'Siết hạn mức vay mua nhiều nhà là đòn hãm đầu cơ bất động sản'

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Cơ quan này kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên (trừ nhà xã hội).

Theo các chuyên gia, quy định mới về chính sách cho vay với người mua nhiều nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm đầu tư, đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để nắm giữ nhiều bất động sản cùng lúc. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết trong hoạt động bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai gói tín dụng cho khách hàng. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt tác động đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm.

Thực tế, không ít đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một "đòn bẩy tài chính" để thực hiện hoạt động đầu cơ, lướt sóng. VARS IRE cho biết trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, khách hàng có thể vay đến 70-90% để sở hữu nhà. Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, họ chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu ban đầu, còn lại đi vay. Cùng với chính sách miễn lãi - ân hạn nợ gốc, nếu giá tăng 15-20%, khoản chênh 450-600 triệu gần như thành lợi nhuận ròng.

Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng đòn bẩy tài chính cùng chương trình ưu đãi để găm hàng chờ giá lên. Người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là nhóm có nhu cầu an cư chính đáng. "Do đó, việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà có thể tác động trực diện đến nhóm chuyên găm hàng nhằm đẩy giá nhà đất", VARS IRE nhìn nhận.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng cho rằng đề xuất mới có thể giúp giảm áp lực tăng giá bất hợp lý và hướng dòng vốn trở lại nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tác động của chính sách không chỉ nằm ở lượng vốn đổ vào thị trường mà còn ở tâm lý kỳ vọng lợi nhuận. Bởi khi tỷ lệ cho vay giảm, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế hoạt động đầu cơ – yếu tố từng khiến thị trường biến động mạnh giai đoạn 2020–2022. Nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc vay vốn để ôm hàng, vì biên lợi nhuận kỳ vọng không còn đủ hấp dẫn so với chi phí vay và rủi ro thanh khoản.

"Tín dụng bị thu hẹp sẽ khiến dòng vốn đầu cơ co lại, giúp mặt bằng giá ổn định hơn, tránh tình trạng 'thổi giá' khiến người mua lần đầu bị đẩy ra khỏi thị trường", ông Quang cho hay.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, cho rằng việc giới hạn hạn mức cho vay sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, nhiều người có thể vay tới 70–80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Quy định mới sẽ giúp hạn chế tình trạng này, đồng thời giảm rủi ro nợ xấu cho hệ thống tài chính, nhất là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.

Tuy nhiên, việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà cũng tiềm ẩn nguy cơ làm giảm thanh khoản toàn bộ thị trường trong ngắn hạn. Tác động mạnh nhất được dự báo rơi vào thị trường sơ cấp – nơi hoạt động đầu tư chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thị trường thứ cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, ít bị ảnh hưởng hơn. Về phân khúc, ông Đinh Minh Tuấn dự báo các dự án hướng đến nhóm khách hàng đầu tư gồm căn hộ cao cấp, đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng có thể đối mặt với giai đoạn trầm lắng. Lực cầu đầu tư suy giảm sẽ khiến giao dịch chững lại, buộc chủ đầu tư phải tăng chiết khấu hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Với doanh nghiệp phát triển dự án, rủi ro nằm ở việc kéo dài thời gian bán hàng và áp lực dòng tiền. Đại diện một chủ đầu tư tại TP HCM cho biết khoảng 60% khách hàng của họ dùng vốn vay để mua nhà. "Nếu ngân hàng siết cho vay, doanh số chắc chắn bị ảnh hưởng. Trong ngắn hạn, chúng tôi buộc phải tăng ưu đãi hoặc đẩy mạnh liên kết với ngân hàng để tìm giải pháp linh hoạt," ông nói. Một số chủ đầu tư cảnh báo nếu quy định áp dụng đồng loạt, tốc độ tiêu thụ sản phẩm có thể chậm lại đáng kể.

VARS IRE cho rằng không nên đánh đồng nhóm "đầu cơ, lướt sóng" với những người mua nhà thứ hai trở lên vì mục đích chính đáng như khai thác kinh doanh hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, mục đích và mức độ ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, hệ lụy có thể làm triệt tiêu cả những động lực phát triển của thị trường.

Theo đơn vị này, thị trường địa ốc vừa mới phục hồi, sức cầu yếu, trong khi các hoạt động tăng giá chủ yếu do một số nhóm đầu cơ nhỏ lẻ tạo ra. Việc siết tín dụng ở thời điểm này có thể khiến thanh khoản giảm thêm, thay vì xử lý đúng nhóm cần kiểm soát.

Các chuyên gia nhìn nhận chính sách siết tín dụng cần được thiết kế linh hoạt theo chu kỳ thị trường, đồng thời kết hợp hài hòa với thuế bất động sản, nguồn cung sản phẩm và minh bạch giao dịch. Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng nếu chỉ "bóp" một mình kênh tín dụng, thanh khoản toàn thị trường sẽ sụt giảm mạnh, gây khó khăn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến lưu thông vốn.

Ông nhấn mạnh cơ quan quản lý cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin giữa dữ liệu dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng, thuế để phân biệt được người mua ở thực, người nâng cấp nhà hay nhà đầu tư. Một số quốc gia đã áp dụng việc phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu dựa trên tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Khi đó, việc siết tín dụng sẽ nhắm đúng nhóm đầu cơ, giảm thanh khoản đầu cơ nhưng không làm giảm thanh khoản thị trường.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết định hướng dòng vốn đúng đối tượng là cần thiết, song cần áp dụng linh hoạt để tránh tắc nghẽn thị trường. "Nếu chỉ siết mà không mở kênh huy động khác cho doanh nghiệp, thị trường dễ rơi vào tình trạng thiếu vốn cục bộ. Nhà nước nên song song phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở thực," ông nói.

Chuyên gia kiến nghị siết tín dụng phải đi cùng chính sách hỗ trợ như mở rộng kênh tín dụng cho người mua nhà lần đầu đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường trái phiếu để doanh nghiệp huy động vốn trung, dài hạn. "Mục tiêu cuối cùng vẫn là phát triển thị trường bền vững, cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực," ông Hiển nhấn mạnh.

Tại cuộc họp sáng 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục nhấn mạnh cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt. Ông yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường.