TP HCM 'tuyệt chủng' căn hộ bình dân, khách hàng đổ về các tỉnh vùng ven

"Đỏ mắt" tìm nhà ở bình dân tại TP HCM

Xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven đã có từ nhiều năm trước và ngày càng trở nên mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Tại tọa đàm "Đón xu hướng an cư đô thị vùng lân cận TP HCM" do Cafeland tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE cho biết, có rất nhiều yếu tố tác động đến xu hướng này.

Từ năm 2019 trở lại đây, nguồn cung bất động sản TP HCM sụt giảm nhiều, đặc biệt là tại khu vực nội thành. Điều này khiến cho các nhà đầu tư và người có nhu cầu mua để ở buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận, giáp ranh thành phố và các khu đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, giá bất động sản ở TP HCM đã tăng đều đặn trong các năm gần đây, ngày càng vượt xa hơn khả năng mua của đa số người dân. Ngay cả giai đoạn dịch bệnh 2020 - 2021, giá vẫn tăng từ 15 - 17%/năm.

"Tại TP HCM, phân khúc bất căn hộ bình dân có giá từ 1.000 - 1.500 USD/m2 gần như không còn nữa. Các sản phẩm tầm trung với mức giá 2.000 USD/m2 trong thời gần đây cũng không còn xuất hiện nhiều.

Ngay cả những khu vực trước đây chỉ phát triển bất động sản tầm trung hoặc bình dân thì nay các chủ đầu tư cũng chuyển sang phát triển bất động sản cao cấp. Điều này tạo áp lực rất lớn cho đối tượng người mua nhà có thu nhập trung bình, phục vụ nhu cầu ở thực", chuyên gia CBRE nhận định.

Về vấn đề giá cả, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cũng cho biết, với số tiền 2 - 3 tỷ đồng cũng khó tìm được nhà ở TP HCM thời điểm hiện tại. Chỉ số giá nhà chia cho thu nhập bình quân của người dân tại các thành phố lớn ở Việt Nam đang ở mức cao, từ 20 - 24 lần. Trong khi con số nên ở ngưỡng từ 8 - 10 lần. Do đó việc người có nhu cầu ngày càng phải đi xa hơn trung tâm thành phố để tìm kiếm nhà ở là xu hướng không thế cưỡng lại.

Nhu cầu tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền thúc đẩy khách hàng mở rộng phạm vi ra các khu vực xa trung tâm hơn, đặc biệt là vùng ven, như là Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong vài năm trở lại đây, kết nối giao thông giữa TP HCM và các địa phương này đã được nâng cấp nhiều. Việc di chuyển thuận lợi giúp khách hàng không còn ngần ngại đi ra các khu vực vùng ven.

"Quỹ đất tốt, kết nối giao thông thuận tiện, mức giá cũng phù hợp hơn... Đó chính là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của bất động sản vùng ven trong vài năm trở lại đây", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt kết luận.

Sự "trỗi dậy" của bất động sản vùng ven

So với TP HCM thì giá bất động sản tại khu vực vùng ven dễ chấp nhận hơn nhiều. Đây là giải pháp, sự lựa chọn phù hợp cho những người có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư phân khúc tầm trung.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, số liệu thống kê năm 2020 của CBRE đã chỉ ra, trong khi nguồn cung sản phẩm căn hộ tại TP HCM giảm rất mạnh thì nguồn sản phẩm ở Bình Dương lại xuất hiện và phát triển rất nhanh.

"Đó như là một nguồn thay thế cho phân khúc này. Thời điểm đó, sản phẩm căn hộ mức giá dao động từ 30 - 45 triệu đồng/m2 tại Bình Dương được các chủ đầu tư tung ra rất nhiều. Các nhà đầu tư, khách hàng TP HCM cũng đón nhận rất tốt.

Hiện nay, căn hộ tầm trung vẫn là phân khúc nổi bật ở thị trường Bình Dương, đặc biệt là tại khu vực TP Dĩ An và TP Thuận An - hai khu vực có khả năng kết nối tốt với TP HCM. Nhiều khách hàng là những người mua để ở hay gia đình trẻ chọn mua sản phẩm ở những khu vực này dễ sinh sống vì có thể dễ dàng di chuyển tới TP HCM làm việc", ông Kiệt cho biết. 

Ngoài sản phẩm căn hộ thì các sản phẩm nhà phố biệt thự cũng được phát triển mạnh tại Bình Dương, đặc biệt tại TP Bình Dương, TP Thủ Dầu 1, thị xã Bến Cát và thị xã Tân Uyên. Phân khúc này phục vụ cho đa số khách hàng là những cư dân tại địa bàn tỉnh.

Bên cạnh đó, xu hướng bất động sản phụ trợ công nghiệp cũng đang thịnh hành và phát triển ở Bình Dương. Nhiều nhà đầu tư đã mua các sản phẩm này để cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ hỗ trợ cho nhóm chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn.

Đồng Nai cũng là thị trường phát triển tốt từ năm 2019 trở lại đây với nhiều sản phẩm đa dạng. 

Tại TP Biên Hòa, nếu như trước đây các sản phẩm căn hộ không nhiều và không thu hút được sự quan tâm của khách hàng thì gần đây các sản phẩm này đã xuất hiện nhiều hơn và được các khách hàng dần chấp nhận, lựa chọn. Mức giá các sản phẩm tại đây cũng tương đương mức giá tại Bình Dương ở phân khúc tầm trung, từ khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, các sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư như đất nền ven khu vực sân bay cũng khá là sôi động thời gian vừa qua. Mức giá sản phẩm này khá đa dạng vì phụ thuộc vào vị trí, quy mô, cũng như mức độ đầu tư hạ tầng của các chủ đầu tư, dao động từ khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2, cho tới 50 - 60 triệu đồng/m2.

Đồng Nai cũng cho nhiều khu đô thị lớn với quy mô tới hàng trăm ha, do các chủ đầu tư lớn phát triển. Nhà đầu tư TP HCM lựa chọn các sản phẩm tại đây như là một ngôi nhà thứ hai để sử dụng hoặc khai thác cho thuê. Sản phẩm phân khúc này cũng khá đa dạng, dao động từ 8 - 10 tỷ đồng đối với các sản phẩm nhà phố liền kề, 15 - 20 tỷ đồng đối với sản phẩm biệt thự quy mô nhỏ và  25 - 45 tỷ đồng với sản phẩm diện tích lớn.

Long An cũng là một trong những thị trường vùng ven tiêu biểu. Trước đây, thị trường này chủ yếu phục vụ các nhà đầu tư mua đất nền phân lô, đất nền dự án khu đô thị quy mô nhỏ. Tuy nhiên thời gian qua thị trường này cũng đã xuất hiện sản phẩm căn hộ bình dân và nhận được nhiều sự quan tâm của các khách hàng với các đợt chào bán khá thành công.

"Tôi đánh giá, sản phẩm phân khúc bình dân sẽ phát triển tại Long An trong thời gian tới. Hiện tại, người dân ở TP HCM gần như không thể tìm được sản phẩm mới thuộc phân khúc bình dân trong khu vực nội thành, vì vậy việc họ lựa chọn các khu vực vùng ven sát với thành phố như Long An là một một lựa chọn tốt. Với mức giá chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2 và khả năng kết nối giao thông như hiện tại thì việc sinh sống tại đây và làm việc tại TP HCM có thể khả quan hơn", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt phân tích.