TP HCM: Thị trường bán lẻ lao dốc giúp các 'ông lớn' gom vị trí đắc địa tại đất vàng Nguyễn Huệ, Đồng Khởi

Thị trường bán lẻ xuống dốc, dự kiến chỉ có một dự án ra mắt vào năm 2022

Vào năm 2020, thị trường dự đoán có khoảng 170.000 m2 diện tích thương mại sẽ được ra mắt vào năm 2021. Tuy nhiên dù đã qua 7 tháng năm 2021, Savills dự đoán sẽ không có dự án nào thật sự tiềm năng đi vào vận hành vào cuối năm nay. 

Các dự án đều trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm, mặc dù đã hoàn thành xây dựng. Trong đó khoảng 80% tổng nguồn cung dự kiến ở khu vực ngoài trung tâm, và đa số là loại hình khối đế bán lẻ bao gồm phần diện tích nằm ở tầng một và hai của các dự án văn phòng, căn hộ với phân bổ khách thuê hạn chế ngành hàng. 

Trong năm 2022, dự kiến chỉ có một dự án với quy mô TTTM được khai trương là Socar Mall tại khu vực Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Những tháng đầu năm 2021, Savills cho biết hầu hết các khách thuê lạc quan và đều có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại TP HCM, đặc biệt vào ba tháng cuối năm. 

Vì vậy tình hình chào thuê của 6 tháng đầu năm 2021 tương đối sôi nổi để có thể bắt kịp mục tiêu của hãng. Mặc dù vậy, tình hình giãn cách xã hội nghiêm trọng kéo dài từ đầu tháng 6 đến nay đã khiến cho nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương, phải tiếp tục rơi vào thế bị động, hàng hóa tồn kho và đội ngũ nhân viên không được sử dụng nguồn lực.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam đánh giá: "Dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất ba tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm, và mất ít nhất một năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động lại cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái và mức doanh thu như năm 2019. 

Trong thời gian này, các gian hàng mới phải âm thầm bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến chứ không sử dụng cách thức tổ chức sự kiện tại cửa hàng như trước đây vẫn ưu tiên để làm điểm thu hút và tạo tiếng vang cho đợt khai trương ra mắt của mình được nữa."

Cũng theo bà Uyên, sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng, và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn. Một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê café và nhà hàng trước đây có thể đạt 20% thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa nay chỉ tối đa 10-16% để duy trì hiệu quả.

Nhãn hàng lớn nay có thể gom vị trí tốt tại các khu phố "vàng"

Đánh giá về sự thay đổi về mặt bằng giá thuê trong những tháng cuối năm, bà Quyên cho rằng so với giai đoạn thịnh vượng, mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8 - 10% thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20 - 30%. 

Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của một bất động sản thương mại giảm đáng kể. Điều này thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn. 

Savills chỉ ra một thực tế tại TP HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn. Đây là điều mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… 

Đồng thời, các nhãn hàng cũng được chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020, thời gian thi công dài hơn từ 60 - 90 ngày so với trước đây tối đa chỉ được 30 ngày cho một mặt bằng khoảng 100 - 150 m2. 

Trong TTTM lớn thì chủ đầu tư chia sẻ với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20 - 50% tùy ngành hàng, đặc biệt vào những tháng thấp điểm, miễn phí tiền thuê, miễn phí phí dịch vụ hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách.

Savills đã thực hiện một khảo sát nhỏ với một vài nhóm bán lẻ lớn trên thị trường về kế hoạch kinh doanh cho năm 2022. Kết quả cho thấy có những sự điều chỉnh nhưng được đánh giá vẫn khả quan, hứa hẹn quy mô kinh doanh vẫn được đầu tư và mở rộng thêm để phát triển nền kinh tế.

Ví dụ như thương hiệu mỹ phẩm với 4 cửa hàng, hương hiệu phụ kiện với 6 cửa hàng, chuỗi cửa hàng pizza với 20 cửa hàng, cửa hàng café với 80 cửa hàng, chuỗi quán ăn diện tích nhỏ với 100 cửa hàng sẽ tiếp tục được mở rộng trong thời gian tới. 

Nhiều yêu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, mặt bằng đầu tiên cho gia nhập thị trường đến từ các ngành hàng chăm sóc sắc đẹp, sức khỏe, thể dục thể thao fitness, gym từ Singapore với mục tiêu 10 chi nhánh mới xuất hiện. Điều đó chứng tỏ các nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kỹ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này.