bệnh được kiểm soát, do ảnh hưởng từ chi phí xây dựng và chi phí trì hoãn.

"Cú đấm bồi" của Covid-19

Còn nhớ trước khi đợt dịch thứ 4 bùng phát, ngành xây dựng và bất động sản (BĐS) đã có phen dậy sóng khi chi phí vật liệu xây dựng như sắt, thép tăng đột biến trong quý I/2021, đặc biệt trong tháng 4.

Trong một văn bản kiến nghị Chính phủ hồi tháng 5, Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, tất cả các thương hiệu thép trong nước đều đồng loạt tăng giá từ 30% đến 40% so với quý IV/2020. 

Tại Cà Mau, đại diện hàng chục nhà thầu thông tin thêm, trên thị trường, giá vật liệu xây dựng đã tăng quá cao: Cát tăng gấp 2,5 lần hoặc 3 lần so với giá dự toán; sắt thép và xăng dầu tăng gần gấp đôi; cấp phối đá dăm tăng gần gấp rưỡi,...

Vậy, giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá nhà ở ra sao?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), giá bán của một căn hộ được cấu thành từ ba yếu tố: Giá thành xây dựng; chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng.

Trong đó, giá thành xây dựng BĐS bao gồm chi phí về đất và chi phí về xây dựng. Chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự. Chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị,...) thường chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của BĐS.

"Trong chi phí xây dựng thì chi phí vật liệu lại chiếm khoảng 60%. Do đó, khi giá vật liệu xây dựng tăng thì giá BĐS đương nhiên sẽ tăng theo.

Đối với dự án chủ đầu tư tự lo khâu chuẩn bị vật liệu, chỉ giao cho nhà thầu thi công, vật liệu tăng giá sẽ kéo theo giá bán BĐS tăng. Cuối cùng, người mua nhà là đối tượng phải chịu những chi phí này.", ông Châu nhận định.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long (Mã chứng khoán: NLG) cho hay, giá thép từ năm 2020 đến quý I/2021 đã tăng gần 23 - 30%.  

Do đó, tùy theo tình hình và mức độ hấp thụ của thị trường, doanh nghiệp sẽ có sự điều chỉnh trong giá bán. Nhìn chung, chi phí xây dựng tăng thì nhà đầu tư, nhà thầu, người mua nhà hay chính bản thân những công trình đều là những đối tượng có khả năng bị ảnh hưởng trực tiếp.

Trong khi vẫn đang loay hoay tìm lời giải cho bài toán vật liệu xây dựng, các chủ đầu tư tiếp tục nhận "cú đấm bồi" của đại dịch. Giãn cách xã hội kéo dài khiến các công trình, dự án bị đình trệ, trì hoãn.

Đơn cử như bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO của Đại Phúc Land, cho biết, các công trình đang thi công của Đại Phúc Land từ 2 tháng trở lại đây phải tạm ngưng, ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà. Bản thân những công trình này còn liên quan đến hàng chục nhà thầu khác.

Theo bà Hương, thông thường, việc mở bán của các chủ đầu tư cần có thời gian chuẩn bị 3 - 6 tháng. Với giãn cách xã hội, kế hoạch ra hàng gần như bị ngưng trệ, trì hoãn, ảnh hưởng đáng kể đến doanh thu.

Doanh thu bị ngưng trệ, nhưng các khoản chi của doanh nghiệp BĐS như lương thưởng, chi phí điện nước, mặt bằng; hợp đồng thi công trả cho các nhà thầu;... thì vẫn liên tục phát sinh. Đi kèm với đó còn là áp lực vay nợ tài chính, lãi suất ngân hàng,...

"Chi phí xây dựng tăng thì chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận"

Trái ngược với quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, người có 6 năm phụ trách trung tâm bất động sản của Sacombank lại cho rằng không có chuyện tăng giá vật liệu xây dựng làm tăng giá nhà ở.

"Về việc giá vật liệu xây dựng tăng đẩy giá bán tăng thì tôi không đồng ý. Ở thị trường bình thường như giai đoạn 2015 - 2017, chuyện đó có thể đúng, nhưng hiện nay thì không. Bởi, biên độ lợi nhuận dự án bình thường với doanh nghiệp BĐS khoảng 15%.

Hiện nay tôi đánh giá, nhiều chủ đầu tư trên thị trường có biên lợi nhuận 25 - 30%, thậm chí 40%. 

Nếu giá vật liệu xây dựng tăng 10 - 15%, đây là mức rất lớn với ngành xây dựng, song với BĐS thì không ảnh hưởng nhiều đến giá bán, chỉ làm tăng 5% giá thành sản phẩm, trong khi chủ đầu tư đang lời đến 25 - 30%. 

Do đó, câu chuyện tăng giá vật liệu xây dựng làm tăng giá bán, tôi nghĩ là không có, nhất là đối với thị trường căn hộ", ông Quang chia sẻ trong một sự kiện trực tuyến mới đây.

Về phía doanh nghiệp, dù chịu những tác động tiêu cực, song bà Huơng không đề cập đến việc sẽ tăng giá bán BĐS sau dịch. Thay vào đó, CEO Đại Phúc Land xác định sống chung với dịch bệnh và tập trung chuẩn bị cho công việc tái khởi động bán hàng khi tình hình lắng xuống.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường căn hộ luôn có xu hướng tăng giá, nhưng không phải vì vật liệu xây dựng hay tác động của dịch bệnh.

Thay vào đó, giá căn hộ liên tục tăng trong thời gian qua bởi đây là sản phẩm phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống dài hạn của người dân.

Hiện nay, các hoạt động ở Hà Nội và TP HCM đã dần mở cửa trở lại. Tại TP Thủ Đức, một số dự án như khu nhà ở Phú Hữu hay khu phức hợp Sóng Việt đã bắt đầu được tái khởi động. Đối với Hà Nội, các công trình, dự án không nằm trong khu vực cách ly cũng đã được cho phép thi công trở lại.