30 tỷ USD liên quan đến bất động sản đang mắc kẹt

Báo cáo thị trường quý III do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây đã cho biết, cả nước hiện có hàng nghìn dự án phát triển bất động sản với tổng giá trị hơn 300 tỷ USD.

Trong đó, khoảng 1.200 dự án đang vướng mắc với giá trị khoảng 30 tỷ USD. Trong số này, khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại gần 800 dự án vẫn đang xếp hàng chờ đến lượt.

Kể từ năm 2018, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế. Hiện cơ cấu sản phẩm có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc những phân khúc khác. 

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong quý III, với nhà ở thương mại, số lượng dự án được cấp phép mới là 15, quy mô đạt hơn 3.000 căn. Trong đó, miền Bắc có 4 dự án, miền Trung có 7 dự án và miền Nam có 4 dự án. Còn với nhà ở xã hội, cả nước có 12 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô gần 12.700 căn.

Liên quan đến dòng vốn trên thị trường, thời gian qua, lĩnh vực bất động sản đã tiếp tục nhận được những tín hiệu trợ lực từ phía ngân hàng, song sự hấp thụ chưa đạt như kỳ vọng. 

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động 6,7% - 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm 0,4% - 3,5% so với cuối quý II năm nay. 

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chưa được giải quyết vướng mắc pháp lý, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp chưa có nhu cầu vay ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp vừa “thoát khỏi cửa tử”, chỉ có khả năng hấp thụ vốn từ từ. 

Chưa kể thị trường chưa có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu được chào bán, khiến người dân cũng chưa có nhu cầu vay để mua bất động sản.  

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng phát biểu tại một hội thảo do VNREA tổ chức gần đây rằng, mặc dù nhu cầu về nhà ở trong nhân dân vẫn là rất lớn, song đà tăng trưởng của tín dụng bất động sản bị chậm trong thời gian qua.

“Với giá bất động sản neo cao như hiện nay, một gia đình muốn mua một căn hộ hay căn nhà có giá khoảng 3 tỷ đồng thì họ phải bỏ ra hơn 10 triệu/tháng trong 23 năm rưỡi mới có thể mua được. Đây là cả một quãng thời gian rất dài, rất lâu.

Trong khi đó, ở nhiều nước khác trên thế giới, người dân chỉ mất từ 10 - 15 năm tích cóp là đã có thể an cư. Có thể thể kể đến như Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...”, ông Lực nói.

Ngoài ra, dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, VARS đánh giá mặc dù Thông tư 06 cho phép vay đảo nợ, kích hoạt cạnh tranh lãi suất giữa các ngân hàng, mở ra cơ hội để khách hàng tiếp cận được với các khoản vay có chi phí thấp hơn; song thực tế do thủ tục vay không dễ, chi phí phát sinh lớn,… nên tác dụng chưa đạt được như kỳ vọng. 

Hàng loạt dự án bị vướng mắc không chỉ khiến dòng vốn ách tắc trên thị trường mà còn làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng. 

Minh chứng là trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần, vướng mắc về pháp lý lại trở thành rào cản khiến không ít thương vụ bị kìm chân, khiến nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa.

“Thị trường địa ốc khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Chuỗi ngày khó khăn và những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong thời gian qua đều nhằm phát triển thị trường theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn.

Đây sẽ là tiền đề quan trọng để các hoạt động khác nói chung và hoạt động M&A có điều kiện thuận lợi để có thể đi đến các bước chốt cuối cùng”, VARs nhận định.