5 vấn đề nổi bật trong một năm đầy biến động của thị trường bất động sản

Nguồn cung và lượng giao dịch lao dốc

Năm qua Việt Nam có sự khan hiếm nguồn cung từ các dự án mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp.

Cụ thể, ghi nhận trong năm 2020 của HoREA, TP HCM có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, nhưng 70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước. Nguồn cung ba quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018.

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung chào bán mới giảm đáng kể do hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, quy trình cấp phép cho các dự án mới còn chậm và những dự án đang tìm cách thay đổi quy hoạch tổng thể dẫn đến việc chậm trễ trong việc mở bán chính thức. 

Thứ hai, để làm chậm sự lây lan của Covid-19, hạn chế đi lại và đóng cửa một phần các chuyến bay quốc tế đã làm lùi hoặc hoãn nhiều kế hoạch mở bán. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá sơ cấp tăng đáng kể lên mức mới, đặc biệt là các huyện ngoại thành.

Bên cạnh đó, giao dịch cũng lao dốc. Lượng giao dịch căn hộ 6 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ 2019 và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm nay, theo HoREA. Với phân khúc đất nền, sức tiêu thụ thậm chí sụt giảm đến 67% so với năm ngoái.

Dòng sản phẩm trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chung cư có mức giá 25 - 35 triệu đồng/m2 có giao dịch cao nhất, chiếm tới 75%. Còn sản phẩm cao cấp có giá cao, trên 50 triệu/m2, đặc biệt ở Hà Nội, có lượng giao dịch thấp nhất, chỉ đạt 5%.

Giá vẫn tăng sốc bất chấp đại dịch

Suốt năm 2020, dù cả nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm mạnh nhưng giá bán nhà vẫn không giảm, thậm chí neo cao ở một số phân khúc. Đây được coi là một nghịch lý trong thị trường bất động sản 2020.

Do tác động của Covid-19, nhiều người ôm hy vọng bắt đáy giá nhà đất. Thực tế cho thấy giá bán sơ cấp tăng vọt, dù thứ cấp có giảm nhẹ.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, giá nhà tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội năm 2002 ghi nhận bình quân khoảng 11 triệu đồng/m2 nhưng con số này đã lên tới 360 triệu đồng/m2 vào năm 2020, tức là đã tăng 33 lần.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, mức tăng giá nhà trong thời gian qua đã cao gấp nhiều lần so với mức tăng giá vàng.

Trong khi đó, giá chào bán nhà liền thổ cũng leo thang giữa đại dịch. Theo JLL Việt Nam, quý II, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m2, tăng 35,9% theo năm. Giá bán nhà phố, biệt thự (nhà liền thổ) dự án trên thị trường sơ cấp ở Sài Gòn ghi nhận 5.277 USD mỗi m2 đất, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019.

Đến quý III, giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m2, đội thêm 3,1% so với quý trước. Sang quý IV, con số này ở mức 5.158 USD/m2, tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số theo năm, đạt 12,8%.

Chứng kiến một trong ba làn sóng bất động sản công nghiệp mạnh nhất 25 năm qua

Năm 2020, làn sóng công nghiệp trở thành điểm sáng trong bức tranh toàn ngành bất động sản chìm vào suy thoái do đại dịch Covid-19, với tiến triển tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Theo CBRE Việt Nam, tính đến quý IV/2020, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp hiện hữu kể từ năm 2019 tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%, tăng 2,1 điểm % so với cùng kỳ. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 87,0%, tăng 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Do sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như Hiệp định EVFTA, nhu cầu về đất công nghiệp ngày càng tăng tại Việt Nam. CBRE ghi nhận giá chào thuê tại một số khu công nghiệp ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở phía Bắc và TP HCM, Đồng Nai và Long An ở phía Nam tăng từ 20% đến 30% so với cùng kỳ. 

Mặt bằng giá chung tại các thủ phủ công nghiệp phía Bắc và Nam đều tăng từ 50 - 100% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp - Đón sóng đầu tư mới, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng đã và đang có ba làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp trải dài 25 năm qua và mỗi đợt sóng tiếp theo càng mạnh mẽ hơn.

Làn sóng đầu tiên diễn ra năm 1996, làn sóng thứ hai năm 2008 và làn sóng thứ ba là năm 2020 - giai đoạn đặc biệt nhất khi đây ghi nhận làn sóng mới, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.

Với khả năng phục hồi của mình trong thời kỳ đại dịch, ngành công nghiệp ở Việt Nam trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Năm 2020, bất chấp đại dịch, các đại gia kho vận quốc tế như GLP, LOGOS và JD.com đã gia nhập và đầu tư mạnh vào cả miền Bắc và miền Nam Việt Nam. 

Vingroup, một nhà phát triển bất động sản lớn trong nước, gần đây đã tham gia thị trường với hai khu công nghiệp mới dự kiến sẽ sẵn sàng vào năm 2021.

Đối với diễn biến của thị trường BĐS công nghiệp trong 12 tháng tới, Savills dự báo từ quý IV/2020 đến quý IV/2021, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam sẽ đón thêm 6 khu công nghiệp quy mô lớn với tổng diện tích đất phục vụ công nghiệp tăng lên đến 3.733 ha.

Bất động sản ven đô tăng nóng

Từ khi dịch Covid-19 xuất hiện đến nay, trong khi thị trường bất động sản ở TP HCM im ắng thì ở các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương giá đất vẫn tăng nóng.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), giá căn hộ trong năm 2020 tại Bình Dương đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp thời kỳ dịch Covid-19. So với năm 2019, giá căn hộ trung bình khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức 30 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí là 37 - 38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%).

Ở Đồng Nai, nếu trong năm 2019, giá đất bình quân dao động trong khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2 thì năm 2020 bị đẩy mạnh lên 22 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Long Thành, nơi đầu tư dự án Sân bay Long Thành, có nơi đã tăng lên mức hơn 100 triệu đồng/m2.

Sự phát triển và đồng bộ của loạt dự án hạ tầng được cho là nguyên nhân khiến bất động sản ven đô tăng giá.

Việc đầu tư xây dựng Sân bay Long Thành tại Đồng Nai và phát triển TP Thủ Đức, cộng với hàng loạt tuyến cầu, đường kết nối không gian phát triển các tỉnh Miền Đông Nam Bộ với TP HCM đã tạo sóng cho thị trường bất động sản các tỉnh thuộc khu vực này.

Tại miền Bắc, nguồn hàng dự án khan hiếm nên giới đầu tư đổ về vùng ven săn lùng đất nền thổ cư. Thị trường vùng ven Hà Nội xuất hiện những điểm nóng cục bộ như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Tại đây, giá đất tăng từ vài triệu/m2 lên mức vài chục triệu/m2 trong thời gian ngắn trong khi cơ sở hạ tầng kĩ thuật chưa có sự đầu tư đồng bộ.

Giới đầu tư phía Bắc cũng có xu hướng đổ dòng tiền vào bất động sản các tỉnh ven biển, đặc biệt là Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa,... trong năm vừa qua.

Những "cơn sốt" đất ảo

Năm 2020 đã xuất hiện một số "cơn sốt" đất với chu kỳ nóng lên và nguội tắt chóng vánh, chỉ trong vòng 1 - 2 tuần. 

Đầu tháng 2/2020, thị trường bất động sản râm ran bởi thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất chính quyền địa phương cho thực hiện dự án trên 800 ha tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Thông tin này khiến giá đất ở khu vực này tăng từng ngày theo cấp số nhân.

Theo đó, các khu đất trên địa bàn thị trấn Ngãi Giao, giáp đường Mỹ Xuân, tuyến Trần Hưng Đạo hay đất nằm dọc theo Quốc lộ 56 thuộc địa bàn xã Bình Ba có giá bán tăng từ 100 - 200% chỉ trong vài ngày.

Thế nhưng, cơn sốt đất này đã nhanh chóng nguội lạnh khi UBND huyện Châu Đức ra văn bản cảnh báo về dự án.

Sau cơn sốt đất ở Bà Rịa Vũng Tàu, thì tại Hà Nội lại tiếp tục xảy ra cơn sốt đất ở huyện Thạch Thất.

Cụ thể, tháng Ba, rất nhiều nhà đầu tư kéo nhau về khu vực đất giãn dân nằm trên địa bàn thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (gần khu công nghệ cao Hòa Lạc), tìm kiếm cơ hội đầu tư khi nghe thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất xây dựng hai khu đô thị tại huyện Thạch Thất.

Chỉ trong khoảng một tuần, giá đất ở vùng quê này đã bị “thổi” lên gấp 3 - 4 lần. Từ mức giá khởi điểm 3 - 5 triệu đồng/m2, bỗng vọt lên mức 16 - 20 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, với sự vào cuộc của địa phương, cơn sốt đất tại xã Đồng Trúc đã “xịt" chỉ sau một tuần, giá đất đã trở về giá trị thực, dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2, giảm 4 lần so với thời điểm đỉnh sốt.

Trước các cơn sốt đất nền năm 2020, các chuyên gia luôn khuyên các nhà đầu tư cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn đầu tư đất nền, không đầu tư theo đám đông.