'Thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch'

Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền

Sự hình thành của một dự án hạ tầng giao thông có sức mạnh lớn trong việc dẫn dắt dòng tiền đầu tư và tốc độ triển khai các dự án bất động sản (BĐS). Nhận định trên được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đưa ra trong một báo cáo vừa công bố.  

Tuy nhiên, cũng theo đơn vị này, đầu tư BĐS đón sóng hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng. Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm BĐS hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. 

Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương. Tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị đắp chiếu, dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá BĐS lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng lớn đi kèm với rủi ro cao.  

“Thực tế đã chứng minh, thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai” theo hình thức kín. 

Chính vì thế xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom BĐS trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá BĐS không ngừng tăng. 

Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn. Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị thổi lên nhiều lần. Dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền”, ông Đính nói.

4 giải pháp

Trước thực trạng trên, VIRES đề xuất 4 giải pháp nhằm tận dụng những cơ hội phát triển đô thị và thị trường BĐS từ việc đầu tư hiệu quả các dự án hạ tầng giao thông.

Thứ nhất là quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn. Cụ thể, quy hoạch các dự án hạ tầng sẽ mở ra cơ hội kiến tạo không gian phát triển mới cho các địa phương dựa trên sự chuyển dịch đất đai. Các dự án được cấp phép hình thành trên quỹ đất này cần được quy hoạch phát triển bài bản, có tầm nhìn, dựa trên nhu cầu phát triển và tiềm năng, thế mạnh của địa phương trong từng thời kỳ và từng khu vực để cân đối cung - cầu.

Không cấp phép các dự án theo hình thức “điền vào ô trống”, tập trung vào một phân khúc hoặc dựa trên đề xuất chủ quan của doanh nghiệp khi chưa có nghiên cứu về sự phù hợp và giá trị mang lại của các dự án. 

Các dự án cần hướng tới sự phát triển bền vững. Đối với khu công nghiệp, cần chú trọng dự án khu công nghiệp xanh, công nghệ cao. Dự án phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng cần nghiên cứu mô hình và sản phẩm khác biệt dựa trên bản sắc từng địa phương. Dự án khu đô thị, nhà ở cần phát triển dựa trên nghiên cứu về nhu cầu thực của người dân địa phương. 

Việc phát triển các dự án không chỉ tập trung vào sản phẩm BĐS để bán mà cần sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối với hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế của khu vực. Việc kêu gọi, thu hút nhà đầu tư cũng cần khách quan, phù hợp để lựa chọn doanh nghiệp có năng lực tài chính lẫn khả năng triển khai dự án. 

Thứ hai là thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Các dự án trọng điểm quốc gia như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành… đã được bố trí vốn, nếu tiến độ giải ngân chậm sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển song hành của các dự án BĐS gắn với các hạ tầng này. Hạ tầng phải thực sự đi trước một bước thì mới có thể kích thích khả năng thanh khoản cho các dự án BĐS, hạn chế tối đa tình trạng các dự án BĐS triển khai dở dang rồi bỏ hoang.

Thứ ba là công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng. VIRES nhìn nhận trên thực tế, các cơn sốt đất ăn theo hạ tầng gây ra hệ lụy giá đất bị đội lên cao ngay cả khi hạ tầng chưa được triển khai phần lớn do thông tin về quy hoạch còn khó tiếp cận với đa số người dân, nhất là quy hoạch phân khu, chi tiết liên quan đến dự án giao thông, phát triển đô thị. Khi thiếu cơ sở kiểm chứng, tin đồn thất thiệt về quy hoạch trở thành công cụ để trục lợi. 

Hiện nay, việc công bố thông tin tại nhiều địa phương vẫn còn mang tính hình thức, chưa hướng đến tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Đơn cử như việc tổ chức hội nghị công bố quy hoạch dù rất mất thời gian và chi phí nhưng chỉ một bộ phận người tham dự được biết, tính lan tỏa chưa cao. Đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về quy hoạch là điều cần thiết.  

Thứ tư là ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án. “Quỹ đất dọc theo các tuyến đường hoặc kế cận các dự án hạ tầng được triển khai luôn chứa đựng giá trị gia tăng lớn. Nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả phần địa tô chênh lệch do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là nhà nước mà là các chủ đầu tư dự án.

Công tác quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án và quản lý quy hoạch xây dựng cần phải làm hết sức chặt chẽ, đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật và thật sự minh bạch, tránh để giá trị gia tăng từ đất chỉ rơi vào một nhóm lợi ích, trong khi đền bù cho người dân giá thấp, ngân sách thu về không nhiều”, VIRES nêu.  

Đơn vị kiến nghị việc khai thác quỹ đất này cần hướng đến thu về địa tô cao hơn cho ngân sách, bù đắp chi phí làm hạ tầng và phát huy được những tiềm năng, thế mạnh của địa phương; lựa chọn hình thức đấu giá hay đấu thầu dự án, cần cân nhắc kỹ 

Ngoài ra, với các dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì chưa có cơ chế rõ ràng để điều tiết chênh lệch địa tô, cần cho quy định nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất thì phần chênh lệch địa tô khi chủ sử dụng đất giao dịch, chuyển nhượng phải được điều tiết vào ngân sách.