TS Cấn Văn Lực nói về siết chặt tín dụng BĐS: Chỉ là nắn lại dòng vốn vào phân khúc nhà ở nhiều hơn

Liên quan đến những tác động từ chính sách tới tình hình thị trường bất động sản trong đó có Thông tư 22/NHNN tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản thời gian qua, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).

- Thưa ông, trong thời gian vừa qua, cụm từ "siết chặt tín dụng đối với bất động sản" được nhắc nhiều đến như nhân tố khiến thị trường bất động sản không còn phát triển mạnh như thời gian trước đây. Ông đánh giá như thế nào về chính sách này?

Thực ra cái đó cũng không hẳn là siết chặt mà nắn lại dòng vốn tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản và việc này được thực hiện trong ba năm vừa qua chứ không phải bây giờ mới làm. Đặc biệt là Thông tư 22/NHNN của Ngân hàng Nhà nước định hướng nắn dòng tín dụng vào phân khúc bất động sản nhà ở nhiều hơn. 

Theo đó, nếu cho vay bất động sản nhà ở thì trọng số rủi ro sẽ thấp hơn. Như vậy đó là việc nắn những dòng vốn tín dụng vào những phân khúc han chế rủi ro hơn và phản ánh nhu cầu của người dân hơn. 

- Nhưng rõ ràng, việc siết chặt sẽ phần nào ảnh hưởng tới sức mua cũng như việc đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản...

Chúng ta cũng không nên băn khoăn bởi còn có những dòng vốn khác hỗ trợ thị trường BĐS rất tích cực. 

Về nguồn vốn tín dụng, tính đến tháng 10 năm nay, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800 ngàn tỉ VND, tăng 8,5%. Cho vay kinh doanh bất động sản tăng khoảng 5,5%. Cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản vào khoảng 1,5 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).

Ngoài ra còn có nguồn vốn tư nhân. Tính đến hết tháng 11/2019, có khoảng 15.800 doanh nghiệp xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng kí).

Thêm nữa là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỉ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỉ USD (chiếm 17%). 

Đặc biệt còn có vốn từ thị trường chứng khoán cũng trở nên nhộn nhịp hơn rất nhiều so với trước đây. 

Hết 10 tháng đầu năm 2019, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỉ đồng, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 61.000 tỉ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm. 

Mức này tương đối cao so với mức lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các ngân hàng thương mại khoảng 7 - 8%/năm.

- Câu chuyện cuộc đua lãi suất phát hành trái phiếu đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua cũng được nhiều người nhắc đến với sự lo lắng về tiềm ẩn rủi ro, thưa ông?

Khi phát hành trái phiếu thì các doanh nghiệp đều có sự tính toán hiệu quả khi huy động vốn chứ không ai dại gì đi trả lãi suất quá cao để sau này không trả được nợ. Có một số trường hợp kinh doanh bất động sản đang chào với mức lãi suất tương đối cao. Rõ ràng chúng ta phải tìm hiểu kĩ nguyên nhân của nó hoặc có thể chỉ là câu chuyện về câu chữ. 

Ví dụ như có doanh nghiệp nói là mức lãi suất tối đa là 20%, không có nghĩa là mức lãi suất là 20%. Tuy nhiên, mình cũng không đồng tình với cách tiếp thị hay công bố thông tin như vậy. Mức lãi suất cần phải cụ thể, chính xác để nhà đầu tư không bị hiểu nhầm. 

Thứ hai là thị trường trái phiếu của chúng ta vẫn còn nhỏ, doanh nghiệp bị phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng đối với nguồn vốn trung và dài hạn. Chính vì vậy Chính phủ cũng đã chỉ đạo để phát triển thị trường vốn nói chung và thị trường trái phiếu nói riêng. Cá nhân tôi cũng ủng hộ chủ trương đó. 

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện chúng ta phải làm sao để nó phát triển lành mạnh và đảm bảo tính bền vững, lâu dài chứ không phải bất ổn.

- Câu chuyện lãi suất cao ông vừa nhắc đến khiến tôi liên tưởng tới một câu chuyện buồn về condotel trong năm vừa qua...

Hai vấn đề này khác nhau. Nhưng đối với những trường hợp chào lãi suất cao thì tất cả cần phải xem xét kĩ trước khi đầu tư. Và các cơ quan quản lí cũng cần cảnh báo, nhắc nhở để tránh phá vỡ mặt bằng lãi suất một cách bất thường. Thứ ba là phải đảm bảo khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Ngoài ra cũng không được tạo ra sự hiểu nhầm cho người dân như tôi đã nói lúc nãy.

- Ông có dự đoán như thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2020?

Năm nay về cơ bản tiếp tục quá trình sàng lọc và điều chỉnh. Sàng lọc là những phân khúc hoặc doanh nghiệp làm ăn không có tầm nhìn dài hạn mang tính chộp giật, làm theo phong trào thì sẽ phải thay đổi, tái cơ cấu.

Một số phân khúc cung đã vượt cầu thì sẽ tiếp tục được điều chỉnh để đảm bảo cân bằng hơn giữa cung - cầu. Ví dụ như condotel, có chỗ thiếu nhưng có chỗ lại thừa. Trong khi đó phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, hạng trung bình thì lại rất thiếu. Văn phòng hạng A trong một vài năm vừa qua do chính sách kiểm tra, thanh tra, điều chỉnh qui hoạch cũng dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung. Kì vọng năm nay sẽ có những điều chỉnh cho hợp lý hơn.

Thứ hai là những vấn đề vướng mắc về cơ chế, chính sách như pháp lí cho condotel, officetel năm nay sẽ được hình thành rõ nét hơn. Đó là những động thái sẽ hỗ trợ thị trường. Ngoài ra, công tác thanh tra, kiểm tra đi đến giai đoạn kết thúc thì cũng sẽ thúc đẩy quá trình triển khai dự án và làm cho nguồn cung dự án thêm phong phú.

Xin cám ơn ông.