Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu: Siết tín dụng và trái phiếu bất động sản là hợp lí

Từ siết tín dụng

Hồi đầu năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra qui định giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ mức 45% trong năm 2018 xuống còn 40% trong 2019, nâng hệ số rủi ro đối với khoản vay mua nhà trên 3 tỉ đồng từ 50% lên 150% đã ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra một loạt các khó khăn doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi NHNN thực hiện siết tín dụng như; các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn, ông Châu đưa ra phân tích trong các báo cáo của mình.

Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng lớn khi NHNN siết tín dụng. (Ảnh tư liệu minh hoạ: Hồng Phong).

Đến siết trái phiếu

Theo thống kê của Bộ Tài chính, 6 tháng đầu năm 2019, tổng mức phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 116.085 tỉ đồng, tăng 7,4% so với cùng kì 2018. Trong đó, các ngân hàng thương mại phát hành 36.700 tỉ đồng (chiếm 36%), doanh nghiệp bất động sản là 22.122 tỉ đồng (19%). Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Cụ thể, có nhiều cái tên đáng chú ý như: Hưng Thịnh Land mới phát hành 1.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 11%, Novaland tổng cộng 1.900 tỉ đồng trái phiếu đã phát hành, Văn Phú Invest cũng đã phát hành 1.080 tỉ đồng trái phiếu, TNR Holding cũng phát hành 991 tỉ đồng trái phiếu.

Mới đây, NHNN đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại trong nước kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. NHNN cho biết, qua công tác quản lí nhà nước về hoạt động ngân hàng trong các tháng đầu năm 2019 cho thấy hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp các Ngân hàng Thương mại nói chung còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong đó, một số ngân hàng có số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp chiếm tỉ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng nhanh. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường này chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn....

Từ đó, NHNN yêu cầu các Ngân hàng Thương mại kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc tăng qui mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực này để hạn chế rủi ro.

Đồng tiền khó là đồng tiền khôn

Trao đổi với phóng viên về việc NHNN liên tục siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết: "Trái phiếu là hình thức đi vay khác với vay ngân hàng. Khi vay bình thường ngân hàng sẽ thẩm định các báo cáo tài chính,... và quyết định có cho vay hay không, còn phát hành trái phiếu qua công chúng, phát hành riêng lẻ sẽ có độ rủi ro rất cao vì không qua thẩm định. Nhất là đối với các công ty bất động sản thi rủi ro càng cao. Chính vì vậy NHNN khuyến cáo, cảnh giác các ngân hàng khi mua trái phiếu bất động sản là hợp lí".

Việc siết tín dụng là cần thiết để thị trường bất động sản lành mạnh và ổn định hơn. TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Ông Hiếu cũng phân tích, có những công ty đưa ra mức lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng bình thường, lãi suất càng cao sẽ đi đôi với những rủi ro nhất định. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu thì trái phiếu càng có nhiều rủi ro, chính vì vậy, để thu hút được nhà đầu tư họ sẽ trả lãi suất cao.

T.S Hiếu nhận định: "Việc siết tín dụng và siết trái phiếu sẽ làm hạn chế nguồn vốn vay cho bất động sản, tuy nhiên đây là điều hợp lí. Nếu nguồn tiền dễ dãi quá, khi đi vào các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp này phá sản hoặc kinh doanh thua lỗ không có tiền trả ngân hàng dẫn đến nợ xấu, các ngân hàng phải huy động vốn mới để bù vào lượng tiền đã bỏ ra mua trái phiếu, việc này sẽ gây ảnh hưởng đến toàn hệ thống ngân hàng như cách đây 10 năm.

Vị chuyên gia này phân tích, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị hạn chế sẽ tác động đến việc phát triển của thị trường. Tuy nhiên nó sẽ làm thị trường này hoạt động lành mạnh hơn. Đồng tiền khó khăn là đồng tiền khôn, nó sẽ chảy vào chỗ nào cần thiết. Đồng tiền dễ dãi nó sẽ chảy tràn lan và tạo ra hiệu ứng đẩy giá bất động sản lên, và có thể dẫn đến vấn đề bong bóng bất động sản.

"Tuy nhiên, việc siết tín dụng các doanh nghiệp bất động sản không phải hoàn toàn bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Đối với các doanh nghiệp lớn, có nguồn vốn ổn định, quan hệ tốt với các ngân hàng sẽ được lợi nhất trong việc này. Họ được các ngân hàng ưu ái và dễ vay tiền hơn các doanh nghiệp nhỏ", ông Hiếu nói.