Tách thửa để mua bán quyền sử dụng đất viết tay

Đầu năm 2016 tôi có mua 1 mảnh đất. Giao dịch mua bán bằng giấy viết tay vì đất này của ông chú ở gần nhà bán lại (ông này mua đất năm 2008 từ 1 người quen, cũng mua bằng giấy tờ viết tay, có UBND xác nhận).

Trên thực tế, mảnh đất này thuộc trong mảnh đất to đã được cấp sổ đỏ vào tháng 04/2001. Theo tìm hiểu, tôi được biết vì điều kiện kinh tế khó khăn nên chủ lô đất đã tự ý chia làm 3 phần ra để bán, giấy tờ chứng minh việc mua bán 3 phần đất này chỉ là 1 bản photo sổ đỏ có công chứng và 1 giấy mua bán viết tay.

Trong năm 2016 qua tìm hiểu, tôi biết 2 người mua 2 phần đất 2 bên (đất tôi có 10m ở giữa) đã tách thửa và làm được sổ đỏ.

Tôi có thắc mắc, tại sao chung mảnh đất mà 2 hộ 2 bên đã làm được sổ đỏ rồi tức là sổ đỏ gốc không còn tác dụng nữa (có thể địa chính sẽ thu lại) nhưng cán bộ địa chính lại chắc chắn rằng sổ đỏ đang được chủ đầu tiên giữ?

Trong trường hợp người chủ đầu tiên không còn ở đó nữa, không thể liên hệ để mượn sổ đỏ gốc được, tôi có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Mạnh Hùng Đàm

Ảnh minh họa.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến VietNamMoi. Vấn đề này xin được đưa ra ý kiến như sau:

Theo Khoản 1 Điều 188, Luật đất đai 2013 về điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, mảnh đất mà bạn định mua chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng. Bản hợp đồng chuyển nhượng đất bằng tay gia đình anh mua của hàng xóm từ năm 2015, chưa có công chứng chứng thực tại thời điểm này không có hiệu lực pháp lý.

Bởi vậy, trong trường hợp trên, trước hết, nhà hàng xóm bạn phải tiến hành làm thủ tục tách thửa đất theo quy định của pháp luật. Sau khi thực hiện thủ tục trên bạn và hàng xóm của bạn có thể ký lại hợp đồng mua bán đất đai (có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền).

Căn cứ quy định Khoản 2, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

Hồ sơ pháp lý tách thửa đất:

- Đơn xin tách thửa đất.

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính).

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Trong trường hợp này, hồ sơ tách thửa đất bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất cũ mới có thể làm thủ tục của pháp luật.

Nếu sổ đỏ cũ đã được tách thành ba thửa đất thì phần đất của người hàng xóm bạn chưa tách thửa vẫn nằm trong cuốn sổ cũ. Bạn có thể mượn sổ đỏ của người này để tiến hành tách thửa và sang tên theo trình tự, thủ tục.

Nếu không thể tìm được chủ cũ của mảnh đất cũ vẫn được sang tên sổ đỏ trong trường hợp

Căn cứ quy định tại mục 54 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.

Trong trường hợp này của bạn, nếu không thể tìm thấy chủ nhà cũ, hoặc chủ cũ đã mất không thể tìm thấy sổ đỏ, người hàng xóm của bạn đã ký kết hợp đồng mua bán có thể tiến hành thủ tục mua bán (có chứng thực tại UBND xã), đã sống ổn định hoặc canh tác lâu dài trên đất có xác nhận tại UBND xã phường, có các giấy tờ về đất khác thì có căn cứ được cấp sổ đỏ theo thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.

Sau khi hàng xóm của bạn tiến hành làm sổ đỏ xong, bạn có thể lấy sổ đỏ này sang tên theo quy định của pháp luật.