Bắc Giang: Thị trường căn hộ chung cư trầm lắng

Nhiều lựa chọn

Với nhiều gia đình trẻ, việc mua và sinh sống tại các chung cư cao tầng là lựa chọn hợp lý vì giá thành ở mức chấp nhận được (dao động từ vài trăm triệu đến trên dưới một tỷ đồng), đa số chưa có đủ điều kiện kinh tế dư dả để xây nhà mặt đất. Thiết kế phù hợp, có khá đủ dịch vụ cũng là một lý do khiến nhiều người "xuống tiền" trước các căn hộ chung cư.

Gia đình anh Nguyễn Mạnh Dũng gồm bốn người (vợ chồng và hai con nhỏ) vừa chuyển đến sống tại khu chung cư Green City, phường Thọ Xương (TP Bắc Giang). Anh Dũng cho biết, do khả năng tài chính hạn chế nên sau khi xem xét, tham khảo một số dự án, gia đình quyết định mua một căn hộ ở đây.

Sống một thời gian ngắn thấy khá tiện lợi, không cách quá xa trung tâm, nơi làm việc của hai vợ chồng, gần trường học, chợ, giao thông bảo đảm. Tuy nhiên, do là nhà dành cho những người thu nhập thấp và trung bình nên một số chi tiết chưa ưng ý về vật liệu, bố trí, sắp xếp các khu vực chức năng.

Trao đổi với đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ Bắc Giang, đơn vị đầu tư dự án, được biết, doanh nghiệp có kế hoạch xây dựng bốn tòa nhà chung cư hỗn hợp cao 21 tầng, tổng diện tích sàn hơn 16 nghìn m2, hiện đã hoàn thành hai tòa nhà. Đối tượng khách hàng mà Công ty hướng đến là cá nhân, gia đình trẻ, thu nhập không cao.

Ở các dự án cao cấp hơn, mỗi căn hộ có giá đến cả tỷ đồng, nếu trang bị đầy đủ nội thất, đồ dùng sinh hoạt sẽ có thể “đội” lên 2-3 tỷ đồng. Ông S, một người trung niên khá thành đạt, có tiềm lực tài chính, vừa mua một căn hộ diện tích 68 m2, hai phòng ngủ tại chung cư cao cấp Aqua Park Bắc Giang với giá 1,6 tỷ đồng. Sau khi mua sắm, lắp đặt các thiết bị để phục vụ cuộc sống, tổng chi phí “để vào ở” gần 2,5 tỷ đồng.

Theo Sở Xây dựng, toàn tỉnh đã chấp thuận 16 dự án xây dựng nhà ở cao tầng với gần 9 nghìn căn hộ. Đến nay, nhiều dự án cơ bản hoàn thành, đưa vào sử dụng như chung cư hỗn hợp tại lô TM7; chung cư hỗn hợp tại lô OCT5 và OCT8A đường Nguyễn Văn Cừ; chung cư cạnh đường Xương Giang; chung cư hỗn hợp tại lô đất CO1 và X03 thuộc quy hoạch Khu dân cư (KDC) số 2; dự án chung cư thương mại tại lô CT3 thuộc quy hoạch KDC cạnh đường Xương Giang... Các dự án chủ yếu tập trung ở TP Bắc Giang, mang đến sự lựa chọn đa dạng cho khách hàng, bổ sung vào thị trường bất động sản hàng nghìn căn hộ.

Lý giải nguyên nhân

Trong khi các dự án chung cư ở phân khúc “bình dân” cơ bản đã được bàn giao cho khách hàng, lấp đầy bởi dân cư thì những dự án cao cấp như Saigontel Central Park cao 19 tầng gồm 187 căn hộ mới bán được gần 100 căn; chung cư hỗn hợp lô OCT5 và OCT8A cùng trên trục đường Nguyễn Văn Cừ (TP Bắc Giang) có tổng số hơn 960 căn hộ hiện bán được khoảng 30%...

Điều này phản ánh việc người mua và ở tại những chung cư giá bán thấp hoặc trung bình là khách hàng có nhu cầu thật, sử dụng ngay sau khi nhận bàn giao. Còn những dự án cao cấp, nhiều khách hàng là nhà đầu tư, mua xong để đấy, hy vọng sẽ có lãi khi bán lại hoặc dư vốn, mua làm nhà cho thuê.

Hầu hết các dự án chung cư khi giới thiệu với khách hàng đều đề cập đến khả năng sinh lời cao nhưng thực tế không đạt được kỳ vọng của người đầu tư. Hiện nay, trên thị trường Bắc Giang có nhiều người rao bán các căn hộ chung cư với giá 11-12 triệu đồng/m2 hoặc thỏa thuận cùng "khuyến mại" bao chi phí chuyển nhượng, thậm chí than thở "cắt lỗ" để bán gấp, đẩy nhanh.

Các căn hộ cao cấp hơn có giá 17-21 triệu đồng/m2 nhưng khó bán vì kén khách. Mặt bằng chung giá không biến động nhiều so với thời điểm các dự án được phép mở bán.

Dễ dàng nhận thấy thị trường chung cư kém sôi động so với hoạt động mua bán đất nền, nhất là tại các khu đô thị, KDC ở huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam, Hiệp Hòa... Lý giải điều này, ông Lại Thanh Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cho rằng, tâm lý, thói quen của đa số người dân vẫn thích mua đất, xây nhà khi có đủ điều kiện.

Mặt khác, phân khúc chung cư không đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư như đất nền, nhà mặt đất nên dễ mua, khó bán hơn. Nhiều người lo sợ căn hộ chung cư mất giá từ bài học ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh lên đến 20% trong thời gian sử dụng 3 năm đầu tiên, do đó không ít người e ngại khi đầu tư, mua căn hộ chung cư. Thực tế ở Bắc Giang những năm gần đây, giá bán chung cư tương đối ổn định, ít bị làm giá, tạo “sóng ảo” như đất nền.

Ông Đào Công Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, Sở sẽ tham mưu với UBND tỉnh yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng những dự án chung cư cao tầng thực hiện nghiêm những quy định về hạ tầng kỹ thuật, chất lượng, bảo đảm cung cấp đầy đủ điện, nước, dịch vụ vệ sinh môi trường phục vụ đời sống cư dân các chung cư.

Khuyến cáo các chủ đầu tư cần đánh giá đúng nhu cầu thị trường, đối tượng khách hàng, tránh xảy ra tình trạng dư thừa, gây bất ổn cho thị trường và bảo đảm hiệu quả đầu tư. Đồng thời kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, chung cư cao tầng, đặc biệt là các dự án cao cấp.