Kịch bản nào cho thị trường biệt thự Hà Nội năm 2023?

Báo cáo quý IV/2022 của Savills cho thấy thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã có một khoảng thời gian ảm đạm.

Theo đó, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm - 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm. Số lượng giao dịch cũng được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52%

Một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2, giá shophouse giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2. Tình trạng giảm giá cũng diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Nhận định về việc phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội giảm giá trong quý cuối của năm 2022, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng mức điều chỉnh không đáng kể, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. 

“Biệt thự có giá từ 10 - 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22% tỷ trọng”, vị chuyên gia cho biết.

Theo bà Hằng, không dễ để giá biệt thự, liền kề giảm. Trên thị trường sơ cấp, các chi phí đầu tư ban đầu của chủ đầu tư như chi phí đất, chi phí vốn, chi phí phát sinh đang tăng lên, tác động đến giá thành của sản phẩm. 

Tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá bán do sau nhiều lần mua qua bán lại, giá bất động sản được đẩy lên ở mức cao.

Bên cạnh đó, phân khúc biệt thự, liền kề có nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ở mức cao. Nguồn cầu lại đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, do đó không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao.

Bà Hằng nhận định, vào năm 2023 tính thanh khoản phân khúc này có thể được cải thiện, nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư.

Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường.

“Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu, ví dụ như tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra lên cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng”, bà Hằng cho biết.

Năm 2023, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội sẽ có nguồn cung 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Trong đó, huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16% và quận Long Biên với 15%.