Thông tin nên biết khi mua nhà đất dọc trục quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi, cửa ngõ phía nam Thủ đô

Tiến độ dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi 

Nhằm phát triển hạ tầng, khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông, TP Hà Nội đã xin chủ trương của Chính phủ phê duyệt và triển khai nhiều dự án hạ tầng có tính chất trọng điểm, cấp bách bằng vốn đầu tư công. Một trong số đó là dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi (km185 - 189).

Là tuyến đường giao thông quan trọng ở cửa ngõ phía nam thành phố, quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi có lượng phương tiện lưu thông cao, trong đó nhiều xe trọng tải lớn. Bởi vậy, tuyến đường này thường xuyên xảy ra ùn tắc, nhất là vào khung giờ cao điểm và các kỳ nghỉ lễ. 

Dự án cải tạo, nâng cấp tuyến đường được kỳ vọng giúp giảm bớt áp lực về mật độ giao thông cho quốc lộ 1A và các tuyến đường trong khu vực như cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ.

Dự án được UBND TP Hà Nội phê duyệt tại quyết định ngày 19/7/2010 với chiều dài gần 4 km, mặt cắt ngang trung bình 46 m. Tổng mức đầu tư dự án gần 888 tỷ đồng từ ngân sách thành phố. Trong đó, chi phí xây dựng hơn 247 tỷ đồng, còn lại là chi phí giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, tư vấn…

Ban đầu, Sở Giao thông Vận tải Hà Nội được giao làm chủ đầu tư dự án. Đến năm 2017, dự án được giao cho Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông TP Hà Nội tiếp tục thực hiện.

Dự án dự kiến triển khai từ quý IV/2010 đến quý IV/2013. Tuy nhiên, đến nay, dự án mới thi công được một số đoạn. Theo Pháp luật Việt Nam, tại thời điểm thanh tra vào đầu năm 2018, dự án mới đạt khoảng 30% giá trị khối lượng. Giá trị nghiệm thu cho toàn bộ dự án đạt gần 223 tỷ đồng, giá trị đã thanh toán 222,5 tỷ đồng, trong đó giá trị phần xây lắp gần 96 tỷ đồng, giải phóng mặt bằng 118 tỷ đồng.

Tại văn bản ngày 7/11/2018 trả lời báo chí về dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông TP Hà Nội cho biết, tổng diện tích sử dụng đất cho dự án là 183.545 m2, trong đó 90.024 m2 đất giao thông, đất công do UBND các xã quản lý và 93.501 m2 liên quan đến 907 thửa đất ở của các hộ gia đình, các cơ quan, tổ chức (trong đó dự kiến có 582 hộ được tái định cư).

Trong quá trình triển khai, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn về giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án. 

Cụ thể, chủ đầu tư mới nhận được 90.024 m2 đất đường giao thông, đất công do UBND các xã quản lý để thi công, cơ bản hoàn thành đến lớp bê tông nhựa phần làn đường bên phải tuyến tiếp giáp đường sắt Bắc - Nam có bề rộng mặt đường 19 m; đồng thời đưa vào khai thác, phục vụ như cầu đi lại của người và các phương tiện tham gia giao thông trên tuyến thuận lợi, an toàn.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện dự án còn xảy ra sai phạm gây thất thoát gần 20 tỷ đồng.

Cụ thể, theo Thông báo kết luận thanh tra ngày 23/7 của Thanh tra Chính phủ, toàn bộ dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi (km185 - 189), huyện Thanh Trì đã thực hiện chậm so với tiến độ được phê duyệt hơn 3,5 năm. Dự án phải đã điều chỉnh thời gian thực hiện hai lần do chưa có mặt bằng để bàn giao cho nhà thầu thi công và nguồn vốn cấp cho dự án hạn chế. Dự án cũng có các tồn tại, thiếu sót, vi phạm trong công tác đấu thầu; vận chuyển đổ bùn, đất hữu cơ và chất lượng công trình.

Về sai phạm tài chính, dự án áp dụng không đúng hệ số trực tiếp phí khác, sai phạm hơn 742 triệu đồng; giá trị tăng chất lượng giữa thi công bằng máy và thủ công do áp dụng định mức không đúng, sai phạm là gần 4,4 tỷ đồng; điều chỉnh chi phí phát sinh đối với khối lượng chưa thi công không đúng quy định, sai phạm hơn 14,7 tỷ đồng. 

Đến nay, sau hơn 10 năm kể từ khi khởi công, dự án cải tạo, nâng cấp hơn 4 km quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi vẫn dang dở, dù nhiều lần được điều chỉnh tiến độ hoàn thành. 

"Ổ voi", cột điện giữa đường; mặt cắt đường đột ngột bị thu hẹp tại những đoạn chưa triển khai khiến việc đi lại của các phương tiện gặp khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ gây mất an toàn giao thông. (Ảnh: Kiều Anh).

Theo Kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm 2021 - 2025 của TP Hà Nội, dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi (km185 - 189) có thời gian thực hiện từ 2010 - 2022. 

Lũy kế giải ngân dự án tính đến ngày 31/1 dừng lại ở con số hơn 397 tỷ đồng. Dự kiến trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố sẽ rót thêm 320 tỷ đồng vào dự án. Như vậy, nếu đúng kế hoạch, thành phố sẽ giải ngân được khoảng hơn 80% so với tổng mức đầu tư gần 888 tỷ đồng của dự án. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cơ bản hoàn thành cải tạo, mở rộng quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi.

Thị trường nhà đất khu vực quốc lộ 1A đoạn Văn Điển - Ngọc Hồi

Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính, UBND TP Hà Nội phê duyệt giá đất đền bù giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 1A đoạn Văn Điển – Ngọc Hồi được chia theo ba khu vực chính, gồm: khu vực xã Tứ Hiệp vị trí 1 từ cuối thị trấn Văn Điển đến hết xã Tứ Hiệp, phía đối diện đường tàu có hệ số đền bù đất là 1,58 lần, tương đương giá đền bù đất làm tròn khoảng 26 triệu đồng/m2; vị trí 4 có hệ số đền bù là 1,8 lần, tương đương giá đền bù là 13,6 triệu đồng/m2.

Riêng khu vực xã Ngọc Hồi – Liên Ninh chia thành ba vị trí khác nhau với giá đất đền bù GPMB như sau: vị trí 1 từ cầu Ngọc Hồi đến hết địa phận huyện Thanh Trì phía đối diện đường tàu có hệ số đền bù là 1,21 lần, tương đương giá đất làm tròn khoảng 14,7 triệu đồng/m2; vị trí 2 có hệ số đền bù là 1,21 lần, tương đương giá đất 9,6 triệu đồng/m2; vị trí 3 có hệ số đền bù là 1,14 lần, tương đương giá đất gần 7,5 triệu đồng/m2.

Thời điểm năm 2016, cùng với việc ban hành giá đền bù giải phóng mặt bằng, Hà Nội cũng ban hành giá đất tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa để triển khai thực hiện dự án. Theo đó, giá đất tái định cư phục vụ dự án dao động từ 3,8 - 8,2 triệu đồng/m2.

Về thị trường bất động sản quanh dự án, theo bảng giá đất trên địa bàn TP Hà Nội (quyết định ngày 31/12/2019 về quy định và bảng giá các loại đất áp dụng trong giai đoạn 2020 - 2024), giá đất vị trí tiếp giáp đường Ngọc Hồi (từ giáp xã Tứ Hiệp đến hết cầu Ngọc Hồi), phía đối diện đường tàu cao nhất là 15,18 triệu đồng/m2, phía đi qua đường tàu có giá cao nhất 13,34 triệu đồng/m2. Giá đất ngoài phạm vi 200 m tính từ chỉ giới hè đường được tính theo giá đất khu dân cư nông thôn.

Giá đất ở tiếp giáp đường Ngũ Hiệp cao nhất là 10,3 triệu đồng/m2, đường Đông Mỹ giá 5,71 triệu đồng/m2, quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ đoạn địa phận huyện Thanh Trì cao nhất là 10,58 triệu đồng/m2, đường Phan Trọng Tuệ (đoạn qua xã Vĩnh Quỳnh) là 10,58 triệu đồng/m2, đường trục chính xã Tam Hiệp giá 5,61 triệu đồng/m2.

Giá đất tiếp giáp đường Ngọc Hồi đoạn qua thị trấn Văn Điển, phía đối diện đường tàu có giá cao nhất là 25,3 triệu đồng/m2, phía đi qua đường tàu giá 18,86 triệu đồng/m2.

Đất tiếp giáp các đường Tứ Hiệp, đường Tựu Liệt, đường vào Bệnh viện Nội tiết Trung ương cơ sở 2 (từ giáp đường Ngọc Hồi đến hết địa phận thị trấn Văn Điển) có giá cao nhất là 22,08 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận của người viết, nhà ở dự án tại khu vực xung quanh trục Văn Điển - Ngọc Hồi cũng không có quá nhiều sự lựa chọn. Hầu hết các sản phẩm thuộc phân khúc bình dân và trung cấp. 

Khảo sát trên batdongsan.com.vn, căn hộ tại dự án Hồng Hà Eco City (xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì) có giá chào bán từ 24 - 27 triệu đồng/m2, dự án Tứ Hiệp Plaza (xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì) được chào bán với mức giá từ 18,5 - 25 triệu đồng/m2, chung cư Tecco Skyville (đường Quang Lai, Thanh Trì) có giá từ 18 - 26 triệu đồng/m2. Tại dự án IEC Residences Tứ Hiệp, chung cư được chào bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2, shophouse có giá từ 130 - 208 triệu đồng/m2.

Chuyên gia Savills cho biết, hạ tầng và giá cả là những yếu tố đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang vùng ven tại thị trường bất động sản Hà Nội. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích, trước đây khi nói về việc hướng ra ngoài trung tâm thì điều kiện sống là yếu tố được quan tâm rất nhiều. Tuy nhiên, với các khu vực đã ghi nhận sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và xuất hiện khá nhiều các tiện ích lớn như trung tâm thương mại hay các tòa nhà văn phòng thì câu chuyện về điều kiện sống tại khu vực vùng ven thực ra không còn là vấn đề quá lớn.

Huyện Thanh Trì với kế hoạch lên quận trung tâm trước năm 2025, sẽ cùng với Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý.

Thực tế, các báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung nhà ở đã có xu hướng mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Từ năm 2017, các huyện Thanh Trì và Hoài Đức cung cấp 6% nguồn cung căn hộ. 

6 tháng đầu năm 2021, Thanh Trì cùng với Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh đã chiếm 32% thị phần. Theo dự báo, từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoài thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung căn hộ. Nguồn cung biệt thự/liền kề tại các khu vực này cũng ghi nhận sự gia tăng.

Đơn vị thị trường này cũng dự báo, việc nâng cấp và xây dựng hạ tầng giao thông còn hỗ trợ các dự án nhà ở khu vực vùng ven như Thanh Trì gia tăng giá trị.