TS Bùi Quang Tín: Cocobay đã thành 'con cò bay', có nên đầu tư vào condotel lúc này?

Tại hội thảo "Pháp lí cho condotel" sáng 17/12, TS Bùi Quang Tín (Đại học Ngân hàng) nhắc nhiều đến câu chuyện có nên đầu tư vào condotel hiện nay không, nhất là khi thị trường vừa xảy ra "vỡ trận" mà dự án đầu tiên chính là Cocobay tại Đà Nẵng.  Ông Tín gọi vui việc vỡ trận này giống như "con còn bay", bỏ lại lời cam kết lợi nhuận 12% cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Có nên đầu tư condotel lúc này không?

Theo TS Bùi Quang Tín, đầu tư vào condotel vẫn là cơ hội rất lớn tại Việt Nam, do nhu cầu về cơ sở lưu trú ngày càng tăng trong tương lai. 

Thống kê của ngành du lịch cho thấy tăng trưởng khách du lịch nội địa đang ở mức 35%, trong khi khách quốc tế cũng tăng trưởng trên hai con số.

TS Bùi Quang Tín cho rằng đầu tư vào condotel là cơ hội rất lớn tại Việt Nam do lượng khách du lịch nội địa lẫn quốc tế đang tăng trưởng tốt. (Ảnh: Thanh Niên).

Tăng trưởng du lịch đang ở mức tốt. Tuy nhiên, các cơ sở lưu trú, nhất là cơ sở lưu trú chất lượng, đáp ứng nhu cầu khách hạng sang và quốc tế lại rất ít. Cụ thể, tính đến cuối năm 2018, tổng cơ sở lưu trú cả nước hơn 15.600, trong khi đó, số cơ sở lưu trú từ 3 sao trở lên có chưa đến 1.000 cở sở, chiếm 6%. Đến 94% còn lại là những cơ sở lưu trú bình dân.

Chuyên gia này cho rằng codotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch phù hợp, rất có tiềm năng trong tương lai. Và ông cho biết chính mình cũng đang là một nhà đầu tư vào mô hình này.

"Tuy nhiên, bất kì lĩnh vực đầu tư nào cũng vậy, khi tham gia đầu tư phải là nhà đầu tư thông minh", TS Bùi Quang Tín nhấn mạnh.

Theo ông, hiện khung pháp lí về condotel không thiếu. Do đó, khi quyết định tham gia đầu tư vào loại hình căn hộ du lịch này, bản thân nhà đầu tư phải tìm hiểu kĩ về bản chất của loại hình trước khi chi tiền.

"Tôi từng tham gia tư vấn cho nhiều dự án, đều thấy rằng nhiều nhà đầu tư tham gia không chuẩn bị đầy đủ kiến thức. Nhưng khi có vấn đề xảy ra, họ lại quay ngược trách chuyện quản lí lỏng lẽo, khung pháp lí chưa đủ. Chúng ta cần phải hiểu condotel chỉ là cơ sở lưu trú, không thể là căn hộ khách sạn. Tính pháp lí khi đầu tư là rất quan trọng", TS Bùi Quang Tín khẳng định.

Khi tham gia đầu tư condotel bắt buộc phải hiểu rõ về những quy định pháp lí. Trường hợp chưa hiểu được thì nhờ hỗ trợ tư vấn của chủ đầu tư và cơ quan quản lí. Chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lí luôn sẵn sàng và có trách nhiệm hỗ trợ nhà đầu tư trong việc này.

Đã đến lúc chủ đầu tư condotel phải khác với chủ đầu tư bất động sản thuần túy

TS Bùi Quang Tín cũng chỉ rõ những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng thời gian cần phải xem có phù hợp hay không. Không thể hô hào đưa ra cam kết 12-15% mỗi năm để rồi xảy ra tình trạng chủ đầu tư tháo chạy như vụ Cocobay.

Cocobay vỡ trận gần đây khiến condotel trở nên nóng hơn bao giờ hết. (Ảnh: Văn Luận).

Ông Tín dẫn số liệu từ các công ty niêm yết, cho thấy những công ty trong ngành lưu trú, tỉ suất sinh lời trên tổng tài sản không cao, trung bình đều dưới 4%. 

Đơn cử, một công ty niêm yết hoạt động chủ yếu tại miền Trung, có tỉ suất ROA trong 3 quý đầu năm 2019 là 2,6%. Ngay cả "ông lớn" trong ngành bất động sản lưu trú hiện nay, chốt 3 quý đầu năm, tỉ suất ROA cũng chỉ nhỉnh hơn ở mức 3,7%.

"Với tỉ suất sinh lời trên tổng tài sản này thì làm sao có được lợi nhuận 12% như cam kết của các chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư cho biết họ không thuê đơn vị quản lí, nên không mất chi phí vận hành, nên lãi suất cam kết nhỉnh hơn so với những nhà đầu tư khác, nhưng không thể có lợi nhuận cao như vậy", ông Tín khẳng định.

Ông Tín nói thêm ROA của dịch vụ khách sạn, lưu trú cũng chỉ tầm tối đa là gần 3% đối với các doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm trong ngành, và họ có các hệ sinh thái tốt hỗ trợ. Các cam kết trên mức này thì rất khó để các chủ đầu tư thực hiện, nên khách hàng phải lưu ý.

Chuyên gia cho rằng cam kết lợi nhuận của các nhà đầu tư loại hình này trước đây từ cao hơn so với lãi suất ngân hàng nay đã giảm xuống còn 5-7%/năm. Từ thực tế đang diễn biến trên thị trường, các nhà đầu tư không nên quá chăm chăm vào lãi suất cam kết của chủ đầu tư về tỉ suất sinh lời, mà cần quan tâm đến các tiềm năng khác của condotel, như tăng trưởng về giá trị.

Bên cạnh góc nhìn về nhà đầu tư, TS Huỳnh Phước Nghĩa - Phó trưởng Khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế, ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng cần đưa ra góc nhìn khác về chủ đầu tư dự án condotel. 

Theo ông, bản thân nhà đầu tư condotel phải có năng lực và "thương hiệu" liên quan condotel, tức là chủ đầu tư cũng phải có năng lực quản lí, chứ không phải bỏ tiền thuê đơn vị khác quản lí là xong, bởi tiếp tục làm tăng chi phí vận hành.

"Lùm xùm condotel cũng là một cơ hội để xem lại tính pháp lí hiện nay, và vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Đã đến lúc chủ đầu tư condotel phải khác với chủ đầu tư bất động sản thuần túy", TS Huỳnh Phước Nghĩa khẳng định.